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太古地產(chǎn)的內(nèi)地版圖正逐漸擴(kuò)大。11月27日，太古地產(chǎn)輕資產(chǎn)獲得的上海張園項(xiàng)目進(jìn)入內(nèi)測(cè)階段。今年，該集團(tuán)在西安、深圳、上海、三亞等多地項(xiàng)目陸續(xù)公布。

雖動(dòng)作頻頻，但太古地產(chǎn)今年上半年收入?yún)s跌超兩成，三里屯和頤堤港項(xiàng)目銷售額更減少近30%，面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，太古地產(chǎn)要博得內(nèi)地市場(chǎng)的青睞還要花費(fèi)更多的時(shí)間。

對(duì)此，專家分析表示，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，香港的部分商業(yè)飽和，轉(zhuǎn)向內(nèi)地發(fā)展成為港股公司商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，在新趨勢(shì)下，太古地產(chǎn)更多是要進(jìn)行獨(dú)特性品牌的打造及后期地標(biāo)商業(yè)的維系。

上海再落一子

繼前灘太古里、三里屯太古里西區(qū)開業(yè)后，太古地產(chǎn)的上海張園項(xiàng)目也進(jìn)入內(nèi)測(cè)階段。根據(jù)上海張園公眾號(hào)顯示，張園西區(qū)11月27日-30日為內(nèi)測(cè)時(shí)期，12月1日起，公眾可憑借預(yù)約信息入園。

據(jù)太古地產(chǎn)介紹，首先亮相的張園西區(qū)地上建筑面積約2萬平方米，約占整個(gè)張園地上體量的35%，西區(qū)包含16幢歷史建筑。在品牌方面，張園西區(qū)引入了大量高奢品牌，例如寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易·威登、酩悅香檳、江詩(shī)丹頓等品牌入駐。

與以往項(xiàng)目不同的是，上海張園為太古地產(chǎn)輕資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，將以管理合作的形式參與張園保護(hù)性開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)悉，2021年7月，太古地產(chǎn)宣布與上海靜安置業(yè)（集團(tuán)）有限公司合資成立管理公司，參與張園5幅地塊，總占地面積為4.6萬平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，商業(yè)總面積超過4萬平方米的開發(fā)。

輕資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)是否會(huì)成為太古地產(chǎn)在商業(yè)布局的主要形式？對(duì)此，太古地產(chǎn)方面向北京商報(bào)記者表示，未來，太古地產(chǎn)仍將聚焦重資產(chǎn)項(xiàng)目，希望參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)等全部階段，輕資產(chǎn)項(xiàng)目大多為重資產(chǎn)補(bǔ)充作用，例如當(dāng)前的三里屯太古里西區(qū)曾是雅秀批發(fā)市場(chǎng)改造而來。

擴(kuò)充內(nèi)地版圖

在大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放緩布局的背景下，太古地產(chǎn)可謂逆風(fēng)而上。據(jù)恒隆地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，該集團(tuán)當(dāng)前僅有杭州恒隆廣場(chǎng)預(yù)計(jì)于2024年入市；而新世界百貨在2022財(cái)年關(guān)閉哈爾濱店、上海七寶店及成都店；曾經(jīng)一年開業(yè)百家的萬達(dá)在今年也只預(yù)計(jì)開業(yè)48家，預(yù)計(jì)開業(yè)數(shù)量減半。相反，太古地產(chǎn)在一年多的時(shí)間內(nèi)開業(yè)和籌備的項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)。與自身相比，自2000年進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)后，過往20余年太古地產(chǎn)僅得6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?？梢?，這一年多收獲的成果可與前20年比肩。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者坦言，雖然近一年內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目呈井噴式發(fā)展，但在商業(yè)項(xiàng)目的籌備中，皆與政府、企業(yè)經(jīng)過了多年溝通磨合。例如太古地產(chǎn)西安項(xiàng)目于2017年接觸，卻在五年后公布。商業(yè)項(xiàng)目的集中公布存在一定的巧合，但內(nèi)地確為太古地產(chǎn)未來發(fā)展的重頭。

2021年10月，上海太古里前灘開業(yè)，同年12月，三里屯太古里西區(qū)開業(yè)。直至今年11月，上海張園正式入市。除了已開業(yè)項(xiàng)目，今年9月，廣州珠江聚龍灣項(xiàng)目動(dòng)工，10月太古地產(chǎn)宣布和中免股份合資的免稅項(xiàng)目將在2024年分階段落成，西安太古里預(yù)計(jì)將在2025年入市。相較于過往對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的精細(xì)打磨，如今的太古地產(chǎn)更像是按下了“加速鍵”。

