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2023-01-31
試探、觀望、搶收、漲價，政策強(qiáng)刺激下的樓市真實(shí)情況是這樣的
更新時間：2022-06-01 16:02:16作者：佚名
為支持樓市發(fā)展，從3月份至今，已經(jīng)有超120個城市“因城施策”出臺樓市調(diào)整政策。目前除四大一線城市外，包括杭州、南京、武漢、長沙、成都、西安、鄭州等二線熱點(diǎn)城市均出臺了多項(xiàng)的樓市寬松政策。
這些新政策主要聚焦在購房資格、限售、公積金貸款額度和首付比例、支持二孩三孩家庭購房等方面，滿足剛性和改善性住房的合理需求。信貸政策方面，各地房貸利率數(shù)次下降后，目前最低可降至4.25%，為近年來新低。
一系列支持政策疊加房貸利率大幅下降，各主要城市的樓市狀況較前期出現(xiàn)改觀，市場活躍度開始提升，但由于整體宏觀經(jīng)濟(jì)和疫情帶來的影響，購房者依然存在觀望情緒，各主要城市的樓市成交量提升并不明顯，整體市場熱度和信心仍有待恢復(fù)。
界面新聞選取了數(shù)個長三角、大灣區(qū)熱點(diǎn)城市，北方重點(diǎn)城市及中西部核心城市，通過與房企一線區(qū)域負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總、市場分析人士和購房者的交流，來觀察這些城市的政策效力和市場恢復(fù)情況。
南京：政策逐條出，買房人還想等等
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過去一個多月時間里，南京房地產(chǎn)市場“暗潮涌動”。
自4月中上旬開始，南京在超過40天的時間里，不斷傳出樓市調(diào)整信息，包括分區(qū)域限購調(diào)整、新房限售時間縮短、二孩家庭可多買房等。
區(qū)別于過往政策收緊時一次性的官方發(fā)布，南京這一系列政策為逐條、分批次單獨(dú)落地。
一位南京業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，這樣逐條逐步的發(fā)布方式，主要是對市場接受程度的不斷試探：“一方面如果放出部分效果好，就可以及時收手，不需要再對市場進(jìn)一步支持；另一方面如果步子邁得太大，又有及時回寰的余地?！?/p>
但反映到市場層面，這種小心試探反而有了更濃重的觀望情緒。
多位中介表示，一系列政策出臺之后，可以感受到看房人變多了，但并卻不急于購房，“很多人都覺得，如果再等一等，也許會有更寬松的利于購房者的政策出臺，并不急于現(xiàn)在就買?！?/p>
黎夢所銷售的城北樓盤中能建城發(fā)·江境，是南京一個非熱點(diǎn)板塊的改善型項(xiàng)目。她告訴界面新聞，最近并未感受到政策出臺后給看房人帶來的變化。
“沒覺得看房人變多，雖說銀行現(xiàn)在最低可以給出4.25%的首套房利率，但還是噱頭居多。我們合作的銀行，大部分實(shí)際上首套房利率在4.45%-4.8%的水平，二套房利率也超過5%。”
袁亮所在的南部新城項(xiàng)目保利錦云臺情況則略好一些。作為南京近年來受認(rèn)可的熱點(diǎn)板塊之一，袁亮統(tǒng)計(jì)，政策陸續(xù)出臺之后看房人數(shù)量比之前增加了約10%左右，購房意向也增強(qiáng)，但最終成交量還是沒有明顯的增長。
“政策出臺后，買房人的確比之前對市場回暖更有信心，但大家手上沒有買房的錢了?！痹琳J(rèn)為，不少購房者表達(dá)出對資金的擔(dān)憂：“疫情之后收入下滑，對家庭大筆支出的態(tài)度明顯更謹(jǐn)慎保守?！?/p>
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，南京當(dāng)月全市新房成交量達(dá)到4759套，4月總成交為4980套，而政策未出臺的3月總計(jì)成交5666套，整體成交量并無明顯改善。與去年5月總計(jì)成交12192套新房相比，更有不小差距。
開發(fā)商玩加裝修包的營銷策略
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4月初，蘇州率先調(diào)整了限售限購政策，降低購房門檻，成為這一輪樓市調(diào)控中長三角區(qū)域最早出臺支持樓市政策的城市。
