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2023-01-31
長坡薄雪 | 學兵萬科
更新時間：2023-01-30 01:44:13作者：智慧百科
編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。
2022年，中國經濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路。
為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產及關聯(lián)產業(yè)鏈的標桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？
與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業(yè)的未來機會。
觀點網 經過一年多排兵布陣，萬科的“集團軍”模式已基本確立。
2022年12月2日，萬科內部發(fā)文，經集團總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助總裁祝九勝負責開發(fā)經營業(yè)務和經營服務業(yè)務的管理。
這是萬科首次設立聯(lián)席總裁制。
一年半前的2021年6月，萬科業(yè)務討論會上，祝九勝曾提議，行業(yè)陣痛期需要全面加強統(tǒng)籌作戰(zhàn)，發(fā)揮集團軍優(yōu)勢。地產板塊成立開發(fā)經營中心，重新劃分七大區(qū)域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北，上海區(qū)域區(qū)首張海擔任開發(fā)經營中心負責人。
3個月后，開發(fā)經營中心升級為開發(fā)經營本部，全面統(tǒng)籌管理七大區(qū)域；與此同時，萬物云董事長朱保全開始密集走訪調研物業(yè)之外的經營服務業(yè)務，統(tǒng)籌相關工作。
從這時開始，萬科內部已確認由張海、朱保全協(xié)助祝九勝統(tǒng)管兩條業(yè)務線，張海負責開發(fā)經營業(yè)務，朱保全負責經營服務業(yè)務。這期間，劉肖、王海武等一眾高管也被調任到新的崗位。
萬科20年前所創(chuàng)立的職業(yè)經理人制度，歷來被視為國內企業(yè)管治范本之一，關鍵便在于分權與集權之間的平衡。
如今面對地產行業(yè)變局，從各自為戰(zhàn)到合兵一處，“學兵”萬科先要做的是穩(wěn)住陣腳。
止跌企穩(wěn)
2022年3月31日舉行的2021年業(yè)績會，面對上市31年以來第三次凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮向52萬名股東鄭重致歉，并立下“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的軍令狀。
2022年前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入3376.7億元，同比增長24.4%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤170.5億元，同比增長2.2%。
其中，房地產開發(fā)業(yè)務結算面積為2261.5萬平方米，貢獻營業(yè)收入2958億元，分別同比分別增長21.7%和24.8%。
房開業(yè)務貢獻總營收的87.6%。
數(shù)據來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
2022年前三季度，萬科新增27個開發(fā)項目，總規(guī)劃計容建筑面積約485.9萬平方米。而2021年同期，萬科新增132個開發(fā)項目，總建筑面積約2241萬平方米。
據觀點指數(shù)數(shù)據，萬科1-11月權益拿地均價1.15萬元/平方米，聚焦一二線城市核心地段。
也是年初那場業(yè)績會，張海表示開發(fā)經營本部的要求是，“止跌、企穩(wěn)、回升，以前確實會出現(xiàn)都想往自己區(qū)域多投的情況，從去年開始這樣的方法就不做了，投資更加集中地向市場穩(wěn)定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區(qū)傾斜?！?/p>
截至2022年上半年末，萬科土地儲備達到4705萬平方米，同比減少20.8%，尚可滿足兩三年的銷售需求，一線城市、強二線城市和其他城市占比分別為21%、42%和37%。
截至9月底，萬科在建項目總計容建筑面積約9305.2萬平方米，權益計容建筑面積約5842.8萬平方米；規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3685.5萬平方米，權益計容建筑面積約2335萬平方米。
