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全國現房銷售面積及同比增速 來源：海易居地產研究院

海報新聞記者 陳嘉偉 報道

進入2月，多省份明確將開展房地產現房銷售試點。

2月7日河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在鄭州召開，會上通報了2023年重點工作。會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

2月6日，四川省人民政府關于印發(fā)《聚焦高質量發(fā)展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》的通知，其中第26條提出“支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業(yè)向型發(fā)展模式過渡”。

此前，山東、安徽兩個省份也明確將開展相關試點，由“鼓勵”現房銷售到將開展“試點”，相關改革提速。

現房銷售行情更好

上海易居地產研究院提供的數據顯示，2022年，全國現房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。上海易居地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進解釋，現房銷售數據出現小幅下降與全國房地產市場降溫的大環(huán)境有關，“若對比全國房地產銷售的另外兩個指標，現房銷售數據其實并不差?！?022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。

行情更好的一個證據在于現房銷售的占比越來越高。數據顯示，2021年6月份，全國現房銷售占比為9.5%，隨后該指標總體處于上揚態(tài)勢，2021年12月達到10.4%，進入2022年該指標繼續(xù)上升，2022年12月攀升至13.9%。

另外值得注意的一點是，目前市場上出現現房交易均價出現低于期房的現象，上海易居地產研究院提供的數據顯示，2022年現房均價為8326元/平方米，期房的價格為10486元/平方米，兩者價差為2159元/平方米。

理論上現房風險更小，價格應該更高，而出現這一反?，F象，嚴躍進表示根源在于目前市場上的現房，多屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產品存在瑕疵，所以其房價會比較低。“這并非我們期待的現房交易，所有目前購房者在購買時還需注意相關問題?！?/p>

預售制取消呼聲不斷

1956年，香港頒布《預售樓花同意書》，以法律形式確認了商品房預售制。1983年和1986年，深圳和上海分別試點了商品房預售制度。1994年，《城市商品房預售管理辦法》正式頒布，預售制成為我國商品房銷售的主要方式之一。

該制度為減輕房企資金壓力、促進房屋交易市場活躍等發(fā)揮了積極的重要作用，但隨著進幾年地產企業(yè)“暴雷”、項目爛尾，取消預售制的呼聲越來越高。

2022年全國兩會期間，多名代表委員“取消商品房預售制”、“實行現房銷售”的建議曾引起熱烈討論。據不完全統(tǒng)計，全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹，全國政協(xié)委員、南通大學校長施衛(wèi)東，全國政協(xié)委員、四川省工商聯副主席張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預售制度提交了相關建議提案。

據江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳官方微信號消息，2022年全國兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產市場風險。盧天錫認為，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門檻較低；預售合同的法律地位不明晰；預售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預付款支付方式不利于保障購房人權益；房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等問題。

到2028年現房銷售規(guī)模占比有望達到20%

嚴躍進表示，現房銷售的相關呼吁與探索可以追溯到近二十年前，但目前各地相關提法已從過去的“鼓勵”轉變?yōu)椤霸圏c”，這或許意味著現房模式改革之路的正式開啟。

目前，全國現房銷售規(guī)模占比約為14%，而據上海易居地產研究院測算，在最近5年改革的背景下，到2028年全國現房銷售規(guī)模占比有望達到20%。

上海易居地產研究院指出，現房銷售占比的上升過程，實際上也是各地土地供應模式轉型的過程，這也意味著，后續(xù)各地土地供應中，現房銷售的條款明顯會增加。這對土地交易、房地產開發(fā)、住房交易等市場都會產生重要影響。

對于房企來說，要深入思考這項制度帶來的挑戰(zhàn)和影響，尤其是要從項目開發(fā)、資金管控、項目銷售、產品展示、房屋交付、物業(yè)管理等角度理解這個問題，要深入引導企業(yè)投資人員、營銷人員、財務人員、物業(yè)管理人員做思考，積極投身到這項重大的改革大潮中。

而對于購房者來說，也要理解現房銷售模式將顯著改變購房模式、住房消費模式。要充分理解支持此次改革的宏大目標，同時在新一輪住房消費提振工作中，關注改革趨勢，積極調整優(yōu)化購房策略。