中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

【視頻/趙燕菁】

一直以來，我們對(duì)于土地財(cái)政概念理解其實(shí)是有問題的。過去40年，中國(guó)土地融資建設(shè)了大量的高價(jià)值基礎(chǔ)設(shè)施，機(jī)場(chǎng)、火電站、碼頭、道路管線等等，因此這個(gè)階段賣地本質(zhì)上是一種融資，賣地收入的本質(zhì)是向未來借錢。

我們之所以把它理解成為財(cái)政，是因?yàn)楹芏嗾奄u地的錢當(dāng)做收入直接給花掉了，甚至有些地區(qū)一開始還提出要把土地財(cái)政納入人大的監(jiān)督和管理，實(shí)際上這個(gè)觀點(diǎn)是非常錯(cuò)誤的。政府賣土地的收益不是它的收入，而是它未來收益的一個(gè)體現(xiàn)，所以很多人就說中國(guó)的土地財(cái)政不可持續(xù)，因?yàn)樗盐磥淼氖找娼o賣掉了，它本來就是未來收益的體現(xiàn)，就是一種金融，所以我們一開始就應(yīng)該給土地財(cái)政命名為土地金融。

如果給它以正確的命名，那么作為土地金融，實(shí)際上我們今天很多問題都會(huì)迎刃而解，我們不會(huì)把土地收入直接當(dāng)做自己的現(xiàn)金流收入，當(dāng)做稅收、財(cái)政一樣進(jìn)行處理，我就覺得這是一個(gè)很重要的誤區(qū)?，F(xiàn)在我們可以看地方政府凡是想干點(diǎn)什么事，就靠賣地。

如果它想建基礎(chǔ)設(shè)施，賣地。如果工資發(fā)不出來了，還是賣地，如果它想建一個(gè)標(biāo)志性的工程，比如說建立一個(gè)大劇院或飛機(jī)場(chǎng)，統(tǒng)統(tǒng)都是從土地財(cái)政來，可以說萬事不決，賣地就可以解決，所有問題都可以解決。

但是，基礎(chǔ)設(shè)施是需要的，因?yàn)樵跊]有基礎(chǔ)設(shè)施的時(shí)候，不可能招商引資；建立學(xué)校、醫(yī)院、大劇院等，需要未來的支出來支撐，所以必須同時(shí)有稅收才行，我們這個(gè)時(shí)候建的這些設(shè)施，它必須能夠帶來未來的收益。

這跟我們花錢的邏輯不一樣，花這些錢今后掙更多的錢才能平衡，這就是為什么土地財(cái)政和土地金融是不一樣的，城市化的主要的目的還是未來能創(chuàng)造稅收，為什么能創(chuàng)造比別的城市更多的稅收？是因?yàn)槟愕墓卜?wù)比別的城市更好。人家到了你的城市以后，不用自己修路修橋，不用自己修機(jī)場(chǎng)，所以他會(huì)愿意到這個(gè)城市來。

我們土地財(cái)政過去這40年所有的投資，目的就是為了讓城市今后能夠創(chuàng)造更多的稅收，能夠招更多的商，這是目的而不是達(dá)到目的的手段，這是一個(gè)很大的差別。

那么，未來40年，中國(guó)將轉(zhuǎn)向真正的土地財(cái)政，土地財(cái)政是什么？就是居民收入要成為稅收，要進(jìn)入到政府的財(cái)政收入里。未來我們要把前一個(gè)階段過去40年修的這些路、橋、學(xué)校、醫(yī)院等，通通都要轉(zhuǎn)變成為城市的現(xiàn)金流收入。

如果未來40年的收入不足以覆蓋過去40年的融資，經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)倒退，就會(huì)掉入所謂的中等收入陷阱。世界上像中國(guó)這樣完成城市化重資產(chǎn)的國(guó)家其實(shí)并不少，但是真正能跨越土地財(cái)政門檻，進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的國(guó)家其實(shí)是很少的。

理解了兩個(gè)階段的差異以后，我們就能夠明白過去40年的成功并不代表未來40年也可以成功，這就像是一個(gè)企業(yè)，你可以通過巨大的投資把工廠建設(shè)起來，但如果這個(gè)工廠不能帶來足夠的收益，投資就會(huì)失敗，企業(yè)也會(huì)破產(chǎn)，而且投資越大，破產(chǎn)的損失也就越大，這就是為什么中國(guó)必須盡快把經(jīng)濟(jì)的重心從投資轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)非常艱難的過程，投資減少會(huì)帶來資本需求的減少，同時(shí)對(duì)銀行乃至貨幣的生成產(chǎn)生一種非常隱蔽而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，這些我在《大崛起》這本書里面都有詳細(xì)的論述。

