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2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”是2023年經(jīng)濟(jì)工作的首位，并明確要“支持住房改善”。在近期的一次論壇上，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任秦虹公開(kāi)分享了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中改善性需求等問(wèn)題的觀(guān)點(diǎn)。

秦虹說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)仍然是要抑制投機(jī)性需求，滿(mǎn)足剛需和改善性需求。“從中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)需求的特征來(lái)看，上升速度最快的，或者占比會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大的，就是改善性需求。所以滿(mǎn)足合理的改善性需求，是我們下一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)重要的方面。”

怎樣穩(wěn)定和滿(mǎn)足合理的改善性需求，在秦虹看來(lái)主要是三點(diǎn)：

第一點(diǎn)，各個(gè)地方要切實(shí)落實(shí)好已經(jīng)出臺(tái)的支持改善性需求的一些政策，比如很多地方調(diào)整了限購(gòu)、限貸、以及原來(lái)偏緊的政策。比如說(shuō)財(cái)政部也出臺(tái)了關(guān)于換房退稅的一些政策，這是已經(jīng)出臺(tái)的政策，要落實(shí)好。

第二點(diǎn)，購(gòu)房方面要進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。比如貸款利率還可以進(jìn)一步的降低，因?yàn)槿暌咔橛绊懼?，?duì)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表?yè)p害是比較大的。所以說(shuō)降低利率，同時(shí)在降低換房過(guò)程中的一些稅費(fèi)都是有意義的。

第三點(diǎn)，目前絕大多數(shù)城市限購(gòu)和限貸的政策都做了一些明顯的調(diào)整。但一線(xiàn)城市特別像北京，改善性需求的門(mén)檻還是偏高，比如北京二套房首付要達(dá)到80%還是偏高，接下來(lái)還有進(jìn)一步降低的空間。

整體來(lái)看，秦虹表示，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的需求，“總量下臺(tái)階”是一個(gè)沒(méi)有爭(zhēng)議的事實(shí)。她說(shuō)，“總體上住房的短缺問(wèn)題基本解決了，現(xiàn)在進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段，從‘有沒(méi)有的住’到‘住的好不好’的轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)大的發(fā)展階段?！?/p>

而短期來(lái)看，則是三年疫情對(duì)大家的收入預(yù)期影響也比較大。所以秦虹認(rèn)為2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)好于2022年，但是它很難超過(guò)2021年的頂峰。

此外，秦虹還談到了此前房企暴雷導(dǎo)致房屋可能爛尾的問(wèn)題。她說(shuō)，2022年前11個(gè)月商品房的銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)22%，其中一個(gè)很重要的因素就是老百姓不敢買(mǎi)房，因?yàn)楣┙o端的風(fēng)險(xiǎn)一直在爆發(fā)，老百姓害怕買(mǎi)到爛尾的樓盤(pán)。

中央也看到了這個(gè)問(wèn)題，保交樓已經(jīng)是各個(gè)地方重要的政治任務(wù)，而且也安排了一些具體的政策措施，秦虹說(shuō)，“比如說(shuō)保交樓的資金開(kāi)始安排了2000億，后來(lái)又追加了2000億，下一步如果有需要，我認(rèn)為還會(huì)有追加。保交樓就是保穩(wěn)定、保民生，不會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)爛尾的房子?！?/p>

秦虹總結(jié)2022年影響房地產(chǎn)需求的有三大因素，一是正常市場(chǎng)“總量下臺(tái)階”，二是疫情導(dǎo)致老百姓失業(yè)和減薪，對(duì)收入預(yù)期的不穩(wěn)定。三是供給端的風(fēng)險(xiǎn)不斷的爆雷，大家不敢買(mǎi)。

但2023年第三個(gè)因素會(huì)大大的緩解，房地產(chǎn)企業(yè)爆雷的問(wèn)題應(yīng)該大大好于2022年。她樂(lè)觀(guān)的表示，“如果房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)，債務(wù)壓力依然大的話(huà)，我相信中央還會(huì)有新的舉措來(lái)穩(wěn)住房地產(chǎn)企業(yè)的違約爆雷的風(fēng)險(xiǎn)事件。”

秦虹表示，2022年底出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)融資等新政策，最大特點(diǎn)是尊重規(guī)律、回歸常態(tài)。她也總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該做到三點(diǎn)。第一，政府履行好職責(zé)，比如做好保障性住房的建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些基礎(chǔ)性制度。第二，盡可能地尊重市場(chǎng)、減少微觀(guān)干預(yù)。第三，新發(fā)展階段，要支持房地產(chǎn)企業(yè)新模式的形成，改變過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的的發(fā)展模式。