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導(dǎo)讀：“此前發(fā)生的收并購(gòu)多處于問題樓盤的項(xiàng)目層面，真正上升到房企集團(tuán)層面的還是在‘三支箭’以后，無論央國(guó)企還是標(biāo)桿民營(yíng)房企，想要撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還是要以市場(chǎng)的方法解決，要讓投資方看到長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，如華潤(rùn)并購(gòu)華夏幸福南方總部、建發(fā)并購(gòu)紅星美凱龍兩大案例?！?/p>

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“第三支箭”支持出險(xiǎn)房企再融資政策落地剛剛一個(gè)多月，新一輪收并購(gòu)大戰(zhàn)已經(jīng)打響。

央國(guó)企如華潤(rùn)置地、廈門建發(fā)、珠海華發(fā)紛紛行動(dòng)起來，尋找“獵物”擴(kuò)大市場(chǎng)份額，融創(chuàng)、華夏幸福、紅星美凱龍、綠地等出險(xiǎn)企業(yè)也積極出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以求盡快擺脫債務(wù)困境。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，僅2022年12月重點(diǎn)房企共涉及48筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有32筆，總交易對(duì)價(jià)約528億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)72.4%。

涉房并購(gòu)幾乎每天都有

1月8日，2023年首單大額收并購(gòu)誕生，廈門國(guó)資房企建發(fā)股份與家居行業(yè)龍頭紅星美凱龍雙雙發(fā)布公告，前者正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司持有的上市公司紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司不超過30%股份。

若交易完成，建發(fā)很可能將取代其原有實(shí)控人，取得紅星美凱龍實(shí)際控股權(quán)。

就此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為與紅星控股的資金壓力有關(guān)。

據(jù)紅星控股2022年公司債券中期報(bào)告，2022年上半年末，紅星控股合并范圍凈利潤(rùn)為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。同期，紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億元、總負(fù)債卻高達(dá)1229.18億元。

不過，多數(shù)投資者似乎并不認(rèn)可建發(fā)此時(shí)大規(guī)模涉足家居板塊。1月9日開盤，接盤方建發(fā)股份股價(jià)直接跌停，而港股上市的紅星美凱龍股價(jià)卻大漲14.61%。

亦有行業(yè)人士樂觀表示，無論是從現(xiàn)金流還是品牌角度，美凱龍仍算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是企業(yè)家居連鎖賣場(chǎng)，多數(shù)為紅星美凱龍自有固定資產(chǎn)，且地理位置相對(duì)優(yōu)越，本身價(jià)值就不算低。

而此前幾日，行業(yè)內(nèi)幾乎每天都有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購(gòu)案正在發(fā)生。

如1月3日晚間，珠海國(guó)資委旗下華發(fā)股份公告稱，公司全資子公司珠海華發(fā)擬收購(gòu)深圳融創(chuàng)文旅持有的融華置地51%股權(quán)以及深圳融創(chuàng)文旅對(duì)融華置地的債權(quán)及利息，總金額約為35.8億元。

1月4日，上海國(guó)資房企綠地控股公告稱，擬與明宇商旅就酒店管理業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作。根據(jù)戰(zhàn)略合作意向，公司控股子公司綠地?cái)?shù)字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給明宇商旅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為6.24億元。

1月5日，鐵獅門宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項(xiàng)目，交易估值為76億元。

1月6日，據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)披露，上海長(zhǎng)鸝企業(yè)發(fā)展掛牌長(zhǎng)際地產(chǎn)7.5%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，底價(jià)4.17億元。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，12月重點(diǎn)房企披露交易金額的32筆收并購(gòu)多集中在下半月，交易金額高達(dá)528億元。

也就是說，加上1月上旬幾單大型收并購(gòu)，近1個(gè)月時(shí)間內(nèi)國(guó)內(nèi)披露交易對(duì)價(jià)的涉房并購(gòu)金額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過600億元，高于2022年1-11月份“三支箭”政策之前的收并購(gòu)總額。

數(shù)據(jù)來源于企業(yè)公告，觀察者網(wǎng)整理

融資改善加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清

2022年12月16日的萬科臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科董事局主席郁亮談到行業(yè)變化稱，時(shí)隔20年，房地產(chǎn)再次成為支柱產(chǎn)業(yè)，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預(yù)期和想象”，“這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

讓郁亮看到曙光的關(guān)鍵，是政策面利好消息接踵而至。

自2022年11月以來，監(jiān)管部門頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)幫扶措施，信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，托底意向非常明顯。

緊接著，“金融16條”向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供了萬億級(jí)別的意向授信額度；政策支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)額度達(dá)到2500億元；重啟了地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。

年尾，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議不斷釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策信號(hào)。自高層重申“房地產(chǎn)支柱地位”以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“支持剛性和改善性住房需求”后，各監(jiān)管部門開始輪番為房地產(chǎn)“發(fā)聲”，密集出臺(tái)政策措施，以期修復(fù)行業(yè)信心。