此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，計容建筑面積約494.4萬平方米。
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對于“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的目標，2022年中報會上，郁亮認為，上半年從結果來看，還馬馬虎虎。源于萬科這位重新布陣的學兵，“肌肉有沒有長起來”。
2022年前三季度，萬科經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額由正轉負，為-41.76億元，同比減少442.36%。
值得注意的是，在此之前萬科經營性現(xiàn)金流凈額保持連續(xù)13年為正。
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2018至2021年，萬科綜合毛利率分別為37.48%、36.25%、29.3%、21.8%，地產及相關業(yè)務毛利率為29.7%、27.2%、22.6%，、21.6%。
2022年前三季度，萬科開發(fā)業(yè)務結算的毛利率降至20.7%，同比減少3.2個百分點?？鄢惤鸺案郊雍螅?6.5%。
2021年上半年，萬科的ROE為4.98%，創(chuàng)下自2008年以來中期ROE最低值。到2022年上半年，萬科ROE為5.06%，同比提升0.27pct，但依然處于歷史低位。
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行業(yè)毛利率普遍下滑的背景下，萬科亦難獨善其身，抓銷售盯回款是如今更切實的做法。
市場消息稱，2022年10月底萬科召開了一次內部會議，郁亮、張海及各區(qū)首均有參加，郁亮親自督戰(zhàn)，對年底銷售沖刺進行部署，包括在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度。
內部管控逐步抓緊，外部環(huán)境也悄然回暖。
2022年12月16日，萬科臨時股東大會通過了《關于提請股東大會授權發(fā)行直接債務融資工具的議案》、《關于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權的議案》。
股東大會現(xiàn)場，郁亮再次向行業(yè)傳遞信心：“這幾個月下來，微光正在變成曙光。市場的恢復是一個緩慢而溫和的過程，只不過比預期的更加溫和?！?/p>
重整軍紀
等來融資端的暖風前，萬科也經歷一些雷聲。
2022年9月份，張海在萬科開發(fā)經營本部簽發(fā)了一份人事任免決定。
文件顯示，免去張建新天津公司首席合伙人、總經理職務，不再擔任北京區(qū)域BG經營管理團隊（EMT）成員，調入北京區(qū)域BG本部工作，職級由GP（核心合伙人）下調一級至SP（骨干合伙人）。
這是執(zhí)掌開發(fā)經營本部以來，張海首次動用重要人事調整的權力。
回溯到2018年底，萬科北方區(qū)域當時判斷環(huán)京地區(qū)市場已探底，以32.34億元收購了華夏幸福環(huán)京10個資產包，但抄底抄在了半山腰。為此，萬科不得不計提25億元的減值準備。
2021年報業(yè)績會，郁亮對此反思稱，投資失誤的根本原因在于過去一直采用充分授權、分布式的投資管理模式，這在地產行業(yè)黃金時代非常有競爭力，能夠貼近市場、快速反應、抓住機會。如今隨著行業(yè)競爭激烈，大型復雜項目越來越多，該管理方式受到一些挑戰(zhàn)。
郁亮所說的正是萬科曾引以為傲的事業(yè)合伙人制度。
在七八年前，參加萬科媒體見面會的人常常會觀察到，萬科員工甚至可以在晚宴游戲環(huán)節(jié)調侃郁亮，那是一個快活的、已經過去的時代。
截至2021年上半年，萬科北方區(qū)域銷售額231.70億元，同比增長42.58%，但利潤從2020年同期的20.35億元下降到17.36億元；按權益凈利潤來算，北方區(qū)域凈利率下滑至4.14%，其他大區(qū)則在7.99%至9.2%。
重新分區(qū)后，北京區(qū)域分管北京市、河北省、山東省、山西省、天津市等市場，也是萬科新七大區(qū)域中唯一一個虧損區(qū)域，2021全年銷售額有920.2億元，但權益凈利潤為-3.8億元。
到了2022年上半年，北京區(qū)域銷售額大幅減少到260.4，但權益凈利潤回升至9.19億元，實現(xiàn)扭虧為盈。
數(shù)據來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
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2022年北京第二批集中供地，闊別北京土拍三年的萬科罕見報名，但最終并未拿地。
截至2022年上半年末，萬科在北京已完工開發(fā)項目共12個，儲備項目僅剩一個北京哈洛小鎮(zhèn)，預計2023年11月開工，2025年竣工。
