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      1. 各地“花式”松綁樓市 行業(yè)觸底反彈剛需如何把握機(jī)會(huì)?

        更新時(shí)間:2022-06-11 09:03:34作者:未知

        各地“花式”松綁樓市 行業(yè)觸底反彈剛需如何把握機(jī)會(huì)?


        《投資者網(wǎng)》謝亦楠

        編輯 吳悅

        樓市調(diào)控正在不斷松綁。自2022年3月初以來,已有超過130個(gè)城市出臺(tái)包括降低房貸首付比、放寬限購(gòu)限售門檻等在內(nèi)的政策,搭配全面“降息”和結(jié)構(gòu)化寬松,以期刺激樓市需求修復(fù)、市場(chǎng)回暖。

        研究機(jī)構(gòu)復(fù)盤了前幾輪地產(chǎn)周期,認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)處于“基本面底部區(qū)域+政策底”,政策已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號(hào),信貸層面放松可期,當(dāng)前處于較好的布局時(shí)機(jī)。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企迎來重大利好,推薦榮盛發(fā)展等。

        新一輪樓市政策松綁

        4月29日,中央政治局召開會(huì)議,強(qiáng)調(diào)支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求。這被市場(chǎng)認(rèn)為是自2016年本輪調(diào)控以來,中央層面針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最為寬松的表態(tài)。

        2022年以來,已有超百城發(fā)布樓市放松政策,其中包括南京、蘇州、佛山在內(nèi)的八個(gè)城市放松限購(gòu)、限售政策,蘭州、資陽、昆明等城市從房貸入手,放寬首付比例、下調(diào)房貸利率。

        中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)測(cè)評(píng)研究和數(shù)據(jù)發(fā)布平臺(tái)統(tǒng)計(jì),今年一季度,全國(guó)各地共出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策129條,其中超五成為放松性政策,緊縮性政策僅14條,約占10.85%。放松性政策主要體現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。

        “房地產(chǎn)行業(yè)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇現(xiàn)在急需要地產(chǎn)復(fù)蘇的強(qiáng)力支撐。地產(chǎn)限購(gòu)等政策的放松將會(huì)持續(xù)放開,逐步從三四線城市到二線甚至一線城市?!遍L(zhǎng)城基金固定收益投資部總經(jīng)理鄒德立預(yù)計(jì)。

        根據(jù)機(jī)構(gòu)的測(cè)算,中國(guó)房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了近20%的GDP、約40%的財(cái)政收入,構(gòu)成約60%的家庭資產(chǎn)。

        中信證券最新研報(bào)顯示,2020年,房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈總貢獻(xiàn)約17.7%的GDP份額;土地出讓收入是地方政府性基金收入的主體部分,近幾年占90%以上。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政、金融體系的重要性沒有改變。宏觀經(jīng)濟(jì)面臨不確定,穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)刻不容緩。

        品質(zhì)穩(wěn)定房企迎利好

        新一輪樓市政策性寬松周期到來,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)規(guī)模品質(zhì)穩(wěn)定的房企將脫穎而出。

        億翰智庫認(rèn)為,在民營(yíng)房企中,一直以低調(diào)穩(wěn)健著稱的榮盛發(fā)展近年呈現(xiàn)進(jìn)位不斷上升的勢(shì)頭。作為為數(shù)不多的實(shí)現(xiàn)連續(xù)多年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正的上市房企,榮盛發(fā)展延續(xù)“提質(zhì)進(jìn)位”的目標(biāo),堅(jiān)持“造園、造寸、造?!钡漠a(chǎn)品理念,理性布局多元賽道,為其持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏提供支撐。

        以石家莊榮盛首府為例,該樓盤打造了游泳館、健身房、兒童學(xué)堂、業(yè)主食堂、社區(qū)會(huì)客廳等八大功能中心,業(yè)主可以在社交、運(yùn)動(dòng)、休閑的同時(shí)欣賞到園林景觀;項(xiàng)目還實(shí)現(xiàn)智慧互聯(lián)的社區(qū)生活,小區(qū)出入口、單元門、電梯、家門口,全程都可人臉識(shí)別;小區(qū)出入口道閘門禁可聯(lián)動(dòng)觸發(fā)室內(nèi)智能家居設(shè)備,下班回家的業(yè)主,在到達(dá)小區(qū)門口時(shí)即可自動(dòng)啟動(dòng)室內(nèi)空調(diào)、空氣凈化器等設(shè)備。