《大崛起：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型》。作者：趙燕菁

其實(shí)一個(gè)企業(yè)建成以后，真正殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開始，大家可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的企業(yè)，最后都會(huì)被淘汰，汽車市場(chǎng)是如此，手機(jī)市場(chǎng)也是如此，一開始都有很多的企業(yè)，到最后就剩下寥寥幾家。

任何細(xì)分的市場(chǎng)仔細(xì)觀察的話，我們都會(huì)發(fā)現(xiàn)在最后就會(huì)剩下幾個(gè)超級(jí)的巨頭，其實(shí)城市也是一樣，一開始很多城市都能夠依靠賣地，能夠依靠土地金融完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)隨著建成也逐步開始，這一競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)局限于城市之間，而且還會(huì)蔓延到城市群之間，甚至蔓延到國(guó)家之間。

最終也只有幾個(gè)超級(jí)的大都市，以及它周圍圍繞著這幾個(gè)超級(jí)大都市的城市網(wǎng)絡(luò)才可以幸存，這就是本書提出來的一個(gè)重要預(yù)測(cè)。中國(guó)的城市化不會(huì)在近期結(jié)束，而是剛剛開始。

現(xiàn)在我們所有城市都會(huì)面臨一場(chǎng)新的大洗牌，誰(shuí)能勝出就要看誰(shuí)能率先完成，從過去40年的資本型增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向未來40年的運(yùn)營(yíng)性增長(zhǎng)的這么一個(gè)轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中最主要的功能，就是解決了城市化啟動(dòng)時(shí)所需要的資本。眾所周知，城市化之所以重要，是因?yàn)檎梢酝ㄟ^城市化來提供公共的基礎(chǔ)設(shè)施，從而極大地降低所有市場(chǎng)主體的重資產(chǎn)壓力。比如說企業(yè)就不用建設(shè)自己的道路，自己建設(shè)電廠，自己建設(shè)飛機(jī)場(chǎng)，而家庭也不必要自己建立學(xué)校、醫(yī)院，這些成本都是非常巨大的。

但是反過來，這意味著公共基礎(chǔ)設(shè)施是非常重的資產(chǎn)，政府需要大規(guī)模的融資，所有工業(yè)化國(guó)家都必須跨越公共基礎(chǔ)設(shè)施這個(gè)巨大的資本門檻。

中國(guó)是如何解決這個(gè)問題的？我們沒有通過殖民掠奪，沒有通過對(duì)外戰(zhàn)爭(zhēng)，而是通過賣地把未來的收益預(yù)支回來，然后建設(shè)我們的基礎(chǔ)設(shè)施，再通過招商引資獲得稅收償還資本。我們的中國(guó)城市化怎么樣去維持建設(shè)和維持基礎(chǔ)設(shè)施，它的運(yùn)營(yíng)邏輯是這么一個(gè)循環(huán)的過程，理解土地財(cái)政這一功能后，我們就可以找到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)最優(yōu)解。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資可以幫助政府部門解決城市基礎(chǔ)設(shè)施重資產(chǎn)的問題，也可以幫助企業(yè)完成啟動(dòng)所需要的重資產(chǎn)問題，比如說合肥市政府就把土地的收益用來支持京東方的建設(shè)，用來投資京東方和其他產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)然也可以用來解決家庭部門的初始資本的積累問題。對(duì)于城市的家庭而言，只要你住在城市里面，住房就是你最重的資產(chǎn)，住房的價(jià)值來源于什么？來源于政府重資產(chǎn)公共服務(wù)的投入，因此沒有一個(gè)政府能夠負(fù)擔(dān)得起無償提供住宅。但是如果我們看懂了土地財(cái)政的金融邏輯和金融屬性，我們就可以利用這一個(gè)市場(chǎng)來幫助家庭部門完成它重資產(chǎn)的形成。這個(gè)途徑就是我在《大崛起》這一書中所建議的“先租后售”。

房地產(chǎn)目前所有的問題就在于錯(cuò)誤的解釋了“房住不炒”，“房住不炒”本身是對(duì)的，但是你不能把房的“住”和“炒”對(duì)立起來。這好比說你有了一個(gè)房子可以住，為什么這個(gè)房子就不能成為你資產(chǎn)的一部分，為什么不能你住的同時(shí)讓它成為你的財(cái)富，實(shí)際上是這么一個(gè)問題。

當(dāng)初為什么提出“房住不炒”呢？針對(duì)的主要是“炒”得太過分了，而完全壓倒了“住”的功能。所以我們現(xiàn)在提“房住不炒”，是要恢復(fù)兩者之間的平衡，而不是用一方取代另一方。

