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在消費(fèi)者投訴平臺(tái)“黑貓投訴”上，一名在2021年12月購(gòu)買了常州濱湖云著的業(yè)主，投訴購(gòu)房之后樓盤遲遲無(wú)法網(wǎng)簽。

詢問(wèn)后業(yè)主才知道，因?yàn)楸坦饒@和保利產(chǎn)生了糾紛，“現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法施工，也無(wú)法簽訂合同?！?/p>

這個(gè)項(xiàng)目，在江蘇常州的郊縣板塊金壇區(qū)，區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)量常年居高不下，各樓盤過(guò)去一年紛紛“以價(jià)換量”，整個(gè)區(qū)域的去化都比較困難。

半年后，這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)在北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)，保利打包掛牌轉(zhuǎn)讓的12個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)名單，這些項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓總價(jià)約22.97億元，合作方都是碧桂園。

這一舉動(dòng)很快引發(fā)了外界對(duì)銷售排名前兩位的房企之間風(fēng)險(xiǎn)切割的遐想。

保利發(fā)展和碧桂園方面均對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》回復(fù)，轉(zhuǎn)讓是“項(xiàng)目層面的具體經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)”，保利補(bǔ)充“合作項(xiàng)目退出的常規(guī)方式”。除了10個(gè)已經(jīng)售罄的項(xiàng)目，資產(chǎn)包里還有兩個(gè)在售項(xiàng)目。

被投訴的碧桂園保利濱湖云著，就是其中的在售項(xiàng)目，也是資產(chǎn)包中價(jià)格最高的，轉(zhuǎn)讓價(jià)9.2億。

九年前，徘徊在TOP3之外的保利發(fā)展為了做大規(guī)模，開(kāi)始頻繁做戰(zhàn)略調(diào)整，其中包括增加大量合作，當(dāng)年新增拿地的權(quán)益比從上年的72.%降至69.9%，之后一路走低至2018年的65.2%，幾乎是歷史最低點(diǎn)。

這次保利擺上貨架的12個(gè)項(xiàng)目，有9家成立于2017年，1個(gè)成立于2016年，正是保利新增權(quán)益比下降的時(shí)期。

“聯(lián)合拿地+合作開(kāi)發(fā)”的模式，在過(guò)去幾年幫助碧桂園、旭輝、中梁等企業(yè)快速做大規(guī)模，也曾被掉隊(duì)幾年、試圖重回前三的保利學(xué)習(xí)。

斗轉(zhuǎn)星移，“明星”董事長(zhǎng)宋廣菊直到退休也沒(méi)看到的局面，在2022年實(shí)現(xiàn)了。

一輪洗滌過(guò)后，恒大爆雷、融創(chuàng)掙扎、萬(wàn)科收縮，保利終于重回銷售額第二，而規(guī)模為王的時(shí)代被房企視若利器的合作模式，正在被丟棄。房地產(chǎn)行業(yè)同舟共濟(jì)的時(shí)光，一去不復(fù)返。

保利和碧桂園，大概只是其中一個(gè)小小的縮影。

風(fēng)險(xiǎn)切割？

外界猜測(cè)最多的，是保利出售這些項(xiàng)目的原因。

從產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息來(lái)看，保利轉(zhuǎn)讓的12個(gè)項(xiàng)目底價(jià)多數(shù)在1個(gè)億以內(nèi)。

保利發(fā)展方面對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》回應(yīng)：“這次只是項(xiàng)目層面的具體經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)?！?/p>

“項(xiàng)目賣完，保利就走常規(guī)的退出流程，正常來(lái)說(shuō)就是碧桂園來(lái)接手。因?yàn)閲?guó)資股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須按規(guī)定程序掛牌，所以讓外界都看見(jiàn)了?！睆V東一家規(guī)模房企的中層告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

“為提高集團(tuán)及合作方在項(xiàng)目層面的資金使用效率，對(duì)部分合作項(xiàng)目啟動(dòng)分家程序，可有效盤活雙方項(xiàng)目層面的資金。”碧桂園方面對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱。

