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每經(jīng)特約評論員 蔣光祥

自去年下半年以來，不少房貸借款人選擇全部或者部分提前償還貸款，引發(fā)廣泛關(guān)注。特別是歲末年初的年終獎到賬之后，部分地區(qū)住房貸款提前還款行為顯著增多，漸成媒體所驚呼的“提前還款潮”。由此引發(fā)的個別銀行明里暗里不同意借款人提前還款的消息屢見不鮮。這個現(xiàn)象表面上是一種借款人和放貸機(jī)構(gòu)之間偶發(fā)的博弈，實際上還是可以參悟出不少道理。

實事求是地說，提前還房貸在以往很常見，步驟也并不難，銀行既沒有理由也沒有動機(jī)去阻攔。但眾所周知去年的情況有點不一樣，去年整年國內(nèi)資本市場不太給力，普通人想從股票、基金（股基、混基等權(quán)益類基金）里面掙點錢不容易，平均下來還有不小的浮虧。更令人無語的是，即便不碰股票、基金這些風(fēng)險較高的資產(chǎn)，買的是主打固定收益，過去很安全的銀行理財產(chǎn)品，也不如以往穩(wěn)健，在債市回調(diào)的影響下，產(chǎn)品凈值跌跌不休。假設(shè)房貸年化利率以5%計，算上股票、基金、理財?shù)牡?，一反一?fù)，部分投資者去年的浮虧可能在10%到30%之間。這種投資負(fù)反饋情況之下，普通居民風(fēng)險偏好趨于保守，選擇將投資款變?yōu)樘崆斑€貸的資金，等于一年凈落5個點左右的盈利，有什么理由好拒絕呢？再正常不過的趨利避害罷了。即便拿普通存款來頂上，也還有2個點左右的利差可以吃到嘴里。

再者，部分存量住房貸款利率偏高，也是部分借款人選擇提前還款的重要原因。早期住房貸款利率往往在6%以上，盡管LPR（貸款市場報價利率）一降再降，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率，遑論那些沒有選擇將房貸與LPR掛鉤，而是選擇了固定利率的客戶。盡管可以逐月用公積金沖還貸款，但對于那些公積金較少的客戶，每個月的現(xiàn)金流壓力的還是很大，不如提前“一了百了”，無債一身輕。特別是在得知有些人鉆空子，違規(guī)辦理先息后本，利率僅3%左右的經(jīng)營貸來充當(dāng)房貸使用，顯然體驗感差異巨大。年底國家普惠減息，這些不規(guī)矩者還能收到退息，更是讓老實人心有不忿意難平。

不過，以上推理均基于過往，事物處于不斷變化當(dāng)中，格局還是得打開。去年以來多地下調(diào)首套房貸款利率下限。春節(jié)后，新一輪的房貸利率下調(diào)也正如約而至。據(jù)媒體梳理，截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。并且根據(jù)央行公布的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。目前已經(jīng)有20余城下調(diào)或者取消首套房貸款利率下限，預(yù)計未調(diào)整的城市后續(xù)也有望跟進(jìn)下調(diào)房貸款利率，一季度將會有更多城市首套房貸款利率跌至4%以下水平?？梢?，3%左右乃至更低將不再是其他貸款的特權(quán)。

對于今年的資本市場，春節(jié)前后不論A股還是港股的行情已經(jīng)出來自證，很多業(yè)內(nèi)外人士也認(rèn)為今年大概率是一個投資“大年”，如果手頭有可以用于提前還貸，但同時可以拿來較長時間投資的閑錢，不如暫時觀望，先看看風(fēng)頭再說。尤其是賬面還有浮虧的朋友，此刻割肉離場跟風(fēng)去還房貸，或許不是明智之舉。貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個BP的利率浮沉，而是基于個人現(xiàn)實，基于自我預(yù)判，所作出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現(xiàn)在不敢借，要降房產(chǎn)投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實效。又比如絕對的風(fēng)險厭惡型客戶，發(fā)覺一段時間內(nèi)已經(jīng)很難從他處謀得房貸之上的類無風(fēng)險收益，當(dāng)然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。