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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

“西安‘528’樓市新政之后，市場(chǎng)交易一下子活躍了起來。”在西安一家大型中介機(jī)構(gòu)供職的劉濤（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，新政后的第一個(gè)周日（5月29日），其所在的門店共賣出將近20套新房。新政前的多數(shù)周日，該門店只能成交2~3套新房。

5月28日晚10點(diǎn)，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》（下稱“《通知》”），內(nèi)容包含放寬限購標(biāo)準(zhǔn)、降低限售年限、降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、放寬“剛需家庭”判定標(biāo)準(zhǔn)等具體舉措。

“二手房方面，更多二手住房可以上市流通，不少房東也有漲價(jià)的意向?！眲嬖V時(shí)代周報(bào)記者，新政后購房者觀望情緒減弱，樓盤到訪量增加，部分一手樓盤計(jì)劃6月漲價(jià)。

中介關(guān)于漲價(jià)的說法，并未得到業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。

西安一家開發(fā)商中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，新政對(duì)于價(jià)格的影響，短期之內(nèi)不會(huì)顯現(xiàn)出來。本次新政更多是從降低購房門檻、去庫存的角度出發(fā)，整體政策力度比較溫和，大概率不會(huì)形成漲價(jià)預(yù)期。

西安一家研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也告訴時(shí)代周報(bào)記者，本次新政的覆蓋面和放松力度并沒有中介說的那么大，更多是放寬了剛需的準(zhǔn)入而已，所以對(duì)價(jià)格難以形成刺激。

據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，目前西安在售二手房高達(dá)10.6萬套，比肩廣州（10.8萬套），超過北京（8.9萬套）。值得注意的是，西安5月18日二手掛牌量為10.51萬套，不到2個(gè)星期增長(zhǎng)近1000套。

縮短限售時(shí)長(zhǎng)

“新政之后，許多之前沒有買房資格的，現(xiàn)在有了。另外，公積金貸款比例下調(diào)之后，首付也低了?！痹趧磥?，本次政策力度高于預(yù)期，有助于市場(chǎng)交易進(jìn)一步活躍。

《通知》指出，為保障合理住房需求，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年；非西安市戶籍居民家庭購買住房的，須持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

此前，外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年且連續(xù)繳納12個(gè)月社保，非西安市戶籍購房前需連續(xù)繳納5年社?；騻€(gè)稅。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，上述政策有助于釋放新落戶人口和外來人口的購房需求，體現(xiàn)了對(duì)合理住房消費(fèi)需求的重視和肯定，有助于后續(xù)市場(chǎng)交易的進(jìn)一步活躍。

限售標(biāo)準(zhǔn)亦有優(yōu)化。

原限售政策為商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿５年，且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》?！锻ㄖ氛{(diào)整為商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年。

二手住房的原限售政策為《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》取得滿５年?！锻ㄖ氛{(diào)整為《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》取得滿２年。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，調(diào)整限售政策客觀上使得購房者的房源交易便利性增加，利好此類群體后續(xù)通過房源交易獲得新的購房資格和購房能力，進(jìn)而激活換房和改善型購房需求。

《通知》對(duì)公積金貸款首付比例、貸款額度也進(jìn)行了調(diào)整。

其中，首次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%。額度方面，通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

美城機(jī)構(gòu)發(fā)布研報(bào)指出，住房公積金貸款金額增加，以較商貸更低的利率獲取貸款，有效減少利息支出，緩解貸款客戶還款的壓力，有助于刺激這部分購房者置業(yè)。

此外，《通知》明確二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對(duì)待。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前全國各地針對(duì)二孩三孩家庭都落實(shí)了新的購房刺激和鼓勵(lì)政策。此類政策將有助于帶動(dòng)相關(guān)住房市場(chǎng)的交易活躍。此外，西安修改“剛需家庭”的定義，值得其它城市關(guān)注和借鑒。

保利投顧發(fā)布研報(bào)指出，本次政策調(diào)整，主要保障剛需客戶及首次置業(yè)客戶需求。其中，購房門檻降低，將有效促進(jìn)購房需求的釋放。對(duì)于之前無房票的客戶來說，是上車置業(yè)的利好窗口期。二手房交易規(guī)則的重新制定，也將重振行業(yè)信心，提高二手房市場(chǎng)活躍度。

區(qū)域熱度進(jìn)一步分化

作為全國第九個(gè)、西北地區(qū)唯一國家中心城市，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)從2016年3月份開始逐漸升溫，新房更是連漲超過60個(gè)月。

不僅如此，在“萬人搖號(hào)買房”這一指標(biāo)上，西安更是不輸一線城市。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，西安2021年房源供應(yīng)量達(dá)到82333套，線上登記家庭數(shù)71萬余組，核驗(yàn)通過家庭數(shù)52萬余組，平均超6組家庭搶購一套房源。整體供不應(yīng)求，搖號(hào)便成為西安樓市的常態(tài)。

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據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年西安共誕生了13次“萬人搖”，涉及8個(gè)項(xiàng)目。

其中，中國鐵建·萬科翡翠國際更是以33763組家庭搖號(hào)刷新了西安搖號(hào)紀(jì)錄，成為西安樓市第一個(gè)“3萬人搖”樓盤。

談及2021年頻頻出現(xiàn)的“萬人搖”現(xiàn)象，一位西安房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，出現(xiàn)“萬人搖”現(xiàn)象，一方面是西安新房房源供應(yīng)不足，在一定程度上加劇了市場(chǎng)恐慌性購房心理。另一方面，限購區(qū)內(nèi)的新房搖號(hào)盤，基本都是一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，一旦搖到，一平方米就能賺幾千元。

2021年底，受大環(huán)境和強(qiáng)力調(diào)控政策影響，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市2021年12月房?jī)r(jià)指數(shù)現(xiàn)實(shí)，西安新房月度價(jià)格環(huán)比下降0.5%、二手房月度價(jià)格環(huán)比下降0.3%。值得注意的是，這是西安新房月度價(jià)格漲幅6年多來首次在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上出現(xiàn)下降。

不過，部分高性價(jià)比網(wǎng)紅盤依然受到購房者的青睞，需要搖號(hào)購買。

保利投顧數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，西安主城區(qū)推售房源共計(jì)7147套，房源數(shù)環(huán)比上漲570%，而意向登記人數(shù)共計(jì)59739人，環(huán)比上漲982%，商品住宅平均中簽率12%。其中天地源丹軒坊加推促使意向登記人數(shù)暴增，創(chuàng)下今年首個(gè)3萬+搖號(hào)紀(jì)錄。

2022年4月，西安主城區(qū)推售房源共計(jì)2723套，房源數(shù)環(huán)比下降17%，意向登記人數(shù)共計(jì)69305人，環(huán)比上漲441%，商品住宅平均中簽率僅為4%。

其中，華潤未來城市和萬科翡翠國際引來6.6萬組家庭登記，占全月登記人數(shù)的95%。

保利投顧指出，隨著“528”新政發(fā)布，客戶池容量擴(kuò)大，市場(chǎng)熱度將提升，主要表現(xiàn)在主城區(qū)，高性價(jià)比盤或倒掛項(xiàng)目登記熱度攀升，搖號(hào)中簽率再降，剛需剛改紅盤項(xiàng)目一房難求現(xiàn)象加劇。而外圍市場(chǎng)因貸款首付及利率的下調(diào)，整體購房需求有限，市場(chǎng)熱度預(yù)計(jì)維持原狀或小幅微漲，效果不明顯。