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趙黎昀

自今年3月份率先推出系列地產(chǎn)“救市”政策后，河南省會(huì)鄭州市的樓市暖風(fēng)頻吹。上周末，當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)在售樓盤(pán)的最新攬客海報(bào)刷爆朋友圈，稱(chēng)首套房最低首付已降至20%。

不過(guò)證券時(shí)報(bào)·e公司記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，雖然近日確實(shí)有部分房企試水低首付，但并未有相關(guān)明文政策支撐。此舉在受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注后，已被叫停。

部分樓盤(pán)試水首套20%首付

“我的房子是按照40%首付的，貸款利率4.9%。剛過(guò)了這兩個(gè)月，政策更優(yōu)惠了?！苯衲?月購(gòu)入個(gè)人首套住房的鄭州市民劉女士如今有些后悔，她告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，5月15日，鄭州市房貸利率剛調(diào)整到4.4%。5月20日，最新LPR公告，5年期以上LPR為4.45%。結(jié)合15日政策，等于最低利率可降至4.25%。貸款利率下降的同時(shí)，首付比例也開(kāi)始松動(dòng)，目前部分房企打出了20%首付的口號(hào)，一下回到了七八年前。

5月27日，以天倫城為代表的多個(gè)鄭州市在售樓盤(pán)，開(kāi)始打出20%低首付的宣傳策略，被中介、渠道商奔走刷屏，迅速傳遍目標(biāo)客群的朋友圈，在上個(gè)周末引發(fā)市場(chǎng)熱議。

據(jù)網(wǎng)絡(luò)流傳的宣傳海報(bào)，鄭州包括美盛金水印、金地建海峯范、融信奧體世紀(jì)等項(xiàng)目均已開(kāi)始執(zhí)行首套房最低首付20%的政策，涉及樓盤(pán)并非僅限遠(yuǎn)郊或小房企。

“確實(shí)部分樓盤(pán)開(kāi)始試水了，但首付20%僅限首套房，也有一定限制?！币徊痪呙嵵莸禺a(chǎn)行業(yè)人士表示，20%的政策是某銀行鄭州支行的試探性操作，且相關(guān)銀行給的政策并沒(méi)有明確文件。在市場(chǎng)關(guān)注度提升后，此舉已被立告暫緩，宣傳活動(dòng)也停止了。

雖然未有正式通告，但鄭州市首套房首付比例下調(diào)也并未被質(zhì)疑有假，一是由于今年3月份以來(lái)當(dāng)?shù)貥鞘兴山壵哳l出的背景，二是當(dāng)前國(guó)內(nèi)多地已有先例。

早在今年2月20日，山東菏澤市就已將“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例從之前的最低30%降至最低20%。進(jìn)入5月份以來(lái)，首套房首付比例調(diào)降的政策更是頻繁發(fā)布。例如5月19日，湖北省大冶市宣布調(diào)整“首套房貸款最低首付比例為20%，二套房貸款最低首付比例為30%”；5月24日銀川市也將“個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房最低首付款比例下調(diào)至20%，二套房最低首付款比例下調(diào)至30%”。

而在鄭州市，今年3月初推出的“鄭18條”不僅放松了限購(gòu)限貸，還提出了降低土拍保證金、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、給大學(xué)生買(mǎi)房補(bǔ)貼、減少供地、給房企貸款支持、加快工程建設(shè)審批等一些列政策支持。而當(dāng)前，鄭州已有高新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、二七區(qū)、上街區(qū)、新鄭，8個(gè)區(qū)域推出的契稅補(bǔ)貼政策。

此外，伴隨著貸款利率不斷下調(diào)，購(gòu)房積極性也被進(jìn)一步刺激。

據(jù)貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)，截止至2022年4月，鄭州市二手放款時(shí)效已下降至2.4天，信貸端寬松政策持續(xù)發(fā)力，業(yè)主能夠能快速拿到款項(xiàng)，進(jìn)一步刺激改善型置業(yè)需求。

2022年5月，鄭州市二手主流首套房貸利率為4.9%，二套房利率為5.2%，均較上月持平。信貸環(huán)境寬松和需求端的支持政策有利于降低購(gòu)房成本，對(duì)于提振市場(chǎng)信心、釋放住房需求有積極作用。

地方樓市存回暖跡象

在全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大去庫(kù)壓力的背景下，近期鄭州市也出現(xiàn)了魔幻級(jí)的銷(xiāo)售旺景。

5月26日首開(kāi)推出約360套房源的華潤(rùn)幸福里，當(dāng)日成交約356套，去化率高達(dá)99%，僅開(kāi)盤(pán)十分鐘就創(chuàng)造了熱銷(xiāo)20億元的戰(zhàn)績(jī)。

不過(guò)整體來(lái)看，當(dāng)前鄭州市新房市場(chǎng)仍處于緩慢恢復(fù)階段。

貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，4月鄭州受成交結(jié)構(gòu)影響均價(jià)拉升，成交量下跌26%，未見(jiàn)“小陽(yáng)春”。疫情反復(fù)疊加整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，新房市場(chǎng)增長(zhǎng)較為乏力。4月鄭州供應(yīng)40萬(wàn)方，環(huán)比下滑26%，成交65萬(wàn)方（5443套），環(huán)比下滑16%，均價(jià)13190元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)8%。分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)供應(yīng)逐步回暖，近郊量?jī)r(jià)低位，主城鄭東新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等改善區(qū)域的改善項(xiàng)目表現(xiàn)較好，近郊滎陽(yáng)表現(xiàn)較為亮眼。鄭州以及市區(qū)庫(kù)存面積均有所下降，但受成交速度的放緩影響，成交周期上升。

與此同時(shí)，近期鄭州系列新政出臺(tái)對(duì)二手房刺激較好，二手房市場(chǎng)迅速回暖。從備案數(shù)據(jù)看，4月鄭州二手房成交量?jī)r(jià)雙升，成交量達(dá)去年7月以來(lái)最高值。

而從貝殼交易數(shù)據(jù)看，4月鄭州二手房成交量下滑25%，成交熱度較3月有所下降，但整體成交量仍處于2021年下半年以來(lái)高位。

此外從貝殼房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，4月鄭州二手房?jī)r(jià)有所下降，達(dá)13161元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%， 或與成交區(qū)域與結(jié)構(gòu)有關(guān)。

就在近日舉行的鄭州市高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，當(dāng)前鄭州市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出總體平穩(wěn)、穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。1-4月，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.6%，拉動(dòng)全市投資3.9個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逐步回暖。