其實(shí)改革開放之前，我們的住房制度就是只有住沒有炒，結(jié)果導(dǎo)致了房地產(chǎn)嚴(yán)重的住宅短缺，這是一個(gè)嚴(yán)重的教訓(xùn)。真正正確的“房住不炒”是什么？就是要糾正前一個(gè)階段這個(gè)房子最后變得“只炒不住”了，而不是回到以前的“只住不炒”。

房地產(chǎn)選擇向左或向右這個(gè)問題本身就是一個(gè)錯(cuò)誤問題，這不是一個(gè)二選一的問題，正確的做法是什么？就是我們先住，然后再炒，同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目的。這兩個(gè)目標(biāo)可以通過雙軌制來實(shí)現(xiàn)，比如說新加坡在住和炒之間形成了一個(gè)平行的雙軌制。

我在《大崛起》這本書里面提出來的建議把住和炒結(jié)合起來，把原來的新加坡的住和炒平行關(guān)系變成先后關(guān)系。這也就是我一貫主張的先租后售，先租后炒，既滿足了居住需求，又能夠讓住房成為財(cái)富的一部分。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是“只住不炒”，這是它這個(gè)制度最大的問題，就是沒有辦法對(duì)住房進(jìn)行融資。

那個(gè)時(shí)期的住房，雖然強(qiáng)調(diào)“住”的屬性，但實(shí)際上是沒錢造成了嚴(yán)重的住房短缺，而一旦低價(jià)的保障房過一段時(shí)間以后，允許它在市場(chǎng)出售，這樣保障房就可以成為一個(gè)安全的抵押品，能夠?yàn)樽陨磉M(jìn)行融資。

這樣，我們就可以借助“炒”的市場(chǎng)來解決“住”的融資問題，借力“炒”來作為一個(gè)跳板達(dá)到“住”的目的，這就是正確的“房住不炒”。

毛澤東同志曾經(jīng)說過“不解決橋或船的問題，過河就是一句空話”，住是過河，炒就是船或橋，把住和炒對(duì)立起來，就好像把橋和船與過河對(duì)立起來一樣。“房住不炒”的本意是不能夠把橋或船作為目的而忘記了過河，而并不是要?dú)У舸驑颉?/p>

實(shí)踐已經(jīng)表明去掉住房的資本屬性，不僅不能自動(dòng)解決住房保障的問題，反而會(huì)使得住房保障的資金本身成為了問題，這就是為什么金融系統(tǒng)近期連續(xù)出臺(tái)一些政策，努力恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資本屬性的一個(gè)重要原因。

支持房企融資的“第三支箭”射出 房企迎“喘息”機(jī)會(huì)。圖源：視覺中國(guó)

有一個(gè)討論度比較高的問題：“年輕人應(yīng)該選擇在北上廣深，還是去小城市發(fā)展？”這個(gè)問題非常有意思，很多人都關(guān)心這個(gè)問題，到底是要選擇未來在一個(gè)什么樣的城市，我想我們的房地產(chǎn)其實(shí)跟社會(huì)需求和供給大形勢(shì)相關(guān)，關(guān)鍵看我們的城市有沒有新的機(jī)會(huì)，我們?nèi)绻枰碌臋C(jī)會(huì)是在大城市里面，這時(shí)候房?jī)r(jià)和成本再高，我們也會(huì)去大城市，因?yàn)榇蟪鞘心軇?chuàng)造新的機(jī)會(huì)。

但是如果我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒有新的機(jī)會(huì)了，沒有新的目標(biāo)，沒有能夠賺錢的機(jī)會(huì)，這個(gè)時(shí)候你的選擇是什么？大家會(huì)選哪便宜去哪，更好的選擇不是在北京躺平，可能是跑到鶴崗躺平。這個(gè)社會(huì)到底往哪個(gè)方向走，往哪種城市走，取決于這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)未來機(jī)會(huì)的情況。目的是想賺更多的錢，還是想節(jié)省更多的錢，這是兩種完全不同的選擇。

如果你想賺更多的錢，在大城市更合適，在小城市不太可能賺多。但是如果你想節(jié)省錢，你可以去小城市，所以年輕人選擇什么樣的城市，取決于整個(gè)社會(huì)提供給年輕人的機(jī)會(huì)是多了還是少了。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，文章內(nèi)容純屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表平臺(tái)觀點(diǎn)，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載，否則將追究法律責(zé)任。關(guān)注觀察者網(wǎng)微信guanchacn，每日閱讀趣味文章。