華夏幸福資產包減值事件，不僅對萬科北京區(qū)域影響至今，同時也可以視為萬科收攏兵權的“導火索”。
2019-2021年，萬科期末存貨跌價準備余額分別為29.9億元、41.85億元和61.8億元。截至2022年上半年末，萬科存貨賬面余額為1.03萬億元，較上年末減少533.25億元。其中，存貨跌價準備為54.45億元，計提比例為0.53%。
2021年因新增計提存貨跌價準備31.2億元，萬科全年資產減值損失為35.13億元。2022年1-9月，萬科尚未錄得資產減值損失，需要在年報披露后繼續(xù)觀察。
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但計提減值或許是當下行業(yè)通病，很難因為組織架構的調整就藥到病除。
國泰君安報告指出，早期高價拿地以及地產行業(yè)基本面持續(xù)下行，預計2022年存貨減值準備計提規(guī)模繼續(xù)增長。
其中一線城市計提的主要是非核心區(qū)域和商住項目，部分二線城市在過去經歷高地價，后期利潤空間受擠壓，部分三四線城市則是需求下行，同樣帶來項目去化和售價壓力。
除了避免投資錯誤和控制存貨減值，萬科對區(qū)域公司的約束還包括財務紀律，畢竟只有軍紀嚴明的集團軍，才不會在調整周期自亂陣腳。
早在2021年年中，張建新頂頭上司、原北方區(qū)域首席合伙人劉肖被調回總部，接替王海武擔任集團執(zhí)行副總裁和首席運營官。2021年11月，劉肖遭萬科內控處罰，包括且不限于通報批評并“降級2級”，扣減獎金1000萬元，下屬張建新扣減獎金250萬元，降1級。
根據報道，劉肖受罰大致是因為萬科在內部調查中發(fā)現(xiàn)，原北方區(qū)域沈陽公司存在違規(guī)違紀，北京公司及原唐山事業(yè)部在財經紀律自查自糾中，亦發(fā)現(xiàn)多起違規(guī)問題。
“金杯共汝飲，白刃不相饒”，從張建新此番被再次追責，也能看出萬科對區(qū)域與合伙人的管制愈發(fā)嚴格。
商業(yè)調整
劉肖調回總部，至于王海武則在2021年7月份主動請纓，空降印力集團總裁。
自2016年8月128.7億元收購96.55%股權，印力成為萬科專門的商業(yè)運營平臺已經六年。但收購完成后，萬科各區(qū)域仍擁有自己的商業(yè)公司，旗下商業(yè)項目交由這些商業(yè)公司開發(fā)，和印力團隊的融合度還不高。
截至2022年6月30日，萬科商業(yè)業(yè)務累計開業(yè)總建面達1194.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建面為441.1萬平方米；已開業(yè)項目整體出租率91.3%，其中開業(yè)1年以上商業(yè)項目出租率91.6%；運營管理的商業(yè)項目(含非并表項目)產生租金收入30.5億元，同比增長0.3%。
和同一時期華潤置地、龍湖、新城等對比，萬科商業(yè)體量最高，租金和整體出租率卻最低。
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萬科2022年中報顯示，上半年集團商業(yè)業(yè)務(含非并表項目)營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團管理的商業(yè)項目營業(yè)收入27.5億元，同比增長12.2%。
2022年初，與萬科集團類似，印力也進行了系列組織架構調整。
其一，印力總部在原有商業(yè)運營中心、資金資產中心、管理支持中心基礎上，增設多個職能部門，包括招商中心、“印象匯”事業(yè)部、產品中心、數(shù)字化業(yè)務變革辦公室。
第二，取消了南昌、西安兩大城市公司，全國十大城市公司縮減為八個。
第三，在總部成立深圳國資國企合作平臺，負責探索與其他企業(yè)、國資平臺、地方機構等成立合資公司，開拓城市商業(yè)新領域。
其中，與特發(fā)、益田共同成立招商運營合資公司，統(tǒng)籌小梅沙片區(qū)城更單元的招商運營；與萬科、深圳國有免稅集團三方成立口岸商管平臺；與萬科物業(yè)、深國際集團三方成立的合資公司，對深國際下轄的新建物業(yè)進行商管、產辦、物業(yè)等管理。
總體而言，在王海武空降后，印力商業(yè)開始更加重視自身“印象”系產品IP，管理上更強調精細化，并通過母公司渠道，深化與萬科各子公司及其他企業(yè)的合作。
上述工作落實后，2022年10月份，萬科將49個商業(yè)項目調整由印力集團管理，總商業(yè)體量約200萬平方米。項目搭接完成后，印力集團管理面積會增加至約1200萬平方米。
有萬科內部人士表示：“萬科要做大做強某項業(yè)務時，通常會采取人才先行策略。將經過業(yè)績檢驗的猛將王海武放到印力，意圖非常明顯，要讓商業(yè)業(yè)務實現(xiàn)突破性發(fā)展，同時起到帶頭作用，帶動其他經營性業(yè)務破局?！?/p>
