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2023-01-31
保交樓組合拳來襲，多地政府、銀行、AMC齊出手
更新時(shí)間：2023-01-05 16:38:02作者：智慧百科
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著房地產(chǎn)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”被重新提起，保交樓、穩(wěn)民生、努力化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，再次成為各地工作的重中之重。
2023年伊始，包括西安、鄭州、重慶、昆明等二線城市在內(nèi)的多地相關(guān)部門，聯(lián)合銀行、AMC等金融機(jī)構(gòu)齊齊表態(tài)，將落實(shí)“保交樓”、推進(jìn)問題樓盤化解工作作為今年的重要任務(wù)。
西安：9家銀行為30余房企融資580億
1月4日，由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局主辦，秦農(nóng)銀行承辦的“政銀聯(lián)動(dòng)支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展——銀企合作協(xié)議簽約儀式”舉行，工商銀行陜西分行、建設(shè)銀行陜西分行、中國銀行陜西分行、農(nóng)業(yè)銀行西安分行、招商銀行西安分行、興業(yè)銀行西安分行、長安銀行、西安銀行、秦農(nóng)銀行等9家銀行為30余家房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持580.5億元。
西安市委常委、副市長楊建強(qiáng)在現(xiàn)場致辭稱，政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、群眾受益，搞好銀企合作，共建互動(dòng)平臺(tái)，直接關(guān)系著金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)互利共贏，同時(shí)也關(guān)系著購房群眾的切身利益。此次簽約將進(jìn)一步提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，讓西安市房地產(chǎn)企業(yè)和購房群眾感受利好，為西安經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。
近年來，西安堅(jiān)持房住不炒定位，以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長、保市場主體為原則，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。去年1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2449.11億元，同比增長6.5%，比全國、全省平均增速分別高出16.3和10個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)居全國前列，為穩(wěn)定西安經(jīng)濟(jì)大盤奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
此次簽約將助力西安30余家房地產(chǎn)企業(yè)紓困解難，其中既有央企龍頭，又有深耕西安建設(shè)的國企、民企代表。
9家金融機(jī)構(gòu)表示將繼續(xù)發(fā)揮資金、服務(wù)等優(yōu)勢，與簽約企業(yè)開展全方位合作，以金融活水激發(fā)企業(yè)活力，提供的資金支持將為西安市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障，廣泛惠及房地產(chǎn)企業(yè)和購房群眾。
鄭州：2023年147個(gè)商品住宅項(xiàng)目交付大頭落地
無獨(dú)有偶，1月4日，鄭州市第十六屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上，“保交樓”再次成為全市重點(diǎn)工作內(nèi)容。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，鄭州今年將持續(xù)推進(jìn)問題樓盤化解及保交樓工作。落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 16 條政策，繼續(xù)實(shí)行 " 統(tǒng)借統(tǒng)還、政府回購、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組 " 及地產(chǎn)紓困基金 "4+1" 模式，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房企貸款支持力度，壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)保交樓主體責(zé)任，年底前 147 個(gè)商品住宅項(xiàng)目交付大頭落地。多級(jí)聯(lián)動(dòng)消存量、控增量、防變量，構(gòu)建全鏈條監(jiān)督體系，全面實(shí)施交房即發(fā)證。
事實(shí)上，作為“問題樓盤”較為嚴(yán)重的城市之一，鄭州自去年下半年開始，保交樓和問題樓盤化解工作始終在有序進(jìn)行。
2022年12月20日，在十七屆21世紀(jì)亞洲金融年會(huì)上，鄭州市委副書記、市政府市長何雄發(fā)表了題為“探尋互惠共贏新路徑 譜寫責(zé)任金融新篇章”的演講。他表示，去年下半年以來，受房地產(chǎn)金融政策收緊、“7·20”特大暴雨災(zāi)害和多輪疫情沖擊影響，加上前期城中村拆遷安置和土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，鄭州市出現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈偏緊、項(xiàng)目已售逾期難交付等現(xiàn)象。
“為破解這一難題，我們通過多措并舉、綜合施策，用足用好國家政策性開發(fā)性金融工具，全力穩(wěn)民生穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場回歸良性健康發(fā)展軌道?！焙涡鄯Q。
一是申請(qǐng)中央專項(xiàng)借款。首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目獲批60個(gè)，借款總額70億元已全部到位，涉及保交樓套數(shù)7萬套。第二批專項(xiàng)借款申報(bào)項(xiàng)目97個(gè)，借款總額140.5億元，涉及保交樓套數(shù)7.5萬套，已報(bào)住建部審核。
二是協(xié)調(diào)銀行配套融資。先后對(duì)接15家銀行72個(gè)分支機(jī)構(gòu)，目前已批復(fù)項(xiàng)目12個(gè)，籌集資金32.69億元，已落地5個(gè)項(xiàng)目、18.45億元。
三是設(shè)立紓困基金。據(jù)何雄介紹，省市分別設(shè)立總規(guī)模100億元的地產(chǎn)紓困基金，從問題樓盤項(xiàng)目臺(tái)賬中選取擬收并購項(xiàng)目，達(dá)到“盤活一個(gè)、救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)。目前，擬使用紓困基金項(xiàng)目80余個(gè)，已落地7個(gè)，總投資約33億元。
四是調(diào)整首付比例。會(huì)同人行鄭州中心支行召開市場利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)議，在現(xiàn)有首套房首付比例30%的基礎(chǔ)上，研究將首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至40%，進(jìn)一步降低個(gè)人貸款利率；支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，提升借款還款便利度。
五是確立“統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式。由市級(jí)平臺(tái)公司作為全市統(tǒng)借統(tǒng)還實(shí)施主體，統(tǒng)一向國開行申請(qǐng)貸款，以開發(fā)建設(shè)所產(chǎn)生的綜合收益，作為還款來源實(shí)現(xiàn)統(tǒng)還，形成棚戶區(qū)改造資金籌集、使用、償還閉環(huán)的市場化統(tǒng)借統(tǒng)還機(jī)制。
六是發(fā)展租賃住房。不再新建人才公寓、公租房等保障性住房，利用住建部和建設(shè)銀行保租房信貸政策，通過回購存量商品住房形式籌集房源，在去年盤活15萬套基礎(chǔ)上，今年再盤活10萬套。為有效盤活存量資產(chǎn)，正積極探索通過REITs方式回收投資。
