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前 言

ESG已成為全球重要的投資策略及公司評價標(biāo)準(zhǔn)。相較于傳統(tǒng)的評價上市公司標(biāo)準(zhǔn)，ESG更關(guān)注企業(yè)在環(huán)境、社會、治理方面的績效，而非僅僅注重企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)——這是中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求，也與新發(fā)展理念高度契合，有望成為我國達(dá)成雙碳目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型的有力抓手。作為我國經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，如何利用好ESG的核心理念實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域又將如何擁抱變革，帶動行業(yè)煥發(fā)新生，是本文重點(diǎn)關(guān)注的方向。我們將通過系列文章，從ESG概念在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)遇、ESG在環(huán)境和社會兩大議題下的發(fā)展策略三大視角，分別展開探討。

01

ESG源起，是對可持續(xù)發(fā)展的不斷探索

以“環(huán)境”為引，激發(fā)對可持續(xù)發(fā)展型公司評價體系的思考

對于ESG概念的解讀，首先需要了解ESG的構(gòu)成。ESG是Environmental（環(huán)境）、Social（社會）、和Governance（治理）的縮寫，是一種關(guān)注企業(yè)環(huán)境、社會、公司治理績效而非傳統(tǒng)財務(wù)績效的投資理念和企業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)。這是一種針對可持續(xù)發(fā)展理念貫徹始終的國際市場主流策略，影響諸多頭部企業(yè)對于自身戰(zhàn)略導(dǎo)向的判斷。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

作為一種投資型的評判標(biāo)準(zhǔn)，ESG的概念提出源自于人們發(fā)現(xiàn)日漸高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)對于環(huán)境破壞的影響。這也同時是ESG概念中環(huán)境部分普遍受到大家關(guān)注與對評判標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)同的原因。伴隨著投資者的環(huán)保意識在環(huán)保運(yùn)動中的不斷增強(qiáng)，ESG評判體系逐漸定型為環(huán)境、社會、治理這三個方向。

然而在這些方向之下，環(huán)境方向的評價體系共識度高，并不意味著社會與治理方向的評判標(biāo)準(zhǔn)同樣能得到認(rèn)同。根據(jù)已經(jīng)發(fā)布的多個評價體系來看（不同投資機(jī)構(gòu)、券商機(jī)構(gòu)、上市公司均具備一套ESG框架下自身獨(dú)特的評價體系），分歧點(diǎn)更多聚焦于社會與治理。不同行業(yè)對社會的貢獻(xiàn)度或者公司制度的可持續(xù)發(fā)展的理解都不相同，這也影響到對世界各個不同行業(yè)領(lǐng)域與公司主題的評判標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)變化。評價體系的爭議使ESG囿于概念的發(fā)展階段，建立符合各個國家國情的標(biāo)準(zhǔn)評價體系，是有助于ESG概念走向標(biāo)準(zhǔn)化廣泛應(yīng)用的重要一步?？偟膩碚fESG概念的核心依然是圍繞環(huán)境出發(fā)，并做延展，雖然ESG三部分并行，但環(huán)境是各行各業(yè)、各個國家與經(jīng)濟(jì)主體都會面臨的共同問題，這便成就了ESG概念的支柱核心與出發(fā)源頭。

02

ESG騰飛，雙碳目標(biāo)下的更高維度思考

ESG的全球發(fā)展趨勢，已成為政府及各類大型企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的評價標(biāo)準(zhǔn)

國際社會應(yīng)用ESG評價體系可追溯時間早于國內(nèi)，在目前的國際社會背景下，ESG的應(yīng)用與評價已然趨于成熟。2004年，聯(lián)合國全球契約組織（UN Global Compat）首次正式提出ESG的概念。2006年，由聯(lián)合國成立的責(zé)任投資原則組織（UNPRI）發(fā)布了“責(zé)任投資原則”（PRI），該原則致力于推動各大投資機(jī)構(gòu)在決策過程中納入ESG原則，通過PRI的簽署方提升可持續(xù)投資水平。這便是最早的ESG概念于公開領(lǐng)域發(fā)光發(fā)熱。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

截至2021年5月末，全球加入聯(lián)合國責(zé)任投資原則組織（UNPRI）的機(jī)構(gòu)已達(dá)到4030家，較2020年6月底增加近1000家，呈現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。同時，得益于國際社會對ESG的高度關(guān)注，世界不同地區(qū)的ESG資產(chǎn)規(guī)模都呈現(xiàn)增長態(tài)勢。十年來，歐洲、美國及日本等市場ESG資產(chǎn)規(guī)模逐年攀升，ESG已成為國際市場上的廣泛共識。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

ESG引入中國，雙碳目標(biāo)下地位日益凸顯

2018年，A股正式被納入MSCI（摩根士丹利資本國際公司）相關(guān)指數(shù)，實(shí)現(xiàn)了國際資本與中國證券市場的接軌?；谌绱舜蟓h(huán)境，ESG的相關(guān)投資理念也由國際至國內(nèi)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的發(fā)展影響。這加速了包括A股在內(nèi)的中國金融市場的完善和成熟，也提升了ESG投資在國內(nèi)資本市場的聲量。資本市場對于企業(yè)ESG表現(xiàn)和信息披露關(guān)注度不斷提升，促使企業(yè)開始將ESG作為重要戰(zhàn)略納入戰(zhàn)略規(guī)劃及日常管理中。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

