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中國基金報記者 張燕北

時隔兩天，不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）又迎重磅文件，保障性租賃住房REITs試點正式起航。

證監(jiān)會、發(fā)改委于5月27日聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（下稱《通知》），從四方面推動保障性租賃住房（下稱“保租房”）REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。

與此同時，兩單項目已正式申報，相關公募REITs產(chǎn)品也在加速落地?！锻ㄖ钒l(fā)布當日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金分別于上交所、深交所和證監(jiān)會報送申請材料，成為首批率先上報的兩單保障性租賃住房REITs。

兩單保障性租賃住房REITs項目的申報，意味著首批保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目將正式進入項目申報審核階段。

REITs再迎重磅文件

四方面推動保障性租賃住房REITs業(yè)務

5月27日晚間，據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站消息，為助力盤活存量資產(chǎn)，拓寬保障性租賃住房建設的權(quán)益型資金來源，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。

整體來看，《通知》主要包括落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效的隔離機制，壓實參與機構(gòu)責任，切實防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域等四方面內(nèi)容。

具體來看，一是明確了發(fā)起主體應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人。《通知》表示，保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

此外，項目應當權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經(jīng)有關部門認定為保障性租賃住房項目。嚴禁以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資，或變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。

二是強調(diào)了回收資金用途的嚴格閉環(huán)管理機制。發(fā)起人（原始權(quán)益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的凈回收資金，應當優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。

鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）在項目申報發(fā)行基礎設施REITs時，應當對回收資金用途作出承諾，并以適當方式向社會公開。

三是壓實機構(gòu)主體責任，要求發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金?！锻ㄖ分赋觯l(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的發(fā)起人（原始權(quán)益人）應當每季度向有關證券交易所、中國證監(jiān)會派出機構(gòu)和省級發(fā)展改革委報告回收資金使用情況。

發(fā)起人（原始權(quán)益人）的控股股東、實際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督發(fā)起人（原始權(quán)益人）遵照規(guī)定使用回收資金。

其中，基金管理人應當完善相關業(yè)務制度，并將發(fā)起人（原始權(quán)益人）回收資金使用等有關情況按相關信息披露要求向社會公開。滬深證券交易所要制定有關業(yè)務監(jiān)管細則，確保上述要求落到實處。

四是加強溝通協(xié)作，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委將指導滬深證券交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。

《通知》指出，下一步，證監(jiān)會將會同相關部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動試點項目盡快落地，同時加強市場監(jiān)管，督促原始權(quán)益人和中介機構(gòu)誠實守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠。

首批兩只保租房公募REITs正式申報

早在2021年7月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎設施REITs發(fā)行的行業(yè)試點范圍，公募REITs基礎資產(chǎn)范圍迎來擴容。

據(jù)不完全統(tǒng)計，上述發(fā)布以來，全市場已公告招標或者啟動的公募REITs項目超過50個，總規(guī)模超過800億元。從已發(fā)行的REITs項目來看，交通基礎設施（高速公路）行業(yè)及園區(qū)基礎設施行業(yè)的項目最豐富，但保租房REITs也備受期待。

如今，在證監(jiān)會、發(fā)改委發(fā)布保障性租賃住房REITs重磅文件的同一天，公募REITs正式迎來了首批兩只保障性租賃住房REITs正式上報，標志著首批保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目將正式進入項目申報審核階段。

證監(jiān)會、上交所網(wǎng)站顯示，中金基金于5月27日正式申報了一只名為中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的公募REITs產(chǎn)品，對應的專項計劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎設施資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為廈門安居集團有限公司。

據(jù)了解，安居集團系安居控股集團的核心成員企業(yè)，作為廈門市唯一市屬專營保障性住房及公共租賃住房相關業(yè)務的國有企業(yè)，主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設和運營管理工作。

為響應國家基礎設施REITs政策號召，安居集團選取了兩個保障性租賃住房明星項目，申報保障性租賃住房REITs.截至2022年3月末，安居集團共承建18個保障性住房項目，總建筑面積約369萬平方米，為打造廈門住房保障“新藍本”作出了重要貢獻。

同樣在5月27日，深圳人才安居REITs項目申請材料也已通過深交所基礎設施公募REITs審核業(yè)務系統(tǒng)正式申報，并于同日向中國證監(jiān)會申報。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。

今年4月份，深圳市人才安居集團項目已報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

據(jù)了解，此次深圳市人才安居集團選取了4個位于核心區(qū)域或核心地段的優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。而項目的主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源。

深交所：全力推動公募REITs

市場行穩(wěn)致遠

2022年以來，保障性租賃住房REITs進入快速推進階段。3月18日，證監(jiān)會表示正在會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。

5月25日，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市。

深交所相關負責人介紹，一直以來，深交所認真貫徹落實國家政策要求，積極運用公司債券、資產(chǎn)證券化、私募REITs等多種固定收益融資工具，為租賃住房建設提供金融支持，先后推出全國首單長租公寓私募REITs、首單公共人才租賃住房私募REITs等產(chǎn)品，為保障性租賃住房公募REITs試點探索積累了有益經(jīng)驗。