同時(shí)，太古地產(chǎn)表示，未來該集團(tuán)將專注內(nèi)地，繼續(xù)深化建立的社區(qū)營(yíng)造策略。未來十年，太古地產(chǎn)將投資超過1000億港元，在中國(guó)香港、中國(guó)內(nèi)地和東南亞發(fā)展新項(xiàng)目。

“憑借‘太古里’和‘太古匯’的品牌優(yōu)勢(shì)，太古地產(chǎn)計(jì)劃將約一半資金用于中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)?！碧诺禺a(chǎn)透露，將以一線及新一線城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目為重點(diǎn)，預(yù)期未來十年集團(tuán)應(yīng)占中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。

面對(duì)太古地產(chǎn)的頻繁舉措，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)主任郭增利表示，逆周期操作是經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)商采用的常見發(fā)展戰(zhàn)略。即在相對(duì)低迷的狀況下，以相對(duì)低的成本率先布局處于波動(dòng)中的市場(chǎng)，在市場(chǎng)恢復(fù)初期即復(fù)蘇紅利。

“這要求企業(yè)必須具有足夠強(qiáng)的戰(zhàn)略定力和資源整合力，同時(shí)要求企業(yè)要有足夠充分的資源儲(chǔ)備以及運(yùn)營(yíng)實(shí)力、資金實(shí)力等?！惫隼赋觯诋?dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)場(chǎng)，一般代表商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)判斷為逐步趨暖，這種決策也會(huì)給市場(chǎng)帶來很大的信心。

降本增效是核心

對(duì)于港股企業(yè)紛紛押寶內(nèi)地商業(yè)，北京國(guó)際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽表示，隨著消費(fèi)者消費(fèi)需求的變化，購(gòu)物已經(jīng)從追求純粹的購(gòu)物體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為追求商業(yè)的文化藝術(shù)品質(zhì)，香港在一定意義上來講就是傳統(tǒng)百貨的發(fā)展形式已經(jīng)無法滿足目前的消費(fèi)者需求，在內(nèi)地發(fā)展成為港股企業(yè)尋求新突破的必然趨勢(shì)。

不僅是太古地產(chǎn)，不少港股企業(yè)也開始紛紛回歸內(nèi)地市場(chǎng)。2021年1月，新世界在中國(guó)地產(chǎn)總部落戶廣州，同年9月，新世界以70億元的價(jià)格拿下廣州市增城區(qū)荔城街的舊村改造項(xiàng)目，打造總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、金融集聚區(qū)和美食休閑街區(qū)。未來，新世界還計(jì)劃在內(nèi)地投資約200億元。

恒隆地產(chǎn)也瞄準(zhǔn)內(nèi)地高端商場(chǎng)，在2021年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗就表示，上海恒隆廣場(chǎng)的銷售額是所有香港商場(chǎng)的2.7倍，銷售額在1-2年內(nèi)或超香港，杭州恒隆廣場(chǎng)將在2024年入市。

面對(duì)港股企業(yè)帶來的業(yè)務(wù)沖擊，太古地產(chǎn)的業(yè)績(jī)并不亮眼。太古地產(chǎn)2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2022年上半年，太古地產(chǎn)收入僅66.98億港元，較去年同期減少26%，在內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目均有不同程度的下跌，三里屯和頤堤港項(xiàng)目銷售額更分別減少26%和25%。

對(duì)此，賴陽強(qiáng)調(diào)，未來太古地產(chǎn)更應(yīng)該在自身優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)需求、轉(zhuǎn)型趨勢(shì)上做出平衡，在保持自身水平的基礎(chǔ)上，通過文化氛圍營(yíng)造、市集活動(dòng)引進(jìn)等方式進(jìn)行后期社群的維護(hù)。

“對(duì)于未來市場(chǎng)而言，降本增效將成為核心關(guān)注內(nèi)容。太古地產(chǎn)在通過服務(wù)改善、提高租戶業(yè)績(jī)進(jìn)而獲得更好租金收益的同時(shí)，必須降低包括能源消耗在內(nèi)的各項(xiàng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)服務(wù)成本。這同時(shí)也是所有購(gòu)物中心必須加強(qiáng)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)能力。”郭增利表示。

北京商報(bào)記者 劉卓瀾 王思琦