2023成都積分入學(xué)什么時(shí)候開始申請(qǐng)
2023-01-31
更新時(shí)間:2022-06-04 12:20:20作者:未知
日前,央行調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,變?yōu)椴坏陀谙鄳?yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。這是2019年8月推行房貸利率與LPR掛鉤以來首次主動(dòng)調(diào)整首套房貸款利率下限。
多位接受證券時(shí)報(bào)·券商中國記者采訪的地產(chǎn)行業(yè)首席分析師表示,此舉標(biāo)志著從中央層面政策確定對(duì)房地產(chǎn)由“防范風(fēng)險(xiǎn)”到“呵護(hù)需求”,有助于降低購房者置業(yè)成本,引導(dǎo)地方政府后續(xù)信貸調(diào)整。
多位分析師還認(rèn)為,對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言,地產(chǎn)政策的寬松力度越來越強(qiáng),但是市場(chǎng)仍然處于相對(duì)低迷狀態(tài),房企也存在較大經(jīng)營(yíng)壓力,后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)需要信貸端、需求端和供給端支持的協(xié)同發(fā)力。這些分析師舉例說,比如:需求側(cè)進(jìn)一步放寬限購、限售、限貸的力度,在供給端針對(duì)房企適度放松限價(jià)、規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管、滿足房企合理的融資需求等。
對(duì)于地產(chǎn)股等投資,分析認(rèn)為,“市場(chǎng)頂”會(huì)比“政策頂”更早到來,在政策進(jìn)一步寬松之前,市場(chǎng)資金搶跑可能導(dǎo)致部分個(gè)股行情已經(jīng)到頂。部分基本面極差的個(gè)股在近期股價(jià)已經(jīng)上漲很多,存在透支風(fēng)險(xiǎn),建議投資者謹(jǐn)慎持有基本面優(yōu)質(zhì)的部分地產(chǎn)股。
政策呵護(hù)剛性需求
“此次央行對(duì)首套房貸款利率下限的下調(diào),反應(yīng)了政策層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前現(xiàn)狀的重視,要防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時(shí)首套房貸款利率下限的下調(diào)是本輪調(diào)控放松中具有全國性實(shí)質(zhì)利好的政策,寬松導(dǎo)向信號(hào)明顯,預(yù)計(jì)未來全國范圍的房貸利率都將出現(xiàn)下調(diào)?!眹鹱C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國記者表示。
在央行調(diào)整首套房貸款利率下限之前,國內(nèi)房貸實(shí)際利率已經(jīng)有所寬松。4月103個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率為5.17%,二套利率為5.45%,分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn);平均放款周期為29天,較上月縮短5天。在前期各地信貸政策的放松下,全國房貸利率已經(jīng)連降7個(gè)月,當(dāng)前處于2019年以來的最低位。
中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認(rèn)為,此次調(diào)整釋放了支持剛需首套購房的積極信號(hào),若按最新5年期LPR來看,首套普通自住房貸利率下限由原本的4.6%下調(diào)至4.4%,下調(diào)首套房貸利率下限,打開信貸空間。相較于此前信貸政策以地方調(diào)整為主,此次自上而下的調(diào)整信號(hào)意義更強(qiáng),有助于引導(dǎo)后續(xù)地方政府進(jìn)一步調(diào)整信貸政策。
德邦證券首席策略分析師吳開達(dá)則認(rèn)為,該政策在此時(shí)提出,主要目的是提振消費(fèi)者購房意愿,扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售大幅下行趨勢(shì),促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
“我們認(rèn)為此次放松主要有兩點(diǎn)信號(hào)意義:一是從中央層面政策確定對(duì)房地產(chǎn)由“防范風(fēng)險(xiǎn)”到“呵護(hù)需求”;二是堅(jiān)持‘房住不炒’,結(jié)構(gòu)上仍以支持剛需為主。此次政策僅調(diào)整首套住房貸款利率下限,對(duì)二套房無調(diào)整,結(jié)構(gòu)上仍主要支持購房剛性需求?!眳情_達(dá)表示。
值得關(guān)注的是,央行調(diào)整首套房貸款利率下限釋放了積極信號(hào)的同時(shí),但是一些觀點(diǎn)也認(rèn)為20個(gè)基點(diǎn)的調(diào)整并不“解渴”。
夏亦豐指出,按照目前“五年期LPR+點(diǎn)數(shù)”的定價(jià)模式,最終實(shí)際房貸利率下降的方式可以是降息,即降低五年期LPR。這屬于銀行的被動(dòng)下調(diào),也會(huì)直接降低購房者的利息成本。此外,房貸利率降低的方式還包括壓縮加點(diǎn),這屬于銀行的主動(dòng)下調(diào)。2022年1季度加權(quán)平均房貸利率為5.49%,與房貸定價(jià)基準(zhǔn)之間的差額為109個(gè)基點(diǎn),本身仍存在很大的壓降空間。
“短期內(nèi)沒有太大必要再進(jìn)一步去調(diào)整利率下限,而是應(yīng)該關(guān)注各地商業(yè)銀行在實(shí)際加點(diǎn)幅度上的下調(diào)情況?!毕囊嘭S表示。
房地產(chǎn)調(diào)控手段豐富
房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于比較艱難的階段。
統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,1-4月,商品房銷售額累計(jì)37789億元,同比-29.5%;銷售面積累計(jì)39768萬平方米,同比-20.9%。4月單月商品房銷售額同比-46.6%,較前值下降20.4個(gè)百分點(diǎn);而銷售面積同比-39.0%,較前值下降21.3個(gè)百分點(diǎn)。1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)為39154億元,同比-2.7%。4月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-10.1%,較前值下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。