截至2022年4月底，深交所累計發(fā)行租賃住房私募REITs產(chǎn)品11單，發(fā)行規(guī)模122億元。其中，深圳人才安居集團聯(lián)合深創(chuàng)投集團曾于2018年在深交所成功發(fā)行全國首單公共人才租賃住房私募REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模31億元，為推動保障性租賃住房公募REITs試點打下有益基礎。

保障性租賃住房基礎設施REITs政策發(fā)布后，深交所快速響應、多措并舉服務推進試點加快落地。

深交所表示，下一步將按照中國證監(jiān)會部署要求，完善基礎制度，發(fā)揮市場功能，提升服務水平，努力將基礎設施公募REITs打造成為國內(nèi)資本市場主流金融產(chǎn)品，更好服務經(jīng)濟社會發(fā)展全局。

一是穩(wěn)中求進擴大REITs試點規(guī)模。加快推進保障性租賃住房REITs落地，大力推動清潔能源、新基建等行業(yè)參與基礎設施REITs試點，持續(xù)擴大產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保等行業(yè)REITs規(guī)模。

二是完善REITs擴募配套規(guī)則制度。發(fā)布擴募新購入項目指引，明確相關操作程序、定價方式及監(jiān)管要求，支持公募REITs做大做強。

三是強化REITs一二級市場監(jiān)管。完善詢價發(fā)售機制，優(yōu)化二級市場交易安排，改善流動性服務機制；強化日常監(jiān)管，規(guī)范存續(xù)期信息披露機制，密切關注二級市場交易，引導已上市項目積極落實國家抗疫紓困政策，承擔社會責任，維護市場平穩(wěn)運行。

四是合力推進市場培育和投資者教育。加大推廣服務力度，加強與地方政府、原始權(quán)益人、市場機構(gòu)等對接，針對性開展公募REITs交流培訓活動，拓展REITs優(yōu)質(zhì)項目儲備；開展多種形式投教活動，加大宣傳引導力度，讓投資者更加了解REITs產(chǎn)品風險收益特征；持續(xù)研究完善產(chǎn)品架構(gòu)和運營架構(gòu)，積極推進基礎設施公募REITs市場投資端建設，實現(xiàn)投融資生態(tài)良性循環(huán)，助力我國基礎設施公募REITs市場建設行穩(wěn)致遠。

REITs項目加速落地

基金公司積極布局

而基礎設施REITs試點自2020年開展以來，給行業(yè)打開一個萬億級市場，不僅給投資者帶來一類新的投資品種，也是助力宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定的有效工具。

自2020年開展公募REITs工作以來，政策持續(xù)加碼，賽道價值凸顯，市場逐步完善，取得了不俗成績。

項目端看，數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，共有12只公募REITs上市，募資規(guī)模達458億元，投資者對公募REITs產(chǎn)品熱情高漲，公眾投資者配售比例屢創(chuàng)新低。而從已上市12只公募REITs二級市場漲勢良好，平均漲幅超過15％，多只公募REITs進行分紅派息，目前這類產(chǎn)品平均溢價達到22%以上。

REITs試點兩年以來，公募REITs已經(jīng)完成了三批合計12只產(chǎn)品的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模突破450億，各大基金公司都摩拳擦掌參與其中。目前看，不少有志于REITs業(yè)務的基金公司迅速設立REITs團隊，并和股東方、旗下基金子公司等建立協(xié)同工作組，來保障REITs產(chǎn)品運作。

截至記者發(fā)稿，除了12只已上市的公募REITs產(chǎn)品外，尚有6只產(chǎn)品處于審批階段。

2022年以來，公募REITs利好政策紛紛出爐，交通、水利、保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、新型基礎設施等具備較大規(guī)模優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的領域得到持續(xù)關注，多項公募REITs項目落地加速。

中國招標與采購網(wǎng)顯示，2022年5月以來，出現(xiàn)了多條與REITs相關的招標內(nèi)容，涉及租賃住房、高速、水利、云計算、產(chǎn)業(yè)園等領域。

中信建投證券認為，國務院新政力推公募REITs發(fā)展，意見將有力推動REIT市場加速擴容發(fā)展，在穩(wěn)增長中扮演更重要角色。意見提出研究推進REITs相關立法工作，制度建設有望出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。強烈看好REITs相關標的和具備持有型物業(yè)開發(fā)運營能力的公司。

值得一提的是，雖然公募REITs市場火爆，但投資者在甄選時仍需注意分辨風險。有業(yè)內(nèi)人士提醒道，“公募REITs產(chǎn)品的收益是受底層資產(chǎn)運營情況直接影響的，風險還是存在的，特別是一些受政策和疫情影響較大的行業(yè)，其現(xiàn)金流很有可能不及預期，投資人還要理性看待?！?/p>

編輯：艦長

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