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斑馬消費(fèi) 楊柘

2022年房地產(chǎn)行業(yè)底部盤整，房企不再以規(guī)模稱王，財(cái)務(wù)安全成為唯一生存底線。

4年前，郁亮高呼“活下去”三個(gè)字在行業(yè)里振聾發(fā)聵，鮮少有人聽進(jìn)去，大大小小的房企搶地?fù)岉?xiàng)目熱鬧非凡，它們從區(qū)域奔向全國(guó)，甚至海外市場(chǎng)。

結(jié)果是，那頭狼真的來了，大家摔得頭破血流。

在新周期里，依然是強(qiáng)者恒強(qiáng)，無論是拿地、回款，還是融資，一些實(shí)力房企出手更狠了。

新周期

在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，2022年應(yīng)該是一個(gè)非常特殊的年份。房企拿地大幅放緩、融資持續(xù)壓縮、銷售去化困難，暴雷房企一家接著一家，行業(yè)經(jīng)歷著一場(chǎng)殘酷的大洗牌。

渾身是傷的眾多房企痛定思痛，拋棄高周轉(zhuǎn)模式，才得以停下來喘口氣。昔日千帆競(jìng)速、屢屢曝出地王的消息徹底消失。它們懂得，活下去比任何事都重要。

這一幕，恍若回到2018年。彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片欣欣向榮，眾多房企一騎絕塵競(jìng)相爭(zhēng)奪榜單排名。彼時(shí)，萬科郁亮高喊“活下去”，不合時(shí)宜的擔(dān)憂像極了《狼來了》中的戲碼。

未曾料到的是，這3個(gè)字在之后幾年里一一應(yīng)驗(yàn)。房企暴雷、債務(wù)危機(jī)、甩賣資產(chǎn)救命，小麥大蒜西瓜都可以沖抵房?jī)r(jià)，房企們真的著急了。

即便這樣，很少有房企躲過這個(gè)周期，規(guī)模房企更是集體陷入負(fù)增長(zhǎng)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年百強(qiáng)房企中，有近9成累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，降幅超過50%的企業(yè)達(dá)36家，業(yè)績(jī)?cè)鏊?50%至-20%之間的百強(qiáng)房企有32家。

行業(yè)一片蕭瑟，投資開發(fā)、拿地大面積停擺。去年百強(qiáng)房企投資力度大降，近4成百強(qiáng)房企甚至?xí)和Ｈ晖顿Y，百強(qiáng)房企拿地金額占全國(guó)土地成交的比重降至34.3%，遠(yuǎn)低于過往3年始終保持5成占比。

同時(shí)，千億房企數(shù)量驟然腰斬，去年銷售過千億房企有20家、年銷售過百億房企有130家，低于上年同期的43家和158家。

逆襲的房企

當(dāng)一個(gè)個(gè)膿包被戳破，眾多房企不得不為之前的規(guī)模沖動(dòng)埋單，化債、銷售去化、開源節(jié)流等，手段無所不用其極，僅有一小波房企在寒冬中逆勢(shì)增長(zhǎng)。

初步統(tǒng)計(jì)，在百強(qiáng)房企中，銷售保持增長(zhǎng)的有約12家。其中，8成以上為國(guó)企和央企，民營(yíng)房企僅有萬達(dá)集團(tuán)、仁恒置地及瑞安房地產(chǎn)。

2022年，仁恒置地銷售額712.9億元，同比增長(zhǎng)14.65%，行業(yè)排名從上年第48位升至第21位；萬達(dá)集團(tuán)銷售額實(shí)現(xiàn)560.1億元，同比增長(zhǎng)86.20%，從上年第77位升至第25位；瑞安房地產(chǎn)銷售額263.5億元，同比增長(zhǎng)8.35%，從第88位升至第58位。

一些房企銷售增速雖放緩，但同行們垮得更快，推動(dòng)它們的行業(yè)排名陡升。濱江集團(tuán)從2021年的第22位升至12位。同期，華潤(rùn)置地從第8位升至第6位，龍湖集團(tuán)從第12位升至第9位，綠城中國(guó)從第7位升至第4位。

