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應(yīng)該沒有哪個(gè)行業(yè)，像地產(chǎn)行業(yè)這么關(guān)注排行榜了。

各種榜單不僅多，而且細(xì)，銷售榜、拿地榜、年度榜、月度榜，似乎所有房企都在朝著一個(gè)目標(biāo)，按月進(jìn)行著“分科月考”。

大部分主流排行榜，唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，就是規(guī)模。銷售榜是當(dāng)下的規(guī)模，拿地榜是未來的規(guī)模。

因?yàn)樵谶^去十年 ，沖規(guī)模是行業(yè)的“主賽道”，各家房企都在這個(gè)體系里面競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)模在這段時(shí)間里，幾乎能影響房企經(jīng)營的各個(gè)方面。

一是盈利能力。行業(yè)上行期，地價(jià)其實(shí)漲得比房?jī)r(jià)快，行業(yè)整體的利潤率持續(xù)縮窄，房企要想維持利潤，就必須做大規(guī)模，也就是“薄利多銷”。規(guī)模能對(duì)沖利潤的收窄，也就間接的代表了企業(yè)的盈利能力。

二是抗風(fēng)險(xiǎn)能力。過去行業(yè)的周期性比較明顯，而且存在明顯的板塊輪動(dòng)現(xiàn)象，要降低風(fēng)險(xiǎn)，就要求房企分散投資，廣泛布局，也就是所謂的“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”。規(guī)模上來以后，能夠加大騰挪的空間，東邊不亮西邊亮，對(duì)沖周期性風(fēng)險(xiǎn)。

三是融資能力。排行榜不僅僅是地產(chǎn)人看，金融機(jī)構(gòu)也看?！叭龡l紅線”以前，行業(yè)排名就是很多金融機(jī)構(gòu)給房企融資的重要依據(jù)。規(guī)模房企能夠拿到更高的信用評(píng)級(jí)，更低的融資成本。這種資源優(yōu)勢(shì)讓他們?cè)诤献?、拿地時(shí)更加所向披靡。

四是人才吸引力。規(guī)模和排名的上升，能夠增加對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力。不少地產(chǎn)人到頭部房企鍍金，出來后就身價(jià)倍增，和現(xiàn)在點(diǎn)名不要某些頭部房企員工的情況，完全不一樣。

但現(xiàn)在這四個(gè)邏輯都不成立了。在衡量房企競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，單一維度的比較，變得沒有太大意義了。排名靠前的房企，不一定比排名靠后的房企活得更好。評(píng)價(jià)一家房企的實(shí)力，不能再簡(jiǎn)單粗暴的看排行榜。

下面具體來說兩個(gè)問題。

1、為什么說地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)該再關(guān)注排行榜？

2、不看排行榜以后，靠什么評(píng)價(jià)房企實(shí)力？

排行榜已經(jīng)不能

反映房企實(shí)力了

過去的說法是 ，規(guī)模就等于江湖地位和話語權(quán)，誰排名高，誰就是老大。所以很多房企對(duì)于排名有很強(qiáng)的執(zhí)念。隨著巨頭跌下神壇，規(guī)模已經(jīng)不再是實(shí)力的體現(xiàn)，江湖規(guī)則也發(fā)生了變化。

1、“大”不一定“強(qiáng)”，越大的房企，風(fēng)險(xiǎn)管控難度反而越大。

規(guī)模大，意味著同期開發(fā)項(xiàng)目多，對(duì)應(yīng)的往往就是布局廣泛、合作開發(fā)項(xiàng)目多，這兩點(diǎn)都是當(dāng)下最大的不安全因素。

先說布局廣。大量項(xiàng)目的同期開發(fā)，需要足夠大的市場(chǎng)體量。所以規(guī)模型房企，要么是全國性布局，要么是在城市圈里往下沉。但是，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，最大的特點(diǎn)就是結(jié)構(gòu)性分化。東南部沿海相對(duì)容易，中西部相對(duì)艱難。一二線容易，三四線艱難。

規(guī)模房企盤子大了，各個(gè)區(qū)域操盤能力參差不齊，很難保證所有城市的拿地研判、產(chǎn)品定位都不失誤，風(fēng)險(xiǎn)管控難度更大。部分區(qū)域的銷售不暢，就很可能讓一家大型房企現(xiàn)金流承壓。一些頭部房企，目前就因?yàn)檫@個(gè)問題十分煎熬。規(guī)模小的房企，布局相對(duì)集中，如果選對(duì)了城市，生存風(fēng)險(xiǎn)反而要小得多。