這在萬科多年的調兵遣將中可以找到不少案例。
比如2011年，朱保全從開發(fā)業(yè)務轉戰(zhàn)物業(yè)，用十年時間將傳統(tǒng)物業(yè)升級為空間科技服務商。2022年萬物云成功上市，朱保全亦晉身萬科聯(lián)席總裁，麾下多了泊寓、商業(yè)、冰雪、酒店、食品、萬緯等經營服務業(yè)務。
萬物云先發(fā)
統(tǒng)籌兼顧這些經營服務業(yè)務的同時，朱保全仍然保留了萬物云的前線大權。
就在“升職”當天下午，朱保全發(fā)了一條朋友圈：“Without the sustainable growth of Onewo（萬物云）, today's unpaid sponsor title means nothing.”（如果沒有萬物云的持續(xù)增長，今天的義務贊助人頭銜毫無意義）。
2022年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入142億元，同比增長38.2%；歸母凈利潤8.7億元，同比增長16.6%。
光大證券對15家重點物管企業(yè)統(tǒng)計，2022年上半年行業(yè)平均歸母凈利潤同比增速為10.2%。萬物云歸母凈利潤有較高的成長性。
但從利潤率來看，2019-2021年港股上市物業(yè)服務企業(yè)毛利率均值約為28.27%，同期萬物云毛利率均值為17.74%，約是均值水平的6成。
自2019年至2022年上半年，萬物云毛利率分別為17.72%、18.54%、16.96%及14.9%。其中，2022年上半年主要因為過往收并購帶來無形資產攤銷影響，剔除該影響的毛利率為16.9%。
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萬物云管理合伙人及首席科學家丁險峰也曾表示，萬科物業(yè)本身毛利率是不低的，但由于近幾年并購了一些低端物業(yè)項目，所以拉低了整體水平。隨著無人化等技術開展，預計接下來兩年毛利率會有提升。
拆分板塊來看，科技業(yè)務的確有帶動萬物云毛利率上漲的潛質。
截至2022年上半年，萬物云小區(qū)空間居住消費服務板塊收入79.95億元，占比56.1%，增長率35%，毛利率12.7%；商企和城市空間綜合服務板塊收入50.93億元，占比35.8%，增長率39.8%，毛利率14.1%；AIoT及BPaaS解決方案服務板塊收入11.55億元，占比8.15，增長率56.2%，毛利率29.3%。
可以看到，無論是毛利率還是增長率，萬物云解決方案板塊都高于其他板塊。
丁險峰曾對外表示，在和朱保全交流時發(fā)現(xiàn)他有兩個顯著特征，一是確實想做好數(shù)字化轉型升級，另一個是有很強的牽引傳統(tǒng)行業(yè)人員向數(shù)字化轉進的能力。
其實這頗有淵源，早在2016年1月，萬科集團就推出了信息化、數(shù)字化戰(zhàn)略“沃土”計劃，前期一直由孫嘉負責。
2019年5月，孫嘉從萬科集團執(zhí)行副總裁、首席財務官、財務負責人調任為南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官；當年9月份朱保全透露，他接替孫嘉負責“沃土”計劃。
接過數(shù)字化鑰匙后，朱保全帶領萬物云在萬科一眾多元業(yè)務中率先走通IPO路徑，如今他的帶隊能力即將在其他經營服務業(yè)務上接受新的考驗。
其中，2022年1-9月，萬科在租賃住宅業(yè)務中實現(xiàn)營收23.1億元，同比增長11.5%。目前共運營管理約21.5萬間，累計開業(yè)約16.9萬間，出租率為95%。截至9月末，已有4.28萬間納入保障性租賃住宅。
在萬科披露的口徑中，長租公寓品牌泊寓計劃要在2023年實現(xiàn)成本法下(即扣除折舊攤銷后)的會計報表盈利。
此外，萬科物流倉儲業(yè)務2022年1-9月實現(xiàn)營業(yè)收入29.7億元，同比增長42.7%。其中高標庫收入15.9億元，同比增長11.4%，冷鏈園區(qū)收入13.8億元，同比增長111.7%。
2022年前9月，萬科物流倉儲業(yè)務新獲取4個項目，可租賃建筑面積28.9萬平方米；新開業(yè)3個高標庫項目和5個冷鏈園區(qū)項目，可租賃建筑面積分別為9.5萬平方米和15.7萬平方米。
總體來看，2022上半年經營服務業(yè)務收入241.1億，同比增長30.6%，占總營收比例11.65%。
2022年中期業(yè)績會，郁亮表示：“開發(fā)、經營、服務并重的戰(zhàn)略，已成為萬科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢?！?/p>
早在2015年股東大會，彼時還是總裁的郁亮，就提出過10年后經營性收入占比一半的愿景。如今萬科的總裁變成了三位，其中一位就負責經營服務業(yè)務，愿景還在繼續(xù)。
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