此后5月上旬，蘇州又再度放寬了落戶和限售條件。政策兩度調(diào)整，加上較早將房貸利率下調(diào)至二線城市最低水平的4.25%，蘇州一些新盤和二手房市場恢復(fù)了活力。
對于開發(fā)商來說，在售項(xiàng)目的限價放松后，他們的營銷花樣也會更豐富，一家開發(fā)商就出臺了加裝修包的營銷策略。
界面新聞注意到，吳中區(qū)域太新錦麟壹品的一位銷售發(fā)布消息稱，“因?yàn)樾抡筇鲁前鍓K備案價都有上漲，周邊東望項(xiàng)目有15-25萬裝修包、中信的項(xiàng)目也有25萬裝修包。我們也在推進(jìn)裝修包事項(xiàng)。對購房者來說，在6月1日之前買就是省錢的，以認(rèn)購時間付定金為準(zhǔn)?！?/p>
蘇州一位開發(fā)商對界面新聞記者表示，近期一些項(xiàng)目限價確實(shí)有提高，但錦麟壹品還有大半房源賣不出去，蘇州市場信心并未完全恢復(fù)，此時加裝修包項(xiàng)目去化可能會更難。
相比于借勢提高售價的項(xiàng)目， 位于蘇州科技城高新區(qū)的淺悅靜庭項(xiàng)目在5月14、15日兩天內(nèi)成交了37套，項(xiàng)目銷售在微信群里刷屏“請勿推薦”。
在蘇州新政后的十多天，有多個純新盤領(lǐng)取預(yù)售證，成交方面，自5月7日新政后，5月9日-5月15日這一周蘇州市區(qū)的新房住宅成交1219套，環(huán)比前一周增加681套，漲幅高達(dá)126.58%。
但這樣成交量明顯提升的項(xiàng)目仍是少數(shù)，一位蘇州項(xiàng)目營銷總告訴界面新聞，目前仍只有性價比高的新盤去化有提升。
相比新盤，在蘇州宣布二手房不限售后，市場上的掛牌房源明顯增加，中介們也忙了起來。
一位中介人士對界面新聞表示，在5月份第二次樓市新政后，他所在的門店明顯忙了很多，多次加班到凌晨。
成交量上，蘇州二手房在5月9日-5月15日成交了799套，環(huán)比前一周增加443套，漲幅124.44%。
“從目前的市場行情看，局部區(qū)域的新房和二手房成交量確實(shí)有提升，此前因?yàn)?月份疫情影響，如今生產(chǎn)生活恢復(fù)正常后，市場有反彈。但蘇州市場能否整體復(fù)蘇，還需要觀察”，上述營銷總對界面新聞表示。
東莞：有房企趕在政策出臺當(dāng)天漲價
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今年一季度住宅成交量創(chuàng)下近十年新低后，東莞在5月中旬出臺了7條政策來提振樓市。
由于這次調(diào)控政策力度較大，措施較多，政策效力明顯，市場成交量出現(xiàn)回升。
上周（5.23-5.29）東莞新建商品住宅網(wǎng)簽416套，環(huán)比增長119%，為年內(nèi)單周第二高；二手住宅網(wǎng)簽465套，環(huán)比微升，連續(xù)2周保持在460套以上。
自新政落地后，東莞新盤售樓處的來訪量也明顯上升。在“莞七條”出臺后的次日，合富研究院監(jiān)測的樓盤來訪量創(chuàng)下記錄，為2022年單日最高。
成交量上來后，價格也有漲幅。數(shù)據(jù)顯示，5月第三周，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽均價為26900元/平方米，環(huán)比上漲12%；二手住宅網(wǎng)簽均價21157元/平方米，上漲10%。
出于對這次樓市政策的信心，奧園在東莞的一個項(xiàng)目于當(dāng)天宣布價格上調(diào)2%，且所有特價政策一律取消。
奧園方面告訴界面新聞，“漲價屬于項(xiàng)目隨行就市的營銷策略。”
對于奧園這類出險(xiǎn)房企來說，如今能保證項(xiàng)目的快速去化，其實(shí)比追求更高盈利要緊迫，之所以會漲價，是因?yàn)楸旧眄?xiàng)目區(qū)位較好、性價比也不錯，更重要的是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，讓購房者打消后期交付難的疑慮。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示，一些局部市場和局部項(xiàng)目通過此類漲價，客觀上希望增加多一點(diǎn)的銷售業(yè)績和銷售金額，以緩解企業(yè)資金壓力，是基于市場逐漸觸底所做出的企業(yè)定價和營銷行為。