        “同樣的價(jià)格,榮盛的位置、產(chǎn)品和配套都更好一些;同樣的位置和產(chǎn)品,榮盛的價(jià)格更合適?!庇袠I(yè)主如此向《投資者網(wǎng)》評(píng)價(jià)。

        正如榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明多次強(qiáng)調(diào)的:“我們要把自己的力量、聰明才智、資源都投放到建設(shè)產(chǎn)品品質(zhì),投放到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)上來,為老百姓提供好房子,好產(chǎn)品,讓老百姓住得舒服,住得有尊嚴(yán)?!?/p>

        在這樣的嚴(yán)格指導(dǎo)下,榮盛發(fā)展業(yè)績(jī)復(fù)利在不斷累積中實(shí)現(xiàn)突破。從2016年到2020年,榮盛發(fā)展歷年銷售額分別為512.24億元、679.3億元、1015.63億元、1153.56億元、1270.97億元;增速依次是65.77%、32.6%、49.5%、13.58%、10.17%,

        根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2021年,榮盛發(fā)展以1318.3億元的權(quán)益銷售額,位列行業(yè)第20位。根據(jù)榮盛發(fā)展公布的數(shù)據(jù),2021年榮盛發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1345.6億元,同比增長(zhǎng)5.87%,目標(biāo)完成率約為103.5%,全年簽約回款創(chuàng)新高。

        穩(wěn)定的規(guī)模站位,正是榮盛發(fā)展面對(duì)行業(yè)波動(dòng)的突出價(jià)值。

        重點(diǎn)保障經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健房企

        從近兩月的樓市成交數(shù)據(jù)來看,各地樓市放松政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)的刺激作用尚且有限。興業(yè)證券指出,統(tǒng)計(jì)中的城市4月二手房成交套數(shù)同比減少54.9%,環(huán)比減少26.3%。

        市場(chǎng)不得不面對(duì)的嚴(yán)峻趨勢(shì)是,隨著部分房企陷入流動(dòng)性問題,消費(fèi)者對(duì)于買房信心不足。

        據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),已有融信中國(guó)、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、佳兆業(yè)集團(tuán)、新力控股、中國(guó)奧園、花樣年控股、陽光100中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)共十家房企延遲披露業(yè)績(jī)。

        國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)稱,通常而言,未能按期發(fā)布經(jīng)審計(jì)業(yè)績(jī),表明公司治理和財(cái)務(wù)透明度可能出現(xiàn)問題,審計(jì)問題或?qū)⒓哟鬂撛谫J款機(jī)構(gòu)對(duì)這些企業(yè)償債能力的顧慮,導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)一步降低放貸意愿;也可能令購(gòu)房者及企業(yè)資產(chǎn)的潛在買家望而卻步,整體加劇企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。

        研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,應(yīng)重點(diǎn)保障經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企,實(shí)現(xiàn)保民生和保交付的目的。其中,榮盛發(fā)展是較早提出不再盲目追求規(guī)模的企業(yè),這體現(xiàn)在其持續(xù)多年為正的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量上。

        2021年,榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為169.15億元,比2020年末的13.67億元大增1137.7%,這也是該項(xiàng)指標(biāo)繼2017年至2020年后連續(xù)第五年為正。

        不僅如此,榮盛發(fā)展短期借款連續(xù)多年呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì),2018年至2021年分別為91.86億元、41.25億元、19.7億元、8.13億元;同比下滑13.75%、55%、52.26%、58.71%。今年一季度末,短期借款再度同比下滑66.4%至6.09億元。

        時(shí)至今日,榮盛發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,截至2021年底,有息負(fù)債554.9億元,同比降近200億元;貨幣資金為197億元,所有者權(quán)益為454.18億元。

        在保證現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,榮盛發(fā)展的全國(guó)化布局已經(jīng)基本完成,支撐公司長(zhǎng)期發(fā)展。

        2021年年報(bào)顯示,榮盛發(fā)展采取審慎的拓展策略,先后在京津冀、長(zhǎng)三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個(gè)城市獲得土地29宗,規(guī)劃建筑面積303.2萬平方米。

        報(bào)告期內(nèi),公司共新增29宗土地儲(chǔ)備,計(jì)容建筑面積303.19萬平方米;購(gòu)地金額123.42 億元,權(quán)益購(gòu)地金額80.19億元。截至報(bào)告期末,公司土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)3468.9萬平方米,為未來幾年發(fā)展提供了充足資源。 (思維財(cái)經(jīng)出品)■

        榮盛發(fā)展