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今天下午，相信大家都看到了傳聞中自然資源部的那個(gè)文件了。名字是：「關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知」。?????????

注意了，不是取消，而是規(guī)范。我們從來不做自我否定的事情。

這里脫水處理下這個(gè)文件的核心信息，然后基于一些業(yè)內(nèi)人士的訪談，談幾個(gè)看法。???????????

1，文件落款日期是2022年12月8日，說明決策層去年就認(rèn)識(shí)到集中供地對(duì)市場(chǎng)制造的痛苦。

從時(shí)間點(diǎn)看，集中供地的政策調(diào)整，也并未受到今年1月份市場(chǎng)數(shù)據(jù)的影響，主要還是基于過往一年的數(shù)據(jù)與感受。??????????????????????????

2，2021年3月面世的集中供地，去年就已經(jīng)大面積失效。

公開報(bào)道里，多數(shù)明星城市的供地都超過了三次，北京甚至有五次。因此，這個(gè)文件是對(duì)地方政府2022行為的事后確認(rèn)。

以后，大家有法有規(guī)可依， 膽子可以更大一些。

3，充分公開市場(chǎng)信息，提升市場(chǎng)信息的透明度，是整個(gè)文件的題眼。

原話是這么說的：

「各地務(wù)必高度重視，將信息公開作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要措施，規(guī)范有序做好住宅用地供應(yīng)信息公開工作，防止信息披露隨意、不充分、碎片化。」

作為公開市場(chǎng)的唯一賣方，地方政府任何有利于市場(chǎng)透明度提升的政策，都值得贊揚(yáng)。從目的看，它就是奔著激活兩個(gè)市場(chǎng)主體（開發(fā)商與購(gòu)房人）的預(yù)期去的。這會(huì)是一份皆大歡喜的文件。

首先，開發(fā)商不至于在短時(shí)間內(nèi)要評(píng)議審定如此多的地塊，投資決策的錯(cuò)誤率就可以下來。

其次，市場(chǎng)上的賣家與買家也會(huì)歡迎。土地供應(yīng)數(shù)量減少，出讓節(jié)奏優(yōu)化，會(huì)把市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)到穩(wěn)定與上漲的方向，更多的入市信心可能被激活。

總之，這個(gè)文件一執(zhí)行，各個(gè)利益攸關(guān)者又多了一個(gè)講故事的重磅道具！?????

4，每年的第四季度，根據(jù)一個(gè)原則來編制下一年度的土地供應(yīng)計(jì)劃，最遲次年3月底前公布。????????

這個(gè)原則標(biāo)準(zhǔn)就是：以人定房，以房定人。?????

由于細(xì)則不清晰，不好評(píng)價(jià)。我問了一些朋友，對(duì)人與房的定義，也不好判斷。懂行的朋友來指點(diǎn)指點(diǎn)。?????????????????

5，自然資源部還公布了出讓的「紅綠燈」標(biāo)準(zhǔn)。

其一，近三年，年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積。

其二，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。

其三，已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模，直至?xí)和９┑亍?/p>

按照這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中央把決策權(quán)下放給各個(gè)城市政府。原則性與靈活性都給了。?????????????????????????????

一般來說，可供地的土地指標(biāo)，既考驗(yàn)一個(gè)城市的土地儲(chǔ)備能力，也是不同的城市政府在本省里博弈出來的。城市政府天然有賣地的沖動(dòng)。減少土地供應(yīng)脈沖式上市，對(duì)市場(chǎng)端傳遞了利好信號(hào)。但是，地方政府肯定會(huì)去博弈這個(gè)指標(biāo)。

另外，如果原本庫(kù)存較高的三四線不供應(yīng)土地了，那么一些三四線城市的投資機(jī)會(huì)可能就會(huì)出現(xiàn)，相信我，一定會(huì)有富貴險(xiǎn)中求的樓市投資者站出來。?????

6，額外還看到了兩個(gè)要求。

其一，要單列租賃住房用地。??

其二，要增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。

第一個(gè)要求是政治正確，是房住不炒的壓艙石與底線。??

第二個(gè)要求，暴露了目的，說明地方政府錢比較緊張。????????????????????????????

但是，也有一些地產(chǎn)朋友提出了不同意見。?????

有朋友認(rèn)為，增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，這句話是廢話。2022年很多政府都把壓箱底的好地塊拿出來了，但凡還有好地塊，一定會(huì)拿出來賣。但問題是還有么？還能儲(chǔ)備出來么？

拿不拿好地塊出來，是一個(gè)市場(chǎng)行為，需要城市地方政府與開發(fā)商多溝通，多交心，才能交投活躍，做交易對(duì)手，需要時(shí)間與誠(chéng)意。?????????