當(dāng)然，在東莞像奧園這類漲價的項(xiàng)目依然是少數(shù)，更多的新盤依然面臨去化的考驗(yàn)。
一位代理新盤的中介對界面新聞表示：“新政發(fā)布后，來訪量雖然增多，但真正買房的人并沒有明顯變多，不少客戶都還在觀望?！?/p>
東莞的房企人士也告訴界面新聞，除個別項(xiàng)目外，新政后的市場并未整體回暖，還需要首付等政策配合。我們了解到，現(xiàn)在有開發(fā)商打出了首付0.5成的促銷組合拳，希望能夠刺激購房者。
鄭州：多重政策支持下樓市恢復(fù)緩慢
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鄭州早在3月1日就發(fā)布了提振樓市的18條政策，不僅是第一個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的省會城市，還重啟棚改貨幣化，向房企、購房者表達(dá)了十足誠意。
政策出臺后，鄭州樓市曾出現(xiàn)短暫回暖。但因疫情反復(fù)，樓市再次低迷。
鄭州市場人士告訴界面新聞，新政發(fā)布后差不多20天，新房成交確實(shí)有回暖，二手房市場也很努力，但新房市場因?yàn)殚_發(fā)商信用問題、停工問題等，實(shí)際成交量并沒有明顯回升。
以在鄭州銷售位于前列的融創(chuàng)為例，他表示，融創(chuàng)不少項(xiàng)目停工后，他們的代理團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)而為其他開發(fā)商的樓盤做代理銷售。
目前鄭州的政策支持力度不可謂不大，房貸利率、首付門檻、信貸方面更進(jìn)一步降低。
鄭州首套房貸利率執(zhí)行4.4%的新樓數(shù)量超過100個。同時，還有包括融信奧體世紀(jì)、美盛金水印等項(xiàng)目開始執(zhí)行20%的首付。放款速度上，二手放款時效已下降至2.4天。
根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，新政出臺后，鄭州3月新房成交了9680套，4月新房成交了8802套。二手房方面，3月成交了5273套，4月成交了6293套。新房和二手房相比新政前成交量都有明顯提升。
但5月初鄭州因疫情進(jìn)入靜默期，樓市再度受到影響。最近隨著疫情好轉(zhuǎn)，新房市場個別項(xiàng)目也再度實(shí)現(xiàn)快速去化，這對提振市場信心起到了促進(jìn)作用。
5月26日，位于鄭東新區(qū)的改善項(xiàng)目華潤幸福里推出360套房源，10分鐘內(nèi)成交356套，實(shí)現(xiàn)銷售20億，去化率達(dá)99%。
鄭州一位開發(fā)商人士對界面新聞表示，幸福里項(xiàng)目的熱銷具有特殊性，鄭東新區(qū)新房稀缺，且房價有一定的倒掛空間?？傮w來看，目前市場上有且只有這一個項(xiàng)目賣得不錯，其他樓盤表現(xiàn)都很一般，市場仍處于緩慢恢復(fù)階段。
哈爾濱：開發(fā)商以價換量搶收
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從去年10月至今，哈爾濱已多次出臺政策提振房地產(chǎn)市場，今年3月份更成為首個取消限購限售的省會城市。
雖然樓市政策一直處于相對寬松的層面，但受供應(yīng)持續(xù)放量、疫情停工、購房者收入預(yù)期下降等影響，樓市仍處在恢復(fù)階段。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，哈爾濱房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷售金額、銷售面積分別為39.5億元、38.5萬平方米，而今年第一季度分別為33.9億元和32.9萬平。