但外界的關(guān)注點(diǎn)，顯然更多在保利和碧桂園的安全問(wèn)題。

如果不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，在售的兩個(gè)項(xiàng)目還可以為保利發(fā)展2023年的銷售額做數(shù)據(jù)貢獻(xiàn)，轉(zhuǎn)讓之后，只能統(tǒng)計(jì)進(jìn)報(bào)表里的投資收入或者虧損。

從賬目上來(lái)看，保利發(fā)展還沒(méi)到資金吃緊的地步。其2022年三季報(bào)顯示，截至2022年9月末，保利發(fā)展擁有貨幣資金約1303.47億元，短期借款為12.69億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為659.78億元。

也就是說(shuō)，保利用現(xiàn)金還短債綽綽有余。

而且按照最新的公告，證監(jiān)會(huì)已受理了保利發(fā)展的A股增發(fā)申請(qǐng)，保利很快將獲得大額“輸血”。所以，保利發(fā)展大概率不是為了湊錢賣項(xiàng)目。

反觀碧桂園，重倉(cāng)三四線的碧桂園為何還能堅(jiān)挺至今？除了低廉的土地成本，還因?yàn)樗^(guò)去許多項(xiàng)目是合作開(kāi)發(fā)的，在一定程度上分?jǐn)偭孙L(fēng)險(xiǎn)。有媒體近日爆料稱，碧桂園的許多合作項(xiàng)目在合作方墊資之后，沒(méi)有返還本金給合作方。

保利發(fā)展或許在有意切割這種風(fēng)險(xiǎn)？上述廣東房企中層認(rèn)為可能性很小。

“以前房企之間關(guān)系好的，可能一方先墊一下，或不按股比投入。碧桂園這種市場(chǎng)份額大、有一定市場(chǎng)地位的，大家一般認(rèn)為它有實(shí)力，也會(huì)愿意墊資。但是保利是央企，國(guó)資委嚴(yán)禁不按股比投入，實(shí)在有必要墊資的，還要報(bào)國(guó)資委核準(zhǔn)，保利被坑的可能性很小?！彼f(shuō)。

“民營(yíng)房企在合作的時(shí)候，確實(shí)很多不按制度流程約定走，但央國(guó)企的執(zhí)行很嚴(yán)?！币幻f(wàn)科城市公司的中層也向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，“比如萬(wàn)科，大股東是國(guó)企，合作項(xiàng)目的時(shí)候，就得事先談好，如果這筆錢合作方先進(jìn)，那得有合同寫明利率怎么算、債還是股、什么時(shí)間還。返本的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有的是按銷售回款，有的是按工程付款?！?/p>

不容忽視的，還有被轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目本身的問(wèn)題。

“在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項(xiàng)目中，由于不同房企的開(kāi)發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異，都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度，在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn)?！币拙覥EO丁祖昱在此前分析房企合作開(kāi)發(fā)模式時(shí)曾說(shuō)。

分合定律

2004年，老大萬(wàn)科就開(kāi)始增加合作開(kāi)發(fā)的數(shù)量，依靠品牌優(yōu)勢(shì)，只需要出一小部分資金就操盤項(xiàng)目，稱之為“小股操盤”。

隨后，“聯(lián)合拿地+合作開(kāi)發(fā)”的模式成就了多家規(guī)模房企。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，不僅能分?jǐn)傎Y金壓力，還能同時(shí)做大各方的報(bào)表，銷售額是房企融資市場(chǎng)證明實(shí)力的關(guān)鍵之一。

過(guò)去房企間的合作是比較頻繁的，不僅聯(lián)合開(kāi)發(fā)，而且關(guān)系好的，還可以互相墊資。

宋廣菊提出“重回前三”目標(biāo)的2017年，“第一梯隊(duì)”碧桂園、萬(wàn)科、恒大紛紛突破5000億元銷售額大關(guān)，位列第五的保利地產(chǎn)被第四名的融創(chuàng)甩開(kāi)近2000億元，直到2018年，差距才縮小至600億。

