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12月28日，由中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會、網(wǎng)易財經(jīng)、網(wǎng)易財經(jīng)智庫聯(lián)合主辦的“2023網(wǎng)易經(jīng)濟學家年會”在北京舉行。原房改課題組組長，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司原董事長，匯力基金董事長孟曉蘇發(fā)表了他對于當下中國樓市的見解。

60S要點速讀：

1.中國經(jīng)濟要發(fā)展，中國樓市就還會恢復發(fā)展活力。我認為樓市應(yīng)在2023年下半年恢復發(fā)展，中國樓市每次的低迷期大致是兩年多，一般不會更長。樓市低迷到現(xiàn)在已經(jīng)將近兩年時間，是時候該恢復起來了。

2. 從宏觀上看，居民現(xiàn)在買房是幫助中國經(jīng)濟恢復發(fā)展。從個人來看，對于有購買能力和有購買需要的居民，現(xiàn)在正是房價低的時候，這并不是經(jīng)常出現(xiàn)的。該入市就入市，相當于抄底。

3. 我們應(yīng)動員社會力量進入到一個大保障時代，要讓50%左右的居民家庭，能夠在不同程度上享受到保障房的政策，這樣我們就能夠更好地實現(xiàn)“居者有其屋”。

正文：

01

中國樓市應(yīng)在2023年下半年恢復發(fā)展

近十幾來年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了五次上揚五次低落。這種短周期的波動，我把它稱為像三步舞曲一樣的“蹦嚓嚓”。漲起來就是“蹦”，隨后就是在調(diào)控政策下“嚓嚓”地下跌。一般是一年上漲、兩年下滑，形成了五個“蹦嚓嚓”的短周期。

2020年疫情爆發(fā)時，中國樓市逆勢而上。2020年我國是世界主要經(jīng)濟體中唯一保持正增長的經(jīng)濟體，原因在于房地產(chǎn)投資增長了7%，拉動了投資和經(jīng)濟發(fā)展。到2021年下半年，樓市開始下滑，一路下滑到2022年底。2022年中央采取了一系列措施，包括恢復金融支持房地產(chǎn)的多項措施。目前，在金融監(jiān)管機構(gòu)力促之下，房地產(chǎn)金融已經(jīng)開始采取鼓勵發(fā)展而不是壓制投資、抑制消費的政策。

目前我們還缺一個核心的房地產(chǎn)政策——需要全面取消或者是弱化“限購”，讓購房居民能夠回到市場。從宏觀上看，居民現(xiàn)在買房是幫助中國經(jīng)濟發(fā)展。從個人來看，對于有購買能力和有購買需要的老百姓，現(xiàn)在是房價低的時候，這并不是經(jīng)常出現(xiàn)的，該入市就入市，相當于抄底。

中國經(jīng)濟要發(fā)展，中國樓市就還會恢復發(fā)展活力。我認為樓市應(yīng)在2023年下半年恢復發(fā)展，中國樓市每次的低迷期大致是兩年多，一般不會更長。樓市低迷到現(xiàn)在已經(jīng)將近兩年時間，是時候該恢復起來了。

02

國企央企應(yīng)回歸保障軌

房地產(chǎn)國企央企的設(shè)立，本來就是為了完善住房保障體系。我在1992年開始到全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司——中房公司工作，那時候我們在全國建的都是保障房，主要是賣給各個單位，再由單位租賃給員工。這種方式不可持續(xù)，所以我們帶頭推動了中國的房改。1998年房改課題組提供的房改方案被國家接受，全國房改得以啟動。房改方案提出的住房供應(yīng)體系是：市場供應(yīng)商品房，政府提供廉租房。后來中央把它表述為“完善住房市場體系和住房保障體系”。房改時通過合理的價格測算，各單位把租住公房賣給了老職工。隨著日后的房價上漲，老職工當年用兩三萬元買的房，后來變成了幾百萬元，讓他們跟上了共同富裕的步伐。這就是說，房改在一次分配領(lǐng)域創(chuàng)造了公平。

現(xiàn)在國企央企應(yīng)回歸保障軌。保障房建設(shè)本身也不虧本，因為它的土地價格基本免了，利潤不高但是風險小。我國保障房建設(shè)面對的市場非常大，包括新市民、新家庭的需要和老齡化需要，也包括未來鄉(xiāng)村振興產(chǎn)生的新需求。保障房的開發(fā)建設(shè)規(guī)模要繼續(xù)加大。

我們應(yīng)動員社會力量進入到一個大保障時代，要讓50%左右的城鎮(zhèn)居民家庭，能夠在不同程度上享受到保障房政策照顧。這樣就能夠更好地實現(xiàn)“居者有其屋”。低收入居民不僅能住上房，而且應(yīng)允許購得房屋產(chǎn)權(quán)。讓他們隨著日后的房產(chǎn)增值，也能夠像當年參與房改的老職工們一樣，享受到房改紅利，走上共同富裕的道路。

03

保障房要建在配套相對好的地方，而不是遠郊區(qū)