再說合作開發(fā)。目前一些非常穩(wěn)健的頭部房企也傳出現(xiàn)金流緊張的傳聞，根本原因就是很多合作方出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。一方面拖累項(xiàng)目進(jìn)度，拖慢回款，一方面被迫收購項(xiàng)目合作方股權(quán)，又占用了大量的企業(yè)現(xiàn)金流，打亂了正常的經(jīng)營節(jié)奏。

這類房企，單純分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營能力，很難看到這樣的風(fēng)險(xiǎn)隱患。要徹底消除這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就必須收縮，很難維持原有的規(guī)模?？赡芤?guī)模會(huì)萎縮，排名會(huì)下降，但企業(yè)反而會(huì)更安全。

2、現(xiàn)在的土儲(chǔ)，不再等于未來的規(guī)模。

過去，我們關(guān)注房企的新增貨值，是因?yàn)榻裉斓耐羶?chǔ)，就是未來的規(guī)模。拿地榜上排名靠前，一定程度上可以反映企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和運(yùn)營能力。

拿了地，要么賣，要么囤。如果要賣，拿地企業(yè)要有足夠的開發(fā)和運(yùn)營能力，能在一定時(shí)間內(nèi)把土地轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售額。如果囤，說明企業(yè)判斷市場(chǎng)處于上行期，土地增值的幅度，能覆蓋囤地帶來的融資成本。需要企業(yè)有足夠強(qiáng)的判斷力和融資能力。

但是現(xiàn)在公司拿地的目的更加復(fù)雜，一些國企和地方城投，為了穩(wěn)定市場(chǎng)信心拿地，拿到土地后，并沒有打算在短期內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，也不期望通過囤地來賺錢。這種拿地邏輯下，排行榜上再靠前，也沒有太大的現(xiàn)實(shí)意義了。

拋棄規(guī)模論后

要建立新的評(píng)價(jià)體系

全行業(yè)盯著排行榜，是過去“規(guī)模論”畸形價(jià)值觀的產(chǎn)物。

終于，現(xiàn)在大家不那么關(guān)心一家房企大不大了，而是更關(guān)心一家房企穩(wěn)不穩(wěn)。但其實(shí)，“大”和“穩(wěn)”都是單一維度的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，都不能客觀呈現(xiàn)一家企業(yè)真正的實(shí)力和價(jià)值。

優(yōu)秀的房企不能按月、按年去看，要拉長(zhǎng)周期，穿越周期去看。拋棄規(guī)模論的評(píng)價(jià)體系后，我們應(yīng)該建立一個(gè)包含了經(jīng)營能力、債務(wù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品力和運(yùn)營力于一體的綜合評(píng)價(jià)體系。

1、營業(yè)收入結(jié)構(gòu)

目前，房地產(chǎn)行業(yè)增量見頂，已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，多元化發(fā)展成為眾多房企的新戰(zhàn)略。物管、商管，幾乎已經(jīng)成頭部房企的標(biāo)配業(yè)務(wù)了。但是，房企在這些業(yè)務(wù)領(lǐng)域表現(xiàn)出來的差距，比住宅領(lǐng)域更大。而且，多元化是要交學(xué)費(fèi)的。

萬科在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，就向52萬名股東致歉，并且反思多賽道同時(shí)探索，面臨的難度和付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出最初預(yù)估，過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境變化了，這些學(xué)費(fèi)對(duì)業(yè)績(jī)的影響就顯露出來了。

在日子好過的時(shí)候交學(xué)費(fèi)，總好過在現(xiàn)在再來交學(xué)費(fèi)，萬科選擇收縮一些賽道，其他一些房企，則已經(jīng)進(jìn)入到多元化的初步收獲期，多元化業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比重已經(jīng)很大。

例如，去年，華潤的商業(yè)租金收入高達(dá)139億，同比大漲38.1%，商業(yè)體整體出租率高達(dá)97%。龍湖去年的購物中心租金收入也已經(jīng)達(dá)到81.5億，長(zhǎng)租公寓租金收入22.3億，加起來已經(jīng)103.8億，突破百億租金。加上物業(yè)服務(wù)收入，龍湖去年全年的經(jīng)營性收入已經(jīng)達(dá)到188億，相當(dāng)于一個(gè)百強(qiáng)房企全年的銷售額。

這些房企，就算是一套房子不賣，每年也能有超過百億的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

綠城管理的代建業(yè)務(wù)也已經(jīng)非常成熟，去年新拓的代建項(xiàng)目，代建費(fèi)達(dá)到71.1億。今年上半年更是迎來了逆周期的業(yè)務(wù)爆發(fā)，在房企業(yè)績(jī)普遍腰斬的情況下，綠城管理上半年收入還同比增長(zhǎng)了16.4%。綠城中國代建項(xiàng)目的銷售金額占據(jù)了綠城前七個(gè)月全部銷售額的25%。