以上房企之所以能夠扛住周期繼續(xù)向前，主要得益于穩(wěn)健的風(fēng)格、布局的優(yōu)勢(shì)區(qū)域以及銷售去化效率等因素。

而央企、國(guó)企與生俱來的資源稟賦，其他同行也只有羨慕的份。

越秀地產(chǎn)有著廣州國(guó)資委+廣州地鐵雙國(guó)資屬性，去年實(shí)現(xiàn)銷售額1246.9億元，同比增長(zhǎng)8.28%，行業(yè)排名從31位升至第15位。

建發(fā)房產(chǎn)銷售規(guī)模增長(zhǎng)僅1.03%，但行業(yè)排名從2021年的第18位升至第10位，這家廈門房企首次躍進(jìn)前十。建發(fā)房產(chǎn)背后是廈門建發(fā)集團(tuán)，國(guó)資背景、母公司支持，成為逆襲的重要砝碼。

做對(duì)了什么？

從規(guī)模沖刺到一場(chǎng)漫長(zhǎng)的馬拉松，房企需要塑造競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避更多的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，這對(duì)于央企、國(guó)企來說，抵御下行周期不在話下。類似招商蛇口、建發(fā)房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等企業(yè)，自身資金豐厚，負(fù)債少、融資通暢，品牌和行業(yè)地位加持，讓它們?cè)谀玫氐拳h(huán)節(jié)，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。這也是新周期里，央企、國(guó)企成為土地市場(chǎng)主角的重要原因。

民營(yíng)房企就相對(duì)難過得多。2021年以來陸續(xù)倒下的房企，絕大多數(shù)是民營(yíng)，就連恒大、融創(chuàng)等巨無霸也在劫難逃。

極個(gè)別民營(yíng)房企能夠逆勢(shì)突圍，除了自身資金保障，產(chǎn)品及品牌的認(rèn)可度也是重要原因。像濱江集團(tuán)近30年深耕杭州市場(chǎng)，吃透區(qū)域市場(chǎng)紅利的企業(yè)并不多見。

另外，一些房企未雨綢繆，主動(dòng)謀劃改善企業(yè)收入結(jié)構(gòu)，為成功穿越周期埋下了鋪墊。在這一點(diǎn)上，不得不提萬達(dá)集團(tuán)。

這家以地產(chǎn)起家的企業(yè)，早在郁亮對(duì)全行業(yè)喊話之前，就動(dòng)了甩包袱的心思，2017年，果斷出售文旅和酒店資產(chǎn)過冬，淡化公司的地產(chǎn)屬性。

在萬達(dá)成立30周年時(shí)，王健林對(duì)外稱萬達(dá)已不是房地產(chǎn)企業(yè)，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)不會(huì)完全剝離，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目不可能完全離開住宅項(xiàng)目獨(dú)立發(fā)展。

顯然，王健林早就看到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期性等弊端，轉(zhuǎn)而涉足擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流、科技含量更高的領(lǐng)域。

在這之后，一些房企依葫蘆畫瓢。保利地產(chǎn)去掉地產(chǎn)二字更名保利發(fā)展，龍湖地產(chǎn)更名龍湖集團(tuán)，中駿、奧園、綠地等也相繼去地產(chǎn)化。

開啟第二增長(zhǎng)曲線早已是行業(yè)共識(shí)，除了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，眾多房企涉足商業(yè)、長(zhǎng)租產(chǎn)品、物管以及代建領(lǐng)域，以求釋放更大紅利。

萬科分拆物業(yè)IPO；龍湖集團(tuán)開出超過70座商場(chǎng)、11萬間冠寓；綠城中國(guó)涉足代建業(yè)務(wù)等等，都在抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)主業(yè)里勤扒苦干，也有小勝者。

瑞安房地產(chǎn)學(xué)到了港資房企經(jīng)營(yíng)精髓，將開發(fā)周期拉長(zhǎng)，吃干榨凈土地溢價(jià)。比如，上海太平橋地塊、瑞虹新城開發(fā)周期超過25年；2005年公司進(jìn)入武漢市場(chǎng)，耗時(shí)16年僅開發(fā)了武漢天地和光谷創(chuàng)新天地兩個(gè)項(xiàng)目。2019年-2021年毛利率分別為51.13%、51.12%和40.86%，2022年上半年升至63.90%。