這意味著，4月份占據(jù)哈爾濱大部分新房市場的10強(qiáng)房企，合計(jì)才增長了5.6萬平方米銷售面積，實(shí)現(xiàn)銷售額5.6億元，與3月份17.6萬平方米、18.8億元的數(shù)據(jù)表現(xiàn)相比下滑68%、70%，量價齊跌。
“5月開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)了，整體市場暫時還沒有多大的變化，但有些項(xiàng)目出現(xiàn)小幅回暖，疫情期間積壓客戶最近走動，到訪量比3月份增加了不少?！币晃划?dāng)?shù)刂薪槿耸恐赋?，?dāng)下新松璟薈祥府、萬科金域悅府等為哈市熱銷項(xiàng)目。
一位TOP10房企哈爾濱營銷人士向界面新聞證實(shí)，生產(chǎn)生活逐步恢復(fù)正常后，各案場到訪量較疫情前有大幅提升，但客戶觀望情緒較重。目前哈爾濱市場仍然處于以價換量階段，促銷、抓回款依然是現(xiàn)階段房企的主要目標(biāo)。
“今年以來新房價格降幅普遍在5%左右”，上述人士對界面新聞透露，從去年下半年開始，不少開發(fā)商就開啟“搶收”模式，主動降價銷售。
這也是當(dāng)下多個項(xiàng)目成交有小幅回暖的主要原因。據(jù)貝殼新盤動態(tài)顯示，萬科金域悅府3月20日項(xiàng)目均價為12000元/平方米，5月19日下調(diào)至10500萬元/平，較兩個月前價格下調(diào)12.5%。
新松璟薈祥府5月12日也從3月份的單價11000元下調(diào)至9800元，并且買房送車、置業(yè)三重保障（交付保障金、置業(yè)膨脹金、全線準(zhǔn)現(xiàn)房）等營銷方式。還有項(xiàng)目采用特價房、內(nèi)部員工優(yōu)享房源等，可從原單價1.2萬左右下調(diào)到8000元，總價可優(yōu)惠30多萬元。
上述房企人士告訴界面新聞，雖然有一些減免稅的政策和金融政策出臺，但購房者仍在等待更多有效的、有針對性的強(qiáng)心政策，同時穩(wěn)定購房人群收入，才能實(shí)現(xiàn)市場逐步回暖。
多位快手哈爾濱中介主播近期也在宣傳利好政策，5月中旬黑龍江與華為、騰訊、京東、百度等6家科技公司在哈爾濱落地項(xiàng)目的簽約，在他們眼中，這是提升家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、留住人才的希望。
成都：購房者等來了更多政策利好
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繼5月16日將近郊區(qū)不納入限購范圍后，西部核心城市成都在5月31日晚間又出臺了數(shù)項(xiàng)樓市支持政策，包括下調(diào)公積金貸款首付比例、降低外地戶籍居民購房門檻、增加二孩以上家庭購房套數(shù)等政策。
這對于無房家庭、剛需購房者和改善性家庭來說，是比取消遠(yuǎn)郊區(qū)限購更實(shí)際的政策支持。
已執(zhí)行兩周的遠(yuǎn)郊限購取消，對成都樓市并無過多影響。負(fù)責(zé)成都成華區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人謝蘇告訴界面新聞，雖然咨詢的客戶較之前有增加，但帶看量依然和前幾個月一樣，保持在平均15組/月，成交量并無變化。
另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人曾鈺也認(rèn)為，當(dāng)前成都樓市雖然稍有回暖，但更多是因?yàn)橐咔橄撕托卤P推出，部分項(xiàng)目如華潤置地未來之城熱度較高，與新政關(guān)系不大。
從成交量價上可見成都樓市的韌性。4月份，成都同期的新房價格環(huán)比上漲0.8%，二手房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅均居70城之首，同時新房成交總量仍處于全國第一梯隊(duì)。
到5月份，成都二手房市場回暖趨勢更明顯，高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)以及雙流區(qū)等多個區(qū)域成交價環(huán)比上月均有一定漲幅，且成交量仍然保持在1萬套以上，處于歷史高位水平。