房企營業(yè)收入結(jié)構(gòu)單一，必然會(huì)具有戰(zhàn)略脆弱性。多元化業(yè)務(wù)全面支撐整體業(yè)績(jī)，是體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力的一個(gè)重要維度。

2、債務(wù)結(jié)構(gòu)

也就是企業(yè)的安全墊厚不厚。

中海在經(jīng)歷1998年金融風(fēng)暴后，始終堅(jiān)持20多年凈負(fù)債率低于40%，在手現(xiàn)金長(zhǎng)期保持在總資產(chǎn)的10%以上。萬科也是連續(xù)20年凈負(fù)債率低于40%。龍湖則一直強(qiáng)調(diào)不做非標(biāo)、前融，在財(cái)務(wù)上、債務(wù)結(jié)構(gòu)上始終保持謹(jǐn)慎，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)保持在10%以內(nèi)，現(xiàn)金短債比更是超出其他示范民營房企4到5倍。

嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律，前幾年一度讓這些房企被質(zhì)疑“掉隊(duì)”，拉長(zhǎng)周期來看，來能明白“流水不爭(zhēng)先”的道理。

3、產(chǎn)品力和客戶資產(chǎn)

相較于土儲(chǔ)，客戶資產(chǎn)是當(dāng)下房企更重要的一項(xiàng)隱形資產(chǎn)，這是各大排行榜都呈現(xiàn)不出來的。在這一波行業(yè)地震里，很多房企因?yàn)殚L(zhǎng)期的口碑，表現(xiàn)出了很強(qiáng)的韌性。

例如，溫州的爛尾項(xiàng)目“華臣一品苑”，曾經(jīng)多次盤活爛貨，業(yè)主信任度極低。在通過“資金+代建代銷”模式盤活后，引入藍(lán)城，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)，改頭換面，貼上藍(lán)城品牌。進(jìn)入銷售階段后，2天內(nèi)認(rèn)籌達(dá)到50套。市場(chǎng)客戶對(duì)藍(lán)城品牌的認(rèn)可度，吸引了大量合作方來尋求合作。

鄭州的項(xiàng)目“永威金橋西棠”，爛尾后，業(yè)主對(duì)項(xiàng)目復(fù)工的核心訴求，竟然是依舊保持永威操盤、永威品質(zhì)、永威物業(yè)，這種客戶忠誠度，是長(zhǎng)期的產(chǎn)品力和服務(wù)力凝聚的，越是在行業(yè)下行期，越能爆發(fā)出巨大的價(jià)值。在行業(yè)危機(jī)過去后，這些中小房企依然會(huì)有很強(qiáng)的生命力。

4、布局策略和運(yùn)營能力

除了產(chǎn)品力，運(yùn)營能力和布局策略也是一家評(píng)價(jià)一家優(yōu)秀房企的重要維度。

例如，今年最豪橫的民營房企，濱江，之所以在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，依然敢大舉拿地。

一個(gè)原因是深耕杭州，并且在杭州保持了很高的市占率。

相較于其他城市，在這輪下行行情中，杭州樓市表現(xiàn)比較堅(jiān)挺，而濱江在杭州的市占率始終保持第一。

極致的布局，加上極強(qiáng)的市場(chǎng)主宰力，讓濱江去年基本未受到市場(chǎng)降溫的影響，8成以上項(xiàng)目的中簽率低于20%，9成以上的成交單價(jià)在3萬以上。上半年，百強(qiáng)房企銷售額同比腰斬，但濱江的銷售現(xiàn)金回籠達(dá)到322億，同比反而增長(zhǎng)了6%。

另一個(gè)原因就是超高的周轉(zhuǎn)效率。

建面不到10萬方的項(xiàng)目，濱江從拿地到清盤，時(shí)間僅約6-8個(gè)月。一方面良好的政商關(guān)系，讓政府愿意配合審批加速，一方面區(qū)域深耕積累的市場(chǎng)號(hào)召力，則保證了去化效率。

同時(shí)聚焦杭州，也建立了很強(qiáng)的集采成本優(yōu)勢(shì)和管理成本優(yōu)勢(shì)。

只要重倉的區(qū)域發(fā)展長(zhǎng)期向好，或者能夠找到第二個(gè)杭州這樣的關(guān)鍵城市，濱江就一定會(huì)有很大的發(fā)展空間。

一個(gè)人是否優(yōu)秀，不能只看賺錢能力。一家企業(yè)是否優(yōu)秀，也不能只看規(guī)模。

經(jīng)過這次的行業(yè)危機(jī)，大家的關(guān)注點(diǎn)，不應(yīng)該再停留在榜單上誰上誰下，而是應(yīng)該帶來一次對(duì)單一維度評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的大反思。

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