上海證券首席地產(chǎn)分析師金文曦表示,對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)而言,由于購房者在疫情之下購買力和購買信心都受到比較大的沖擊,僅對(duì)需求側(cè)的相關(guān)政策調(diào)整很難帶動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的全面復(fù)蘇。
“預(yù)售資金監(jiān)管和AMC入場(chǎng)等供給側(cè)政策對(duì)于部分城市而言,比需求側(cè)政策更能穩(wěn)定市場(chǎng)信心和銷售預(yù)期?!苯鹞年乇硎尽?/p>
杜昊旻也指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)需要信貸端、需求端和供給端支持的協(xié)同發(fā)力:信貸端主要包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等;需求端主要在于限購、限售和限貸的放寬,支持剛需和改善需求的釋放;供給端主要針對(duì)房企,包括適度放松限價(jià)、規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管、降低土拍門檻、滿足房企合理的融資需求等,避免發(fā)生更多的房企違約事件,穩(wěn)定市場(chǎng)主體。
“地產(chǎn)政策已經(jīng)由紓困步入到主動(dòng)推動(dòng)的階段,但目前仍然不達(dá)預(yù)期。我們認(rèn)為,未來政策工具箱中還能使用的政策還很多?!毕囊嘭S表示。
具體可以分為兩個(gè)方面,狹義政策和廣義政策。狹義政策上,主要圍繞需求端的“五限”政策:一方面,政策應(yīng)該擴(kuò)圍到能級(jí)更高的城市,可以起到有效的信號(hào)作用,重點(diǎn)關(guān)注成都、廈門、武漢、杭州等強(qiáng)二線城市的政策跟進(jìn);另一方面,政策細(xì)節(jié)可以更精細(xì)化——例如對(duì)具體面積段提升的信貸支持等,地方財(cái)政上可以適當(dāng)支持真實(shí)需求——例如無差別購房補(bǔ)貼等。
廣義政策包括包括對(duì)整體需求的提振以及對(duì)產(chǎn)業(yè)主體的支持:第一,推動(dòng)購房基數(shù)的增加,例如通過推動(dòng)城鎮(zhèn)化來擴(kuò)大新增的購房群體;第二,從資金面上,針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商給予更多解困措施,例如預(yù)售監(jiān)管資金的進(jìn)一步寬松,增加AMC參與房企重整的動(dòng)力,地方城投平臺(tái)入股房企項(xiàng)目,鼓勵(lì)地方國資參股房企,擴(kuò)大房企發(fā)債范圍等等。
“狹義政策將會(huì)以各地自主調(diào)整為主,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,包括庫存、去化周期、成交量?jī)r(jià)、土地市場(chǎng)熱度等等來動(dòng)態(tài)調(diào)整。而廣義政策將更加傾向于從防范風(fēng)險(xiǎn)的底線思維出發(fā),要更多觀察房企和行業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)果來調(diào)整?!毕囊嘭S表示。
地產(chǎn)股投資喜憂兼具
今年以來,地產(chǎn)股整體表現(xiàn)一直優(yōu)于大盤,政策邊際寬松帶來的困境反轉(zhuǎn)是投資的主要邏輯之一,但是隨著寬松性的政策不斷落地,對(duì)于地產(chǎn)股的投資也需要更多關(guān)注基本面等內(nèi)容。
基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股是各方推薦的重點(diǎn),被資金過度炒作的個(gè)股則更需要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。
“‘市場(chǎng)頂’會(huì)比‘政策頂’更早到來,在政策進(jìn)一步寬松之前,市場(chǎng)資金搶跑可能導(dǎo)致部分個(gè)股行情已經(jīng)到頂。部分基本面比極差的個(gè)股在近期股價(jià)已經(jīng)上漲很多,存在透支風(fēng)險(xiǎn)。,建議投資者謹(jǐn)慎持有基本面優(yōu)良的地產(chǎn)股。”金文曦表示。
吳開達(dá)也認(rèn)為,目前,在“穩(wěn)增長(zhǎng)”訴求下,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)放松政策會(huì)持續(xù)出臺(tái),下半年新房銷售有望回暖,房地產(chǎn)板塊在政策放松階段超額收益明顯。但由于房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入發(fā)展中后期,新房銷售整體繼續(xù)上升空間較小,不同區(qū)域表現(xiàn)分化可能加大。
“建議重點(diǎn)關(guān)注信用資質(zhì)好、布局能級(jí)高和經(jīng)營(yíng)效率優(yōu)的國企和優(yōu)質(zhì)民企開發(fā)商。此外,需要關(guān)注居民預(yù)期持續(xù)走弱導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售恢復(fù)緩慢、資金鏈持續(xù)收緊導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)等風(fēng)險(xiǎn)。”吳開達(dá)說。
杜昊旻也指出,本輪行業(yè)洗牌預(yù)計(jì)將持續(xù)2-3年,在寬松政策持續(xù)出臺(tái)背景下,基本面好的一二線、長(zhǎng)三角城市有望先于行業(yè)整體企穩(wěn)回暖,且改善型需求或是本輪市場(chǎng)回暖的牽引。擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、良好區(qū)域布局區(qū)域、高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)、精細(xì)化管理等核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企能夠在本輪周期中實(shí)現(xiàn)彎道超車,躋身行業(yè)前茅。
責(zé)編:桂衍民