2018年行業(yè)剛開(kāi)始下行時(shí)，房企間的合作更加頻繁了。平安證券統(tǒng)計(jì)，2018年A股傳統(tǒng)的四大龍頭招商、保利、萬(wàn)科、金地的銷售額權(quán)益占比僅70%左右，TOP100房企銷售金額權(quán)益比自2016年的85%降至2018年的80%。

“除了通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)獲取土地的方式外，在目前項(xiàng)目地塊總價(jià)較高、房企資金趨緊的背景下，近年來(lái)房企在招拍掛市場(chǎng)更傾向于多方合作拿地，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)?！笔讋?chuàng)證券在當(dāng)時(shí)的研究報(bào)告中稱。

這種其樂(lè)融融的氛圍，在近一兩年消失了。

隨著越來(lái)越多房企爆雷，合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)驟增，為擴(kuò)大安全邊際，減少合作開(kāi)發(fā)成為主流做法。

受合作影響最大的民營(yíng)房企要數(shù)旭輝。行業(yè)內(nèi)旭輝有“合作之王”之稱，憑借聯(lián)合開(kāi)發(fā)旭輝實(shí)現(xiàn)了五年時(shí)間銷售額從1000億到2000億的跨越。但也是合作過(guò)多，旭輝也受到了爆雷的房企拖累。

2022年3月，旭輝宣布對(duì)合作方進(jìn)行分級(jí)，并提高權(quán)益銷售額，但還是沒(méi)有攔住它在下半年正式爆雷。

碧桂園也是被爆雷合作方影響到的企業(yè)。2022年的半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園副總裁程光煜稱去年上半年39起收并購(gòu)里，有相當(dāng)數(shù)量是和出險(xiǎn)企業(yè)的合作項(xiàng)目。

對(duì)于如何控制合作方風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)程光煜就表示：“從2018年開(kāi)始，碧桂園就在減少合作，提高自身權(quán)益?！?/p>

2022年6月，綠城股東大會(huì)上，執(zhí)行總裁郭佳峰明確表示會(huì)降低合作開(kāi)發(fā)的比例。

明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，減少合作開(kāi)發(fā)，一方面，能更好地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，省去和合作方的溝通成本，也能提高周轉(zhuǎn)效率。保證年初拿下的土地，盡快轉(zhuǎn)化成銷售額，再用于當(dāng)年拿地，做到“一年兩熟”，提高盈利能力。

“近年合作減少，墊資的情況更是不多了，大家彼此都擔(dān)心對(duì)方的實(shí)力，何況市場(chǎng)還在下行。”上述廣東房企中層對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

謹(jǐn)慎敏感的保利在2019年開(kāi)始提高拓展項(xiàng)目權(quán)益比例，到了2021年，保利的新增拿地權(quán)益占比回升到75.4%。到2021年三季度末，保利少數(shù)股東權(quán)益數(shù)值下降至1184.8億元，過(guò)去多年首次出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

2022年全年，保利發(fā)展新拓項(xiàng)目91個(gè)，權(quán)益拿地金額1082億元。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達(dá)到了2514.8億元，位居行業(yè)第一。

從“招保萬(wàn)金”到“碧恒萬(wàn)融”，保利失意了許多年。自2012年之后，它再也沒(méi)有進(jìn)過(guò)銷售排行前三。

直到上一任“明星”董事長(zhǎng)宋廣菊退休，保利還在和融創(chuàng)爭(zhēng)奪第四。2021年7月，劉平接任退休的宋廣菊，一年多后的2022年底，保利終于榮登第二，重溫“招保萬(wàn)金”的舊夢(mèng)，開(kāi)始甩掉當(dāng)年為做大規(guī)模的合作項(xiàng)目。

2023年開(kāi)年的第一個(gè)月，保利再次加快了進(jìn)度，和碧桂園的爭(zhēng)奪膠著起來(lái)。當(dāng)月，保利銷售額第一，碧桂園緊隨其后。

就像分久必合、合久必分的定律，新的時(shí)代，可能也要到來(lái)了。