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2023-01-31
為什么這一屆的美國樓市和上一屆不一樣？
更新時間：2022-06-21 07:38:41作者：未知
如今，處于高位的美國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷“速凍”，很多人擔心，2008年的次貸危機可能會卷土重來，重創(chuàng)美國房地產(chǎn)乃至美國和全球宏觀經(jīng)濟。
但是，有分析人士認為，次貸危機并不會重演，理由是美國的房地產(chǎn)市場今天的健康狀況要好得多。這在一定程度上要歸功于次貸危機后美國新的貸款法規(guī)，這些規(guī)則讓今天的借款人并不那么容易再次陷入困境。
美國目前的5350萬份首套房貸款中，借款人的平均信用評分是創(chuàng)紀錄的751，而在2010年，也就是金融危機后兩年，這一數(shù)字是699。
美國房屋貸款技術和數(shù)據(jù)公司Black Knight的數(shù)據(jù)顯示，美國貸款買房者的可動用凈值，累計達到11萬億美元的歷史新高，比一年前增加了34%。
與此同時，美國房貸的杠桿率卻急劇下降。
美國的按揭房貸總量現(xiàn)在不到當前房屋價值的43%，是有記錄以來的最低水平。負資產(chǎn)，即借款人所欠的貸款超過房屋價值的情形，幾乎不存在。相比之下，2011 年有超過四分之一的借款人陷入負資產(chǎn)的困境。如果美國房價下跌，所有這些都提供了巨大的緩沖。
目前全美國有250萬份可調(diào)整利率和固定利率房貸尚未按時償還，約占活躍房貸的8%，這是有記錄以來的最低比例。
2007年，就在美國房地產(chǎn)市場崩盤之前，有1310萬份固定利率房貸無法按時償還，占當時所有房貸數(shù)量的36%。
如今，140萬份固定利率房貸面臨更高的利率重置，因此鑒于更高的利率，這些借款人將不得不支付更高的月供。這無疑是一種風險。但是，在2007年，大約1000萬份面臨著更高利率的重置。
美國房貸拖欠率現(xiàn)在創(chuàng)歷史新低，逾期房貸不到3%。即使在新冠疫情的第一年拖欠率急劇上升，逾期房貸也比疫情前少。與疫情相關的房貸寬松政策幫助數(shù)百萬借款人免于拖欠房貸或破產(chǎn)。
Black Knight副總裁Andy Walden認為：
從歷史上來看，當前的美國房貸市場非常穩(wěn)固。
根據(jù)房屋貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)，目前銀行發(fā)放房貸的標準仍然很嚴格。但自利率開始上漲以來，貸方已經(jīng)損失了大約一半的業(yè)務，這可能意味著銀行會更加積極地向信用較差的借款人提供貸款。
Black Knight表示，目前美國房地產(chǎn)市場的最大問題是住房負擔能力的問題，至少在44個主要美國城市中，住房負擔能力處于歷史最低水平。
目前，隨著房貸利率急劇上升和房屋銷售下降，美國的房產(chǎn)中介并不好過。上周，美國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin和Compass傳出裁員消息。
在提交給美國證券交易委員會的文件中，Compass宣布裁員10%，即約450人；Redfin宣布裁員8%，約470人。