12月20日，央行召開會(huì)議表示，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前全年已有超300省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來峰值。

在這其中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言影響最大的莫過于各種并購(gòu)融資和股權(quán)融資通道徹底放開。

2022年11月28日，“第三支箭”剛剛射出，A股涉房并購(gòu)重組迎來破冰，至少已有3家房企通過發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)，招商蛇口重啟南油收購(gòu)案引發(fā)莫大關(guān)注，格力地產(chǎn)重啟收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)欲“再續(xù)前緣”。

但第一個(gè)“吃螃蟹”的是上海國(guó)企陸家嘴，擬收購(gòu)母公司陸家嘴集團(tuán)旗下的4處資產(chǎn)，其中2處系定增融資收購(gòu)，2處以現(xiàn)金方式收購(gòu)，雖不如招商蛇口、格力地產(chǎn)受關(guān)注，卻搶下了上市房企并購(gòu)重組第一單，正式打開了“涉房”并購(gòu)重組的“閘門”。

2022年12月28日，公開市場(chǎng)違約已久的華夏幸福宣布向華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓南方總部旗下四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格價(jià)格是124億元，主要用于債務(wù)償付。

華潤(rùn)置地的這筆收購(gòu)，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產(chǎn)，包括武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目，以及標(biāo)的股權(quán)公司下屬的子公司。

此次交易之后，華夏幸福南方總部不復(fù)存在，而企業(yè)以此換來124億元現(xiàn)金流。

這筆發(fā)生在年末的買賣，也既是房地產(chǎn)行業(yè)2022年最大宗的收并購(gòu)案，也為新一輪并收購(gòu)大戰(zhàn)拉開了序幕。

從項(xiàng)目層面并購(gòu)上升至集團(tuán)

事實(shí)上在此之前，包括AMC（金融資產(chǎn)管理公司）、各地紓困基金等在內(nèi)的多個(gè)金融機(jī)構(gòu)早已著手參與問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

例如近期，中國(guó)華融聯(lián)手6家銀行、中信信托對(duì)融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目達(dá)成股權(quán)融資合作，中國(guó)東方也與融創(chuàng)武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成股權(quán)融資合作，融創(chuàng)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)獲得AMC注資。

就在不久前的1月4日，國(guó)內(nèi)另一家四大AMC之一的中國(guó)信達(dá)旗下信達(dá)地產(chǎn)公告稱，公司全資子公司信達(dá)重慶房產(chǎn)的全資子公司信達(dá)星城與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)共同參與認(rèn)購(gòu)合伙企業(yè)份額。

合伙企業(yè)總認(rèn)繳規(guī)模為10.6億元，其中中國(guó)信達(dá)作為有限合伙人認(rèn)繳2.78億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的26.22%；信達(dá)星城認(rèn)繳2.11億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的19.91%，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操盤開發(fā)。

在行業(yè)人士看來，此前發(fā)生的收并購(gòu)多處于問題樓盤的項(xiàng)目層面，真正上升到房企集團(tuán)層面的還是在“三支箭”以后，無論央國(guó)企還是標(biāo)桿民營(yíng)房企，想要撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還是要以市場(chǎng)的方法解決，要讓投資方看到長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，如華潤(rùn)并購(gòu)華夏幸福南方總部、建發(fā)并購(gòu)紅星美凱龍兩大案例。

換言之，當(dāng)行業(yè)下行遇到并購(gòu)融資松綁，伴隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)快速出清的，必然是行業(yè)洗牌大幅加速。

其中，中小房企面臨存亡抉擇，大型房企也可能不得不轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)套現(xiàn)以求多元化轉(zhuǎn)型與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但對(duì)于不差錢的央國(guó)企和少數(shù)標(biāo)桿房企而言，完成并購(gòu)擴(kuò)張既是其歷史使命，也是其飛速擴(kuò)張、搶占市場(chǎng)份額的大好時(shí)機(jī)。

行業(yè)普遍預(yù)期，2023年政策繼續(xù)側(cè)重引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”，中央可能會(huì)在房企融資、并購(gòu)重組、債務(wù)展期等方面出臺(tái)更多政策來幫助房企化解流動(dòng)性危機(jī)。

58安居客房產(chǎn)研究院張波分析認(rèn)為，2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，通過金融調(diào)控的發(fā)力，推動(dòng)房企解決資金問題。預(yù)計(jì)2023年房企融資渠道有望重新恢復(fù)，整個(gè)行業(yè)可能會(huì)迎來一波重組并購(gòu)潮，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步緩釋。此后，優(yōu)質(zhì)的頭部房企、“三道紅線”綠檔房企、積極拿地未來有地可賣的房企，未來有進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)。

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