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2023-01-31
利率飆升能否降溫美國樓市？這個數(shù)據(jù)值得深究
更新時間：2022-06-19 23:00:53作者：未知
美聯(lián)儲出重拳抑制通脹，美股一度應(yīng)聲入熊，同樣的邏輯是否也適用于美國樓市？
隨著美聯(lián)儲宣布將基準(zhǔn)利率抬高75個基點(diǎn)，美國30年固定抵押貸款利率也水漲船高。房地產(chǎn)商房地美16日出爐的數(shù)據(jù)顯示，該抵押貸款利率相比一周前上升了0.55個百分點(diǎn)至5.78%，是自1987年有記錄以來最大單周漲幅。今年年初，這一數(shù)字僅為3.22%。
美聯(lián)儲加息，能把美國房地產(chǎn)市場的熱度降下來嗎？美聯(lián)儲主席鮑威爾對此的回答，為什么會是低調(diào)的“這件事情有點(diǎn)復(fù)雜”？
“美國并沒有過度建房”
疫情期間，美聯(lián)儲的“零利率”政策刺激美國樓市繁榮。房地美的數(shù)據(jù)顯示，2021年初，美國30年固定抵押貸款利率在2.65%左右。然而，進(jìn)入2022年后，隨著美國基準(zhǔn)利率抬升，該抵押貸款利率也從年初的3%出頭一路漲至當(dāng)前的5.78%。
這意味著，如果購買一套50萬美元的住房，首付按兩成計算，在30年固定按揭利率從3.22%升至5.78%的情況下，月付將從1734美元增至2342美元，每月多支付35%。
家住加利福尼亞州灣區(qū)的數(shù)據(jù)分析師祖然對第一財經(jīng)記者表示，她所在的區(qū)域由于房價較高，買家對利率比較敏感，目前買家轉(zhuǎn)為觀望，在看房價是否還會跌。
“我們同一個小區(qū)的房子，一個月前掛在市場一周就被加價賣掉了，現(xiàn)在同一個小區(qū)的房子，三周還沒有賣掉。”她對第一財經(jīng)記者介紹說，“回想起來，3月時，樓市還如火如荼的，現(xiàn)在就差很多?！?/p>
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有一定的滯后性。5月底公布的標(biāo)準(zhǔn)普爾CoreLogic Case-Shiller房屋價格指數(shù)顯示，在30年抵押貸款利率從1月初的3.29%上升到3月底的4.67%的情況下，全美3月房屋價格仍比2021年3月高出20.6%。其中，十城綜合指數(shù)年漲幅為19.5%，高于2月的18.7%。二十城綜合指數(shù)同比增長21.2%，高于前一個月的20.3%。
正是在3月，美聯(lián)儲聯(lián)邦公開市場委員會（FOMC）宣布加息25個基點(diǎn)，隨后在5月初再次加息50個基點(diǎn)。6月，加息幅度為75個基點(diǎn)。
在這三次加息后，美國樓市降溫了嗎？在線房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，年初至今，上市房屋價格中位數(shù)上升了14.1%，活躍房源下降了12%，房屋銷售速度仍比前一年快了9天。上周上市價格的中位數(shù)同比增長16.9%，連續(xù)26周出現(xiàn)兩位數(shù)增長。
祖然對此表示：“美國樓市很區(qū)域化，房價沒那么高的地方，大家會希望在利率再次升高之前入手?！?/p>
從歷史對比來看，一個需要注意的因素是，在過往利率急劇上升的時期，并沒有出現(xiàn)如今這樣嚴(yán)重的住房供應(yīng)短缺。
投資咨詢公司BCA Research美國資產(chǎn)部主管唐克爾（Irene Tunkel）也對第一財經(jīng)記者表示，供應(yīng)側(cè)的動力因素支撐著房地產(chǎn)市場。
“盡管抵押貸款利率一直呈上升趨勢，但相對于歷史而言，仍然很低。個人收入的增加，也使抵押貸款的債務(wù)負(fù)擔(dān)得到了相對控制。雖然抵押貸款支付額占收入中位數(shù)的比例有所上升，但并沒有過于繁重的負(fù)擔(dān)，它們與長期平均水平相一致?！碧瓶藸栒f，“目前美國并沒有過度建房，相反，相對于總的住房存量，新房和現(xiàn)有住房的庫存仍處低點(diǎn)，房屋的空置率處于歷史低位，家庭組建的速度超過住房開工。房屋的稀缺性將為房價托底?！?/p>
