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05.01.2023

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導(dǎo)讀：融創(chuàng)中國在債務(wù)重組上邁出關(guān)鍵一步。

作者 |第一財經(jīng) 孫夢凡

曾經(jīng)的“地產(chǎn)黑馬”融創(chuàng)中國，終于在債務(wù)重組上邁出關(guān)鍵一步。

1月4日消息顯示，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總計160億元的境內(nèi)債券，整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。融創(chuàng)成為繼富力、龍光后，又一家完成境內(nèi)債重組的房企。

本次展期共涉及10筆公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。為保障投資人利益，融創(chuàng)以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等資產(chǎn)作為展期償付保障，并設(shè)計了現(xiàn)金支付+小額兌付機制，兼顧機構(gòu)投資者與個人投資者利益訴求。

2022年12月以來，融創(chuàng)一直在與投資人溝通境內(nèi)債券整體展期方案，目前已經(jīng)按照債券持有人會議規(guī)則全部達(dá)成整體展期。展期方案通過后，有望緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力，改善整體財務(wù)狀況，為公司恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件。

在境外債務(wù)方面，據(jù)此前發(fā)布的年報披露，本金規(guī)模約91億美元的現(xiàn)有債務(wù)持有人已成立境外債權(quán)人小組，對融創(chuàng)的財務(wù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行了深入調(diào)研，雙方在制定重組框架、收窄各項經(jīng)濟條款的分歧上取得一定進(jìn)展。

目前的重組框架為：將30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余現(xiàn)有債務(wù)，兌換為新的以美元計價公開票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產(chǎn)處置凈收益，作為償還新票據(jù)的額外資金來源。

截至年報發(fā)布日，融創(chuàng)仍在與債權(quán)人小組溝通，尚未正式簽署協(xié)議。不過知情人士透露，歷經(jīng)數(shù)月與債權(quán)人小組的溝通磋商，重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)同。

如果境外債重組成功，將有助融創(chuàng)經(jīng)營性現(xiàn)金流逐步恢復(fù)，并構(gòu)成后續(xù)境內(nèi)外債務(wù)償還的基礎(chǔ)。融創(chuàng)預(yù)計，未來七年左右，集團(tuán)連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目預(yù)期產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約為3200億元，其中有約20%可用于境外實體償債。

債務(wù)重組出現(xiàn)關(guān)鍵性進(jìn)展，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌近來也頻頻露面。

年前，孫宏斌與武漢城建集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理、副董事長應(yīng)志剛進(jìn)行座談。孫宏斌表示，希望雙方進(jìn)一步深化信任、優(yōu)勢互補、通力合作，找準(zhǔn)合作切入點，積極拓展合作領(lǐng)域，力爭早日結(jié)出合作碩果。久未出現(xiàn)在公眾視野的孫宏斌，多了許多白發(fā)。

在實控人的奔走下，融創(chuàng)除了拉來國資進(jìn)行合作，多個項目也獲得資金注入。

1月4日，據(jù)融創(chuàng)官微，該集團(tuán)于2022年底與中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團(tuán)、中信信托就上海董家渡項目達(dá)成融資合作，合作方將攜手對該項目注資。本次合作總規(guī)模超120億元，首筆資金已于近日完成投放。

在合作落地過程中，由上海市黃浦區(qū)政府支持，中國華融并購重組部聯(lián)合上海分公司、上海自貿(mào)區(qū)分公司具體推進(jìn)，全面開展盡調(diào)，協(xié)同中信信托、中信泰富和中信咨詢等，為董家渡開出了多方共贏的“綜合藥方”。在為融創(chuàng)保留核心資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，華融公司以“股+ 債”方式介入紓困，聯(lián)動銀團(tuán)繼續(xù)發(fā)放拆遷貸款，保障項目順利重整盤活。

據(jù)了解，上海董家渡項目地處上海外灘金融聚集帶核心腹地，占地面積合計9.98 萬平方米，其中未售部分對應(yīng)貨值超過 500 億元。上海董家渡項目整體盤活后產(chǎn)生的現(xiàn)金流，也將有助于融創(chuàng)緩釋信用危機，實現(xiàn)穩(wěn)主體、提信心，助力公司良性發(fā)展。

此外，多次傳來出售消息的深圳冰雪文旅城，也有了官方進(jìn)展。1月3日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告，在附有回購權(quán)的前提下，將深圳融華置地投資有限公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。

據(jù)悉，為推動冰雪文旅城項目盡快盤活，深圳市政府主動協(xié)調(diào)多方牽線，對解決項目目前的困難展開磋商談判，本次轉(zhuǎn)讓是雙方盤活項目的又一范本。股轉(zhuǎn)后雙方還將設(shè)立合資公司，共同負(fù)責(zé)項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)及銷售，冰雪項目及酒店項目的運營管理服務(wù)。

一系列動作背后，沉寂許久的融創(chuàng)有望換來時間和空間、逐步“回血”。孫宏斌稱，相信隨著中國經(jīng)濟持續(xù)向好、政府支持行業(yè)穩(wěn)定政策的密集落地，融創(chuàng)將盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營，爭取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期多家房企境內(nèi)公司債券整體展期成功，是在當(dāng)前政策背景下，各市場參與主體對房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展信心的體現(xiàn)。融創(chuàng)境內(nèi)債券整體展期成功，是資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策加速落地的具體體現(xiàn)，有助于重塑行業(yè)信心，改善市場預(yù)期。