如果保障房的供應(yīng)量到位，就可能促進從賣方市場變成買方市場?，F(xiàn)在有的城市允許低收入居民免租金入住，有了錢再補租金。對于這些城市，我建議在今后允許居民買房的時候，允許以租金抵房價，再加上住房抵押貸款的支持，就能幫助他們圓住房夢。人民群眾更容易接受這樣“租購并舉”的政策，讓他們在未來可能會擁有房屋。待房屋具有商品價值以后，他們的家庭財富也會達到上百萬元以至幾百萬元。

保障房當然要建在配套相對好的地方，而不應(yīng)是遠郊區(qū)。為什么不能把保障房建在好一點的地方？城鄉(xiāng)之間到處都是閑置土地。公租房應(yīng)該單配一套土地指標，不應(yīng)占地方政府招拍掛土地的指標。增加這一塊土地不會影響到城市整體規(guī)劃，反而會使規(guī)劃更為合理。

居民買房時應(yīng)該看清楚哪里是城市增長極。比如，北京的行政辦公區(qū)已經(jīng)搬到通州，剛開始很多人不愿意搬，但現(xiàn)在通州條件逐漸變好，房價相對低，日后房價漲幅會高于北京市區(qū)。還有環(huán)京的河北廊坊“北三縣”地區(qū)，由于實行限購政策，房價幾乎腰斬。樓市政策恢復正常后，北京的輻射力對它們來說依舊很強，它們都是新的增長極。

04

REITs在美國42年增值140多倍

根據(jù)中國證監(jiān)會要求，下一步要把長租房和商業(yè)租賃房納入REITs試點。長租公寓是REITs的最好資產(chǎn)，因為它本身是商業(yè)租賃型的。我參與過一些國外的REITs發(fā)行和REITs轉(zhuǎn)讓，這些商業(yè)樓宇既具有一定的當期收益，又有房產(chǎn)長期增值的利好，可讓投資人獲得更多收益。這些正是商業(yè)REITs深受投資人歡迎的原因。

北美REITs協(xié)會會長斯蒂文先生幾年前曾給我一張圖表，顯示如果在1972年以1美元買REITs產(chǎn)品，到2014年它增值到142美元，42年增值到142倍。這其中包括每年分紅、資產(chǎn)增值和股票溢價。從長線來看，不動產(chǎn)資產(chǎn)增值是最大的資產(chǎn)收益來源。

多年來我國各個城市房價都在上漲，而且上漲幅度不低。以北京翠微小區(qū)為例，1985年中房公司賣給國有單位才460元一平方米，到2022年二手房已增值到每平方米8萬元。37年增值了172倍。假如在1985年把翠微小區(qū)房產(chǎn)做了REITs，那么這個增值率就歸REITs投資人了。

在沒有REITs等直接融資工具的時候，居民只能把錢存在銀行，再由銀行貸款給企業(yè)，讓開發(fā)商拿這些貸款當老板。有了REITs，普通百姓就可以做商業(yè)物業(yè)的主人?，F(xiàn)在經(jīng)常遇到企業(yè)貸款不能償還的情況，積累下去就會形成壞賬。如果此時能把債務(wù)人的不動產(chǎn)資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)收租資產(chǎn)做成REITs，就不僅可以使債務(wù)人減輕負債，而且可以讓債權(quán)人變成權(quán)益人。這是“把貸款還給百姓，把資產(chǎn)還給人民”的一種金融操作，是商業(yè)租賃房REITs具有的獨特能力。

我國REITs從基礎(chǔ)設(shè)施起步，現(xiàn)在已經(jīng)進入保障性租賃房，下一步應(yīng)再將進入到商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域。商業(yè)領(lǐng)域有它的新要求，包括對它的租金要求不那么高，因為投資人更看中它的未來增值。

經(jīng)常聽到有些專家說，與國外相比，中國人持有房產(chǎn)太多而持有金融資產(chǎn)太少。那是因為過去沒有把房屋資產(chǎn)做成金融產(chǎn)品。中國百姓的傳統(tǒng)投資習慣是“購房置地”，人民群眾當然愿意持有不動產(chǎn)類的金融資產(chǎn)。我們不能只給老百姓提供那些長期不分紅、只能“用腳投票”的金融產(chǎn)品，甚至只靠談理想、談未來、談情懷來圈錢。我們希望人民群眾持有的金融資產(chǎn)每年可以分紅、便于在市場上轉(zhuǎn)讓、還有資產(chǎn)長期升值的潛力。如果長租房市場和其它商業(yè)樓宇能夠發(fā)行REITs，就能把一批良好的直接融資產(chǎn)品提供給人民群眾，相信我國人民群眾的金融資產(chǎn)持有比重就會很快增長。

美國擁有全世界最大的REITs市場，按人民幣計算總市值約達10萬億人民幣。中國有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)100多萬億，房產(chǎn)資產(chǎn)400多萬億，如果從中拿出10萬億資產(chǎn)變成REITs，讓人民群眾通過各種基金方便持有，我國就有望成為世界第一大REITs市場。中國深滬兩市現(xiàn)在各有大約40多萬億的股票市值，REITs如果再有10萬億到20萬億的市值，就可以進一步豐富中國的資本市場，還能起到資本市場穩(wěn)定器的作用。