鮑威爾在加息后的記者會上也表示，利率和抵押貸款利率都已上升，目前的住房市場正在發(fā)生變化。他說：“（利率升高）它對住宅投資的真正影響有多大？不太確定。它對住房價格的影響有多大？也不太確定?！?strong>我的意思是，住房市場上有大量未完工的房屋供應(yīng)。在這些房屋投入使用之前，成品房的供應(yīng)，也就是待售的成品房庫存低得驚人，處于歷史低點(diǎn)。因此，這仍然是一個非常緊張的市場。所以，即使在利率上升的情況下，價格也可能會持續(xù)上漲一段時間。”
根據(jù)美國人口普查局16日的數(shù)據(jù)，5月份，美國房屋開工量比預(yù)期疲軟，下降14.4%至15.49萬套，是2021年4月以來最慢的開工速度。而全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)顯示，到4月底，未售出的現(xiàn)有住房庫存攀升至103萬套，相當(dāng)于能滿足2.2個月的銷售。房貸公司Rocket Mortgage稱，一般情況下，當(dāng)供應(yīng)量能滿足6個月以上的銷售時，住房市場才不算“供應(yīng)短缺”。
潛在首次購房者增加660萬
美國當(dāng)下的人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)也相當(dāng)重要。
房地美分析稱，目前全美25歲至34歲的人比2006年多了18%，這意味著潛在的首次購房者增加了660萬，這種潛在房主的人口增長沒有足夠的新房屋匹配。在可預(yù)見的未來，首次購房者的強(qiáng)勁需求可以持續(xù)下去。
而對于抵押貸款利率對房價的影響，房地美的研究估計，利率每上升1個百分點(diǎn)，價格增長將放緩4至6個百分點(diǎn)，房屋銷售將放緩大約5%。
但在最初沖擊后，買家會爭相在利率進(jìn)一步上升前鎖定交易。如抵押貸款利率穩(wěn)定在近期利率附近，在其他條件不變的情況下，房屋價格的增長將大大放緩，但在全美范圍內(nèi)，房價增速將仍是正值。
“如果買了房，你就固定了住房成本的最大部分，限制了未來任何租金上漲的影響，緩解了對你購買力的壓力?！狈治鰩煿诺侣f，“即使購房成本最初高于租房成本，潛在房主可能還是會購買，因?yàn)橥浉淖兞擞嬎憬Y(jié)果，今天能鎖定的抵押貸款付款比未來可能上漲的租金更有吸引力。投資者也愿意支付這些錢，因?yàn)樗麄兛梢灾竿叩淖饨鹗杖氩⒐潭ㄋ麄兊娜谫Y成本?！?/p>
紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院教授古普塔（Arpit Gupta）也認(rèn)為：“對于未來的購房者來說，替代方案既是租房選擇，也是要把錢放在哪里的選擇。在過去的高通脹時期，房地產(chǎn)往往是比股票等其他類型的投資更好的資產(chǎn)，也比把錢留在支票或儲蓄賬戶中更好?！?/p>
祖然則對第一財經(jīng)記者表示，“美國房價長期肯定還是會上漲，目前美聯(lián)儲的行為，是為了短期遏制樓市繼續(xù)過熱，在目前的這半年中，先是股市，然后是樓市， 不過，會不會傷及經(jīng)濟(jì)很難說?！?/p>
“現(xiàn)在灣區(qū)的科技公司招聘減少了，公司跳槽的人也比前半年少了?！彼f。
那么，究竟什么時候才是在美國買房的最好時機(jī)呢？
鮑威爾給出的答案是：“我想說，如果你是一個購房者，或者一個想要買房的年輕人，你需要一點(diǎn)‘重置’。我們需要回到一個供應(yīng)和需求重新并行的階段，通貨膨脹再次下降，抵押貸款利率再次降低。因此，這將是一個過程，在這個過程中，理想情況下我們的工作會使住房市場穩(wěn)定在一個新的位置，并且住房供應(yīng)和信貸供應(yīng)都處于適當(dāng)?shù)乃健！?/p>