7，這個(gè)要求很貼心了。

「發(fā)布出讓公告時(shí)，除公開出讓地塊信息外，還應(yīng)當(dāng)充分披露該地塊的重要關(guān)聯(lián)信息，包括周邊主要配套設(shè)施和公共脹務(wù)設(shè)施的現(xiàn)狀與規(guī)劃情況，周邊同類型地塊基本情況等。」

在我看來，這是要求地方政府在拉土地清單時(shí)，要有誠(chéng)意，要有足夠的服務(wù)意識(shí)，把配套工作做好，做的更細(xì)致一些，更好的營(yíng)商環(huán)境才能贏得開發(fā)商的追捧。

8，建立擬出讓地塊清單公布制度。???

其一，每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

其二，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)，可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出。

這兩個(gè)規(guī)定是干貨。

但是，恰恰在這里，政策調(diào)整的初心與可能出現(xiàn)的后果，出現(xiàn)了分化與分歧。???

9，一個(gè)政策調(diào)整，有好處就有壞處。

我更喜歡看壞的方面。

2021年集中供地，就給大家一個(gè)月的時(shí)間來判斷土地。現(xiàn)在，給了開發(fā)商至少3個(gè)月的思考時(shí)間，那么，大家的行為模式就會(huì)發(fā)生變化。

提前3個(gè)月公示，就等于打出了一張明牌。開發(fā)商有足夠的時(shí)間，挑挑揀揀，擇優(yōu)而取。

現(xiàn)在，大型全國(guó)型房企的戰(zhàn)略已經(jīng)逐漸趨同，收縮甚至退出低能級(jí)城市，加碼高能級(jí)城市。這個(gè)戰(zhàn)略，不僅不會(huì)因?yàn)橥恋囟说膬?yōu)化調(diào)整而逆轉(zhuǎn)，反而會(huì)因此更加強(qiáng)化。??????????????

10，每個(gè)開發(fā)商每年的土地補(bǔ)倉(cāng)能力是一定的，他們投資地圖的變化，會(huì)引發(fā)每個(gè)城市政府也會(huì)第一時(shí)間卷起來，要么減少供地，對(duì)市場(chǎng)釋放信心，要么拿出好地塊，吸引開發(fā)商把更多的投資頭寸兌現(xiàn)在自己的城市里。

優(yōu)化集中供地的目的是為了降低土地的流拍率。但是，這個(gè)目的不一定能夠達(dá)到。

道理很簡(jiǎn)單。3個(gè)月時(shí)間，開發(fā)商有充足的時(shí)間調(diào)配資金頭寸，優(yōu)中選優(yōu)，弱勢(shì)城市肯定打不過高能級(jí)城市。?????????????

因此，集中供地的政策調(diào)整，不同能級(jí)的城市冷暖自知。?

11，從激烈程度看，與其說，這會(huì)引發(fā)一場(chǎng)幸存開發(fā)商的軍備競(jìng)賽，不如說，會(huì)引發(fā)一場(chǎng)城市間的軍備競(jìng)賽。

幸好，競(jìng)賽是良性的，它倒逼每個(gè)城市在吸引人才與企業(yè)方面做的更好。???????

12，深耕型房企在集中供地模式下建立的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在一定程度可能會(huì)被削弱。以前，這類房企敢算賬，敢拿地?，F(xiàn)在，節(jié)奏變了，外來房企的入場(chǎng)勇氣得到了充值，那就卷起來吧。

13，圍標(biāo)的可能性也驟增了。

14，評(píng)價(jià)這個(gè)土地新政的影響，還要加入兩個(gè)條件。?????????????????????????????

第一，要加入市場(chǎng)條件。政策不能脫離市場(chǎng)。如果幾年前，集中供地可能是火上澆油，現(xiàn)在市場(chǎng)信心走弱，土地新政將會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)出分化的大格局。

第二，要加入配套政策條件。土地出讓的時(shí)間節(jié)奏變了，但是其他出讓細(xì)則會(huì)變化么？?jī)r(jià)格熔斷，搖號(hào)中標(biāo)會(huì)繼續(xù)保留，還是取消限價(jià)，價(jià)高者得？這些配套規(guī)定，都會(huì)重新塑造市場(chǎng)風(fēng)格。

15，一個(gè)政策不是被另一個(gè)政策打敗的，政策是被市場(chǎng)打敗的。

集中供地是有歷史地位的，在它不到24個(gè)月的存在時(shí)間里，它深刻改變了市場(chǎng)，也塑造出全新的贏家與輸家。

現(xiàn)在，游戲規(guī)則又變化了，雖然各自的起跑線參差不齊，但是，從長(zhǎng)期看，起跑線上的那點(diǎn)差距，微不足道，讓一家房企持續(xù)領(lǐng)跑的核心，還是時(shí)刻的清零心態(tài)與敬畏之心。

拋磚引玉，也聽聽大家的看法。?

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