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21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎 深圳報道

在盤活經(jīng)營性業(yè)務(wù)的沉淀資產(chǎn)上，萬科挖掘到了新的路徑。

2023年1月17日，建設(shè)銀行旗下建信住房租賃基金宣布與萬科聯(lián)合創(chuàng)立的“建萬住房租賃投資基金”，基金規(guī)模達到100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產(chǎn)。

這是建設(shè)銀行在去年11月設(shè)立國內(nèi)首只住房租賃基金后，首次與單一市場主體進行如此大規(guī)模的合作。

萬科與建行首批合作的項目也已確定，包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動第二批項目的合作。

借著這只基金，萬科打開了租賃住房發(fā)展的新里程。從2014年開始布局長租公寓以來，萬科在這一領(lǐng)域踩過坑、趟過水，泥濘前行至今，終見到盈利的曙光。

以國外不動產(chǎn)投資基金的運作為鏡子，對持有性資產(chǎn)而言，這是一種相對成熟完備的模式。未來萬科在打通“投融管退”通道以后，旗下經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展空間以及增長潛能、將會插上想象力的翅膀。

規(guī)模撬動

建萬住房租賃基金，對萬科租賃公寓業(yè)務(wù)而言是一步好棋。

在這只募集規(guī)模為100億元的基金中，萬科出資比例占20%，總計20億元；建行則占大頭，出資80億元，占比80%。

萬科的公告顯示，建萬住房租賃基金堅持投資于住房租賃基本定位，主要投資于萬科及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

這延續(xù)了建行去年創(chuàng)設(shè)全國首只租賃住房基金的運行模式。

去年11月，建行設(shè)立全國首個住房租賃基金“建信住房租賃基金”并簽署了首批項目收購協(xié)議，募集資金規(guī)模為300億元。其時，建行與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議，以及簽署首批十余個項目收購協(xié)議。

建萬住房租賃基金的運作模式，也與之類似，所不同的是，投資的項目將主要以萬科旗下的為主。

對于建行來說，萬科也是可靠的合作對象。

去年，建信住房租賃基金籌備組組長孫慶文在接受采訪時坦誠，“（租賃住房）投資業(yè)務(wù)屬于操作環(huán)節(jié)多、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、當(dāng)期收益并不高的‘辛苦活’，這也是目前金融機構(gòu)涉足不多的原因。建行過去推行住房租賃戰(zhàn)略，在項目篩選、項目運營、信貸支持、證券化退出等各環(huán)節(jié)積累了一定實操優(yōu)勢，這也是建設(shè)銀行承擔(dān)試點任務(wù)的重要原因?！?/p>

“收益率不高”，是租賃住房的最大痛點之一。而萬科作為這一領(lǐng)域的龍頭，經(jīng)過數(shù)年的探索，積累的經(jīng)驗和挑選的項目，能夠相對匹配建行對此的需求。

萬科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個月，萬科長租公寓業(yè)務(wù)泊寓實現(xiàn)全口徑營業(yè)收入23.1億元，共運營管理長租公寓約21.5萬間，出租率95%。

相對突出的規(guī)模優(yōu)勢與運營實力，泊寓實現(xiàn)盈利的目標也并不遙遠。

在去年舉行的萬科2021年度股東大會上，萬科總裁祝九勝表示，萬科長租公寓業(yè)務(wù)2022年已經(jīng)在現(xiàn)金流實現(xiàn)盈利，在2023年也會實現(xiàn)報表盈利。

披荊斬棘

借著建萬住房租賃基金，萬科看到了長租公寓打通“投融管退”全鏈條的希望，更有望擴大在租賃住房領(lǐng)域的優(yōu)勢。

在公告中，萬科表示，參與投資建萬住房租賃基金，是踐行“城市建設(shè)服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，落實國家“租購并舉”政策的重要舉措。“公司將充分發(fā)揮行業(yè)龍頭的示范效應(yīng)，為社會提供更多優(yōu)質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。本次投資有助于盤活公司長租公寓存量資產(chǎn)，進一步擴大長租公寓業(yè)務(wù)管理規(guī)模。”

萬科集團董事會主席郁亮也表示，萬科與建行攜手設(shè)立住房租賃基金，承擔(dān)著探索、驗證新舊發(fā)展模式過渡道路的重任。萬科將與建行一道，共同探索打通資產(chǎn)證券化（REITs）、市場化轉(zhuǎn)讓等多種路徑，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)，找到一條既能切實增加租賃住房供給，又能促進房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融良性循環(huán)和健康發(fā)展的道路。

建萬住房租賃基金，其本身可以視作是一種Pre-REITs。

建設(shè)銀行董事長田國立指出，建設(shè)銀行與萬科開展基金合作，將聚焦兩個方面重點發(fā)力，其中一個方面是，積極構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系，共同孵化培育REITs合格資產(chǎn)，進一步完善市場化資產(chǎn)REITs標準，共同構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)。

資產(chǎn)證券化（REITs），是萬科未來長租公寓“變輕”的唯一可能。

事實上，租賃住房REITs在國內(nèi)并非沒有先例。

2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、廈門安居集團三只保障性租賃住房REITs成功上市；2022年12月，華潤有巢REIT發(fā)行，其是業(yè)內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房REIT。

事實上，目前除了保租房這種類型以外，其它市場化的租賃住房，尚未納入REITs底層資產(chǎn)的池子之中。但業(yè)界普遍認為，未來市場化租賃住房也有希望被擴容，這將是萬科持有性資產(chǎn)、經(jīng)營性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的起點。

去年12月16日，萬科總裁祝九勝在萬科臨時股東大會上也稱，最近監(jiān)管層對REITs的表態(tài)對不動產(chǎn)玩家來說是個利好，相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺。據(jù)祝九勝透露，萬緯物流的REITs準備是最充分的，就等發(fā)改委的批復(fù)。

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