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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：余思毅

11月28日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)》，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施(業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱“新五條”)，并自即日起施行。

據(jù)悉，“新五條”包括：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

“此次政策明確了‘支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資’，本質(zhì)上就是‘第三支箭’已經(jīng)射出?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)11月28日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出。

近日政策頻吹暖風(fēng)，就在本月上旬，11月8日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文表示，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，業(yè)內(nèi)把這一舉措定義為“第二支箭”。“第二支箭”落地次日，地產(chǎn)股高漲。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“第三支箭”相比“第二支箭”的優(yōu)勢(shì)在于，其不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)也依然可以為房企融資提供充足的渠道。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“第一支箭”即信貸投放、“第二支箭”即債券融資、“第三支箭”即股權(quán)融資的工作已經(jīng)到位。三箭齊發(fā)，充分說(shuō)明“救市先救企”，為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機(jī)會(huì)。

對(duì)于市場(chǎng)提出的疑問(wèn)，“新五條”真的能救房企嗎？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙11月28日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，在行業(yè)資金偏緊的背景下，對(duì)民營(yíng)房企的融資支持有著重要作用，有利于提升行業(yè)的信心，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的提升。

不過(guò)王小嬙提到，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不僅供應(yīng)端面臨資金壓力，需求端對(duì)于未來(lái)的收入預(yù)期降低也是阻礙市場(chǎng)恢復(fù)的原因之一，市場(chǎng)加速恢復(fù)需要供需兩端的政策支持。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“五管齊下”改善房企資產(chǎn)負(fù)債

在答記者問(wèn)中，證監(jiān)會(huì)表示，“新五條”的制定就是為了“積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)”。

就“新五條”開(kāi)宗明義提到的“改善資產(chǎn)負(fù)債表”，近期中央層面早有信號(hào)釋出。

11月22日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，明確努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況。11月21日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在2022金融街論壇年會(huì)上的主題演講也表示，“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃……，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資?！?/p>

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”指標(biāo)——即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1，于2021年1月1日全行業(yè)全面推行。在實(shí)施的兩年里成效顯著，三道紅線對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著深遠(yuǎn)的影響。

王小嬙指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力大，流動(dòng)性不足，改善資產(chǎn)負(fù)債表也顯得尤為重要，從而增強(qiáng)現(xiàn)金流的流動(dòng)性，提高資金使用效率。

具體看“新五條”，第一條恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。嚴(yán)躍進(jìn)指出，此處明確了對(duì)房企重組上市落實(shí)了寬松政策，尤其是提及發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)。其對(duì)于目前暴雷企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企都有較好的優(yōu)勢(shì)。其中暴雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，而對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，則有收購(gòu)或控制此類企業(yè)的機(jī)會(huì)。

“重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務(wù)過(guò)大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來(lái)積壓的債務(wù)問(wèn)題?！眹?yán)躍進(jìn)稱，在重組上市方面，其提及了“同行業(yè)、上下游”整合，實(shí)際上也使得建筑類等企業(yè)獲得重組的機(jī)會(huì)。此類邏輯下，房地產(chǎn)背后的資源會(huì)有加速整合的過(guò)程，同時(shí)促使債務(wù)問(wèn)題在重組中順利化解。

第二條則是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)解讀，再融資屬于上市公司IPO后的新的融資方式，有別于目前類似交易商協(xié)會(huì)推出的第二支箭的模式。尤其是房企獲得了非公開(kāi)方式的融資方式，有助于定向?qū)ふ彝顿Y方，規(guī)避了此前公開(kāi)發(fā)債面臨認(rèn)籌不足的尷尬。

第三條涉及調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政策實(shí)際上為房企到港股市場(chǎng)上市，以及既有上市房企進(jìn)行再融資開(kāi)辟了新窗口。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，過(guò)去一段時(shí)間，港股市場(chǎng)對(duì)于房企管控較為嚴(yán)厲，尤其是過(guò)去兩年一些港股房企規(guī)模偏小，引起了投資者的質(zhì)疑。而在目前內(nèi)地融資政策放松的情況下，對(duì)于此類房企后續(xù)上市，勢(shì)必會(huì)有更大的政策支持。

第四條提出進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用?！癛EITs的創(chuàng)新屬于今年較新的內(nèi)容，但過(guò)去比比較聚焦在保障性租賃住房領(lǐng)域?！眹?yán)躍進(jìn)稱，REITs產(chǎn)品運(yùn)用得好，有助于后續(xù)投資者較好地進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和退出。各地在傳統(tǒng)的紓困基金、專項(xiàng)基金、配套資金等基礎(chǔ)上，要充分研究REITs在盤(pán)活房企存量項(xiàng)目方面的作用。

第五條則是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，私募股權(quán)投資基金是房企快速融資、支持重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展的資金來(lái)源。此次明確開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，對(duì)于此類私募投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)無(wú)疑釋放了較好的機(jī)會(huì)。

“同時(shí)此類資金后續(xù)允許投放到存量住房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，其實(shí)很明顯，其屬于對(duì)目前存量債務(wù)和存量資產(chǎn)盤(pán)活的重要策略。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

信貸支持、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”

早在2018年，央行行長(zhǎng)易綱接受媒體采訪時(shí)就提到過(guò)，央行會(huì)同有關(guān)部門(mén)從債券、信貸、股權(quán)三個(gè)融資主渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓寬融資途徑，推動(dòng)解決民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)融資中存在的堵點(diǎn)、梗阻和瓶頸問(wèn)題，切實(shí)疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，打通“最后一公里”。

三支箭的組合也在近期悉數(shù)落地。

早在2018年，人民銀行持續(xù)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)的信貸支持，通過(guò)定向降準(zhǔn)、中期借貸便利（MLF）等方式，為金融機(jī)構(gòu)支持民營(yíng)企業(yè)提供長(zhǎng)期、成本適當(dāng)?shù)馁Y金。彼時(shí)，信貸支持是視為“第一支箭”。

11月8日，政府射出了“第二支箭”，具體方式為，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容?！暗诙Ъ北桓艣r為債券融資。

現(xiàn)如今，“第三支箭”也就是關(guān)于股權(quán)融資的舉措落地。而且就在答記者問(wèn)發(fā)布不足4個(gè)小時(shí)，11月28日晚傳出了“第三支箭”配套出臺(tái)的細(xì)則將陸續(xù)出來(lái)的消息。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，接近監(jiān)管人士透露，證監(jiān)會(huì)正在與基金業(yè)協(xié)會(huì)研究起草不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案細(xì)則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時(shí)可申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)。

“‘第三支箭’有助于全面快速改善房企資金面?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，股權(quán)融資工作相比債券融資具有不增加負(fù)債規(guī)模、增強(qiáng)投資者對(duì)于房企投資的長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務(wù)兌付”的尷尬問(wèn)題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現(xiàn)金流。

王小嬙認(rèn)為，“第三支箭”的落地與此前的兩箭，形成政策組合拳助力民營(yíng)房企緩解現(xiàn)金流壓力，從而提振行業(yè)信心。