另一個加速ESG高速增長的推手是我國雙碳目標(biāo)的提出?？梢哉f這兩年國內(nèi)ESG的大熱，跟雙碳目標(biāo)的提出息息相關(guān)。統(tǒng)一的ESG披露標(biāo)準(zhǔn)是有效推動雙碳進(jìn)程的重要手段。對于銀行、投資類金融機(jī)構(gòu)來說，將資本向ESG領(lǐng)域傾斜，將ESG納入投資決策流程，可以充分發(fā)揮資本市場對雙碳目標(biāo)的支持。實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)的長遠(yuǎn)愿景，進(jìn)一步強(qiáng)化了ESG在國內(nèi)公司中的地位與重要性。2022年上半年，共有1429家A股上市公司發(fā)布2021年度ESG相關(guān)報告，較去年增長337家，發(fā)布報告公司數(shù)量占A股上市公司的29.6%。未來ESG的評價體系在我國仍具備極大的增長與潛力空間。

03

ESG風(fēng)潮下，房企打開融資新通道

建筑行業(yè)是主要碳排放行業(yè)，建筑在運(yùn)營階段間接排放的二氧化碳占全國碳排放的比重達(dá)到了21.9%。經(jīng)營性的不動產(chǎn)，是碳排放監(jiān)管的重點(diǎn)之一。對于投資人來講，不管是在建筑行業(yè)也好，經(jīng)營性不動產(chǎn)行業(yè)也好，對于降碳和整體ESG目標(biāo)轉(zhuǎn)型的需求都十分顯著。2021年A股上市公司中，地產(chǎn)行業(yè)ESG報告發(fā)布數(shù)量位列各類行業(yè)發(fā)布TOP3，但整體自身的發(fā)布比率仍未突破50%，由此可見ESG評價體系的應(yīng)用基于地產(chǎn)領(lǐng)域依然具備極強(qiáng)的適用性與未來可持續(xù)發(fā)展性。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

另外，疊加疫情影響、經(jīng)濟(jì)下行，給如今的地產(chǎn)行業(yè)帶來一定規(guī)模的沖擊。更加靈活的融資手段關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的存亡。隨著我國綠色債券相關(guān)政策體系以及市場基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，綠色債券產(chǎn)品日益豐富，余額已超過18萬億元且增長迅速。央行、發(fā)改委政策下，在《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2021年版）》中，增加了有關(guān)綠色建筑、可持續(xù)建筑等新時期國家重點(diǎn)發(fā)展的綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域類別，綠色建筑領(lǐng)域成為綠色債券的重點(diǎn)支持方向。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)中，龍湖、中糧、旭輝、綠城等共計30家房企已分別發(fā)行了人民幣2億元以上規(guī)模的綠色債券。2021至2022年12月中旬期間，房企共發(fā)行綠色債券總額約770億元，綠色融資總額約占房企發(fā)債總額的約6%-8%。綠色債券的成功發(fā)行，為房地產(chǎn)行業(yè)一些優(yōu)勢企業(yè)以及具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的項(xiàng)目利用雙碳政策發(fā)行綠色債券融資作出了表率。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易中，有關(guān)能源管理、碳排放、用水量及廢物處理等ESG方面的盡職調(diào)查正占據(jù)越來越重要的位置。ESG與地產(chǎn)的正式接軌，是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇。

04

ESG策略，商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的新曲線

我國房地產(chǎn)行業(yè)由于長期依賴金融經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生大量金融泡沫，在面對黑天鵝事件時，缺乏有效的抗風(fēng)險能力。行業(yè)的“冷卻”與“熄火”，意味著投融資渠道的關(guān)閉與撤出，同時國家對地產(chǎn)業(yè)融資渠道的管控，也加速了諸多房地產(chǎn)公司融資困難的境況。所以，碳中和的出臺，以及其上位概念與評價體系ESG，作為投融資的有力抓手，為房地產(chǎn)行業(yè)打開了新的方向。針對ESG評價體系的可持續(xù)性與抗風(fēng)險能力，其對外融資通道更加廣泛，有利于地產(chǎn)行業(yè)度過金融嚴(yán)冬。2022年12月21日，北京華貿(mào)水世界商城發(fā)展有限公司作為借款人的“天風(fēng)-中金-華貿(mào)SKP資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃（碳中和）”在上交所成功發(fā)行，規(guī)模達(dá)71億元。碳中和專項(xiàng)CMBS發(fā)行成功體現(xiàn)ESG在商業(yè)地產(chǎn)融資端已成為新故事。商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營性不動產(chǎn)中的重要標(biāo)的，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，ESG在資產(chǎn)證券化、債券融資及并購交易中日漸重要的角色屬性，使其賦能房地產(chǎn)企業(yè)在不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中擁有更強(qiáng)的韌性。

結(jié) 語

未來“創(chuàng)造社會價值”和“創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值”應(yīng)被房地產(chǎn)企業(yè)視為汽車的兩個輪子，以長遠(yuǎn)的眼光推進(jìn)可持續(xù)性經(jīng)營，才能使企業(yè)的道路走得更遠(yuǎn)更平穩(wěn)。目前，不少上市房企對ESG體系建設(shè)與發(fā)展的重視程度日漸提升，但國內(nèi)企業(yè)ESG管理及披露水平與國際先進(jìn)水平尚存在較大差距。商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營性不動產(chǎn)中的碳排放大戶，房企融資的重要標(biāo)的，行業(yè)相關(guān)企業(yè)需要加強(qiáng)自身ESG意識，不斷探索ESG策略下的具體操作方法，為商業(yè)地產(chǎn)未來高質(zhì)量持續(xù)發(fā)展指明方向。接下來我們將繼續(xù)通過分析國外房地產(chǎn)企業(yè)的ESG報告，盤點(diǎn)一系列實(shí)踐舉措來洞察商業(yè)地產(chǎn)的ESG具體操作策略。