七是督促房企瘦身自救。開展“保交樓”五大專項(xiàng)行動(dòng)，督促企業(yè)通過處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、盤活有效資產(chǎn)等方式瘦身自救，目前已籌集保交樓資金130億元。在各項(xiàng)金融政策的共同作用下，全市保交樓項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工95%以上，新增建成安置房2426萬平方米，15萬群眾回遷新居。
昆明：一個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶
1月3日，昆明市政府發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（簡稱“《通知》”），提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)從監(jiān)管銀行名錄中選擇監(jiān)管銀行，按照“一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶”的原則，開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
《通知》表示，自2021年下半年以來房地產(chǎn)市場不斷下行，停建緩建項(xiàng)目逐漸增多，延期交房的情況不斷增加，商品房預(yù)售中各種問題不斷出現(xiàn)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)所提交的商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)包含由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行三方簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
此外，《通知》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后方可開展商品房預(yù)售，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全額直接存入監(jiān)管賬戶，不得使用除監(jiān)管賬戶以外的其他賬戶收存預(yù)售資金。購房人在繳納購房款前應(yīng)當(dāng)核對(duì)監(jiān)管賬戶信息，按規(guī)定將購房款直接存入監(jiān)管賬戶；住房公積金管理部門、按揭貸款銀行應(yīng)將購房人的住房公積金貸款、個(gè)人住房按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。
據(jù)悉，《通知》自2023年1月1日起施行。而此前取得預(yù)售許可并處于監(jiān)管中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照《通知》要求根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀核算監(jiān)管額度，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金未達(dá)到監(jiān)管額度的須補(bǔ)繳，足額補(bǔ)繳前暫停資金的撥付。存在已逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的，屬地人民政府（管委會(huì)）應(yīng)按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障商品房項(xiàng)目交付。
各地AMC、銀行深入?yún)⑴c“保交樓”
2023年元旦期間，多家全國性及地方AMC（資產(chǎn)管理公司）發(fā)布了新年賀詞，透露業(yè)務(wù)方向，其中“積極落實(shí)‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’”等類似表述頻頻出現(xiàn)。
比如，中國信達(dá)表示，作為金融體系內(nèi)化解風(fēng)險(xiǎn)的專門機(jī)構(gòu)，立足不良資產(chǎn)主責(zé)主業(yè)，發(fā)揮有別于傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)特功能優(yōu)勢，助力維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融安全和社會(huì)和諧穩(wěn)定。深入?yún)⑴c“保交樓、穩(wěn)民生”，探索房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解有效路徑。
目前，已有兩家AMC披露了紓困房企情況。
具體來看，截至去年8月末，中國信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè)，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付。
截至去年10月末，中國華融正在推動(dòng)中的房企紓困項(xiàng)目有16個(gè)，預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)上下游供應(yīng)商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障22548套商品房按期交付，帶動(dòng)256.89億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
2023年，AMC機(jī)構(gòu)在房企不良資產(chǎn)處置方面依然重任在肩。
2022年11月份，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。
除此之外，保交樓、穩(wěn)民生，因城施策用足用好政策工具箱，已成為各地工作的重中之重。
如2022年下半年以來，多地成立了房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金。
武漢，建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目。鄭州，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。長沙、貴陽、東莞等多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項(xiàng)目”，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場最大最核心的問題是信心問題。加強(qiáng)對(duì)房企流動(dòng)性支持，加強(qiáng)項(xiàng)目交付穩(wěn)定，釋放了宏觀政策向穩(wěn)增長方向加力的信號(hào)，這有助于提振市場信心，助力今年底明年初穩(wěn)增長、保就業(yè)。
日前，相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，目前大型銀行積極配合做好“保交樓”工作，靠前對(duì)接專項(xiàng)借款安排，著力推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目配套融資。例如，工行在任務(wù)較重的某中部大省，已對(duì)接項(xiàng)目超過30個(gè)。
為全力支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，落實(shí)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于做好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作相關(guān)要求，各地銀行靠前工作，全力支持項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
1月5日早間，中信銀行重慶分行發(fā)文稱，為響應(yīng)國家號(hào)召，努力踐行國有金融企業(yè)的使命擔(dān)當(dāng)，中信銀行重慶分行積極推動(dòng)“保交樓”項(xiàng)目配套融資業(yè)務(wù)開展，在人民銀行重慶營管部、重慶銀保監(jiān)局等單位的指導(dǎo)支持下，于2022年12月30日（最后一個(gè)工作日）成功落地重慶市股份制商業(yè)銀行首筆“保交樓”配套融資貸款，為江津區(qū)屬國有企業(yè)發(fā)放第一筆2200萬元中長期專項(xiàng)貸款，用于代為支付某“保交樓”項(xiàng)目工程建設(shè)及材料款、農(nóng)民工工資等。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也有展現(xiàn)，2022年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.4％，降幅比1-10月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月降幅收窄。
展望2023年，各個(gè)地方對(duì)于“保交樓”工作推進(jìn)勢必愈加重視，結(jié)合銀行、AMC等金融機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面發(fā)揮更大作用，以推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
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