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在2020年疫情之后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?/strong>

然而，由于抵押貸款利率不斷提高，房地產(chǎn)繁榮已急劇放緩，房地美經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至警示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向自2006年以來“最嚴(yán)重的收縮”。

市場(chǎng)降溫三大跡象

美國(guó)自2011年9月以來，房?jī)r(jià)就在逐年上漲，疫情的發(fā)生加劇了上漲速度。

2020年疫情暴發(fā)后，當(dāng)年6、7、8月3個(gè)傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，房?jī)r(jià)開始快速上漲。為了刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)放水，房貸利率驟降，公眾對(duì)于疫情恐懼情緒的消退疊加全美房屋庫存的驟降讓美房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于瘋狂。

但這種瘋狂在今年按下暫停鍵。

全球房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、集團(tuán)CEO卡斯夫·安薩里說，“美國(guó)樓市在迅速降溫，過去兩年樓市的高熱度，在高漲了近30%的房?jī)r(jià)，和史上最高的按揭利率雙重夾擊下，現(xiàn)已冷卻不少。大批買家無力承受買樓和供樓壓力，已停下腳步。”

抵押貸款利率上升為該國(guó)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，過去一年，抵押貸款利率飆升2.75個(gè)百分點(diǎn)，其中大部分發(fā)生在過去6個(gè)月，這在歷史上也罕見。到現(xiàn)在抵押貸款利率已至5%以上。今年，從3月到4月，美國(guó)的新房銷售下降了16.6%，

房地美副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Len Kiefer在社交媒體警示了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)：“美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于自2006年以來最顯著收縮的開始階段?！?/p>

有三個(gè)跡象印證了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫：

按揭申請(qǐng)大減

根據(jù)抵押銀行家協(xié)會(huì)（MBA）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，截至6月3日的一周，美國(guó)的抵押貸款申請(qǐng)下降了6.5%，降至22年來的最低水平。

“過去幾個(gè)月，購(gòu)房市場(chǎng)一直受到住房庫存持續(xù)低迷和抵押貸款利率飆升的影響。這些對(duì)潛在的首次購(gòu)房者來說承擔(dān)起來更加困難?！盡BA的Joel Kan說。

帶看需求下降

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin購(gòu)房者需求指數(shù)（衡量尋找Redfin中介帶看的指標(biāo)）在5月底同比下降9%。由于賣家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)放緩，超過五分之一的人已經(jīng)降價(jià)。

“雖然我們確實(shí)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率會(huì)下降，但我們預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌”，Redfin Economics的Chen Zhao說，“對(duì)于試圖尋求今年最佳時(shí)機(jī)入手的購(gòu)房者來說，等待的主要好處是，隨著供應(yīng)開始增加，購(gòu)房需求競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)減少?！?/p>

售房時(shí)間更長(zhǎng)

房屋建筑商研究公司John Burns Real Estate Consulting 5月份的房屋建筑商調(diào)查中，建筑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)全面下降。

得克薩斯州奧斯汀的一位房屋建筑商表示，現(xiàn)在奧斯汀一些完工的房屋需要一個(gè)月的時(shí)間才能售出，而此前可能僅用幾個(gè)小時(shí)。

賓夕法尼亞州哈里斯堡的一位建筑商報(bào)告稱，他們?cè)?月份未能實(shí)現(xiàn)50%的銷售目標(biāo)。

田納西州納什維爾的另一位建筑商則表示，大多數(shù)建筑商正在將投機(jī)性房屋（即在沒有找到買家的情況下建造的房屋）開工減少15%。還有一些房產(chǎn)商要求買家支付更高的預(yù)付款。

貸款利率仍可能上升

此輪房產(chǎn)市場(chǎng)降溫主因是抵押貸款利率仍舊存在上升的可能。

上周五，美國(guó)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)達(dá)到8.6%的40年高位，高于預(yù)期，令金融市場(chǎng)感到不安。截至上周五收盤，30年期固定抵押貸款平均利率為5.85%。

抵押貸款利率還可能超過6%。

從歷史上看，抵押貸款利率和10年期國(guó)債收益率的走勢(shì)相符。如果10年國(guó)債收益率持續(xù)走高，抵押貸款利率可能高達(dá)6%。穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克贊迪表示：“我認(rèn)為還沒有看到美國(guó)國(guó)債收益率上升的終結(jié)。”

周三，美聯(lián)儲(chǔ)將發(fā)布6月貨幣政策決定，市場(chǎng)對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期強(qiáng)烈。

從技術(shù)上講，美聯(lián)儲(chǔ)并不決定抵押貸款利率，不過抵押貸款利率通常會(huì)隨著聯(lián)邦基金利率的增長(zhǎng)而上升。

市場(chǎng)加息的預(yù)期進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。很顯然，不斷抬升的抵押貸款利率可能會(huì)減少買家需求，但由于供應(yīng)有限和建設(shè)低迷，市場(chǎng)仍然吃緊。

HousingWire的首席分析師Logan Mohtashami說，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)上的庫存仍然太少。事實(shí)上，絕大多數(shù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存水平仍比大流行前的水平低50%以上。

他說，如果抵押貸款利率再次開始下降，庫存緊張水平可能會(huì)導(dǎo)致“狂熱”卷土重來。

卡斯夫·安薩里也認(rèn)為，美國(guó)樓市的基本面沒有改變。一方面，疫情使人們衍生出對(duì)更大住宅的需求，另一方面，住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。這決定了美國(guó)樓市在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格還會(huì)堅(jiān)挺。不過，樓市將進(jìn)入到一個(gè)“正常”階段，樓價(jià)年漲幅可能在個(gè)位數(shù)，買房不再需要要跟幾十個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)，抄房客退出了樓市。這對(duì)普通買家來說不是壞事。美國(guó)樓市對(duì)外國(guó)買家也還保持開放。美國(guó)南方州如得州和佛羅里達(dá)州，其樓市受益于疫情甚多，價(jià)格還相當(dāng)實(shí)惠。

責(zé)任編輯：王哲希 孫霄