新房市場表現(xiàn)更好，5月份接連推出兩個萬人搖號盤。如三圣鄉(xiāng)錦江大院推出774套房源，有接近6萬人報(bào)名參與搖號，綜合中簽率僅1.33%。另一項(xiàng)目成都新鴻基悅城3期，在購房登記首日就出現(xiàn)了10萬人報(bào)名的局面。
整體來看，近期成都樓市復(fù)蘇跡象明顯，但各區(qū)域、各板塊呈現(xiàn)冷熱不均情形，項(xiàng)目分化嚴(yán)重。如天府新區(qū)等區(qū)域新房去化率可高至100%，但外圍區(qū)域多個滯銷項(xiàng)目去化率僅5%左右。
房貸利率下調(diào)也為購房者帶來了實(shí)質(zhì)性利好。去年同期，成都的首套住房利率一度高達(dá)6.125%，但現(xiàn)在已下調(diào)至4.6%，是成都有史以來利率最低的階段。
利好政策陸續(xù)發(fā)布，人們對購房話題的討論也多了起來。付生告訴界面新聞，近期利率下調(diào)以及全國多個城市政策出臺，影響力也輻射到了成都，最近身邊不少朋友都在考慮購房?！爸饕彩窍嘈懦啥己罄m(xù)的市場支撐力，不過目前還是處于猶豫中，不清楚是否還會有更多優(yōu)惠政策出來?！?/p>
一位成都本地的房產(chǎn)研究人員向界面新聞分析，從市場反饋來看，“5.16新政”一方面是限購政策調(diào)整，但同時可能令成都中心城區(qū)的無房資格增加，真正無房家庭、剛需購房者還需要更實(shí)際的政策支持。
他們等待的政策也終于落地，5月31日的新政中，就降低了外地戶籍在成都買房的限制，現(xiàn)在只需要一年社保，此前的要求是連續(xù)兩年的社保，同時本地戶籍家庭也能在近郊區(qū)多買一套房。
這位研究人員告訴界面新聞，新政落地實(shí)施后，將增加不少剛需和改善性購買力，對目前已經(jīng)出現(xiàn)回暖的成都樓市來說，會起到更大的促進(jìn)作用，進(jìn)一步激活市場。
后市如何？
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從界面新聞選取的這些區(qū)域熱點(diǎn)城市來看，雖然政策效力還有待持續(xù)觀察，但對局部樓市的支持作用已經(jīng)顯現(xiàn)。
這些城市需要的是，隨著后續(xù)經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)住，各項(xiàng)新政逐步落地并發(fā)揮效力，購房者逐漸打消觀望情緒，市場成交量和樓市活力才會真正恢復(fù)。
但對一些三四線城市來說，可能支持政策的出臺和效力更不明顯，這些城市在購房人群、購買力方面，與二線城市相比存在明顯差距，隨著近兩年大規(guī)模貨幣化改造退出，原本有限的購買力很難消化掉新房的增量。
陳文是一家頭部房企在湖北中西部區(qū)域的負(fù)責(zé)人，他管轄的區(qū)域涵蓋了荊州、宜昌、天門和恩施州等三四線城市。
他告訴界面新聞，雖然這些城市近期也各自出臺了不少樓市支持政策，但效果很有限，他所在區(qū)域的項(xiàng)目整體銷售仍然在下滑，來訪量也明顯減少，同時地方政府出于保交付壓力，對預(yù)售資金的監(jiān)管也更嚴(yán)格。
“這些地方政府都面臨著一定財(cái)政壓力，原本應(yīng)該給企業(yè)的退稅近期也暫停了，同時還加強(qiáng)了對企業(yè)稅務(wù)的清繳力度，在一定程度上使企業(yè)的短期資金壓力更大?！标愇恼f。
在中部一些三四線城市遇到類似情況的還有央企開發(fā)商。一位TOP10央企的江西區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，他所在區(qū)域的項(xiàng)目，也沒有感受到銷售回升，現(xiàn)在主要問題是購買力不足，購房者觀望情緒重，短期內(nèi)要轉(zhuǎn)變并不容易。
在他們看來，這些城市的銷量要有明顯回升，最重要的是各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期要穩(wěn)住，他們所處房地產(chǎn)市場也需要更利好的政策出臺，如降低首付比例，直接解決購房資金問題，在疊加已出臺的有效購房優(yōu)惠政策，給購房者切實(shí)減負(fù)，政策效應(yīng)才會明顯。