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正如市場(chǎng)所料，開(kāi)盤(pán)8年，其中7年“開(kāi)盤(pán)即日光”的超級(jí)網(wǎng)紅盤(pán)深圳華潤(rùn)城終究沒(méi)有再創(chuàng)“奇跡”：最后一批344套房源昨日結(jié)束選房，售出303套，去化率達(dá)8.8成，收入46億。

結(jié)合此前披露信息，華潤(rùn)城此次推出華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期、潤(rùn)府三期合計(jì)344套房源，均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米，誠(chéng)意登記報(bào)名總?cè)藬?shù)1108批。經(jīng)過(guò)審核，746批復(fù)審入圍客戶，比例超2：1，不足三倍的認(rèn)購(gòu)比例，無(wú)需看積分，就可以參與華潤(rùn)城打新。

最終，入圍并完成保證金凍結(jié)客戶589批，中簽率約為58.4%，與2020年最高峰時(shí)的潤(rùn)璽一期中簽率12%相差甚遠(yuǎn)，沒(méi)有“日光”實(shí)屬市場(chǎng)預(yù)料。

但客觀地說(shuō)，如今的樓市環(huán)境下，華潤(rùn)城的這個(gè)開(kāi)盤(pán)成績(jī)并不差。

多次創(chuàng)造“日光”奇跡

這不是華潤(rùn)城的首次“非日光”。

2021年12月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期以均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，推售1024套房源，僅吸引1486批客戶認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日仍剩余200套房源。半年后，華潤(rùn)城開(kāi)啟了全民營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)房、經(jīng)紀(jì)人推薦新客戶購(gòu)買(mǎi)可獲得5000元/套的稅前獎(jiǎng)勵(lì)等方式才得以售罄。

盡管從上一期開(kāi)始，不再“日光”，但人們很難忘記這個(gè)曾經(jīng)創(chuàng)造的雨中排隊(duì)、萬(wàn)人搖號(hào)、數(shù)次日光、代持風(fēng)波等獨(dú)特樓市記憶的“神盤(pán)”：2014年首次開(kāi)盤(pán)至今，8年間，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)五年漲三倍的奇跡。

回顧過(guò)往：

2007年，華潤(rùn)置地以60億元拿下大沖村舊改，整個(gè)項(xiàng)目建筑面積280萬(wàn)平方米，是彼時(shí)廣東最大的舊改項(xiàng)目，片區(qū)房?jī)r(jià)不足萬(wàn)元/平方米；

2011年，華潤(rùn)置地拆除約1500棟破舊建筑，改造大沖村。曾經(jīng)位于南山科技園的陳舊村落開(kāi)始搖身一變，成為深圳新晉時(shí)尚商圈，高收入人群聚集地，片區(qū)住宅房?jī)r(jià)隨之不斷推高。

2014年10月，華潤(rùn)城推出潤(rùn)府1期產(chǎn)品，均價(jià)4.75萬(wàn)元/平方米，當(dāng)日售罄，實(shí)現(xiàn)首個(gè)“日光”。

2014年11月，華潤(rùn)城潤(rùn)府1期加推，均價(jià)漲至5.0萬(wàn)/平，3小時(shí)售罄。

2015年，華潤(rùn)城潤(rùn)府2期以最低單價(jià)6萬(wàn)元/平方米入市，同樣開(kāi)盤(pán)售罄，再次“日光”。這一年，深圳房?jī)r(jià)大漲。

2018年6月，華潤(rùn)城潤(rùn)府3期產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8.5萬(wàn)/平，741套當(dāng)日售罄；

2018年9月，華潤(rùn)城3期加推，均價(jià)8.5萬(wàn)/平，555套當(dāng)日售罄。

一年后，有人發(fā)現(xiàn)一年前1600萬(wàn)買(mǎi)的房子已經(jīng)有了2580萬(wàn)的成交記錄。買(mǎi)了套房子僅一年躺賺1000萬(wàn)，讓深圳人對(duì)潤(rùn)4有了期待。華潤(rùn)城四期沒(méi)有延用潤(rùn)府，而是改名為潤(rùn)璽一期，據(jù)說(shuō)產(chǎn)品定位更為高端。

2020年，潤(rùn)璽一期的入市，備案均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13.1萬(wàn)元/平方米，與周邊二手房近5萬(wàn)元/平方米的倒掛價(jià)差，吸引了9687批客戶認(rèn)籌，中簽率僅為12%。

開(kāi)盤(pán)以來(lái)，從華潤(rùn)城一期的4萬(wàn)+，到潤(rùn)三18萬(wàn)+的二手掛牌價(jià)，華潤(rùn)城延續(xù)了近7年的“開(kāi)盤(pán)即日光”的紀(jì)錄，終究在潤(rùn)璽二期的開(kāi)盤(pán)戛然而止。而本次新推的最后一批房源也沒(méi)有扭轉(zhuǎn)“日光遠(yuǎn)去”的結(jié)局。有購(gòu)房者認(rèn)為，這次推售的房源是華潤(rùn)城幾期項(xiàng)目中容積率最高的，密度最大的區(qū)域，且靠近沙河西路，噪音比較大。

市場(chǎng)已經(jīng)變化，更多新盤(pán)在路上

紅了8年的華潤(rùn)城終于落下帷幕，雖沒(méi)“日光”，但大多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前整個(gè)深圳樓市調(diào)控趨嚴(yán)疊加項(xiàng)目推盤(pán)高峰之下，這個(gè)開(kāi)盤(pán)成績(jī)并不差。沒(méi)有“日光”，有其產(chǎn)品客觀因素，更多因素還是在于市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化。

在密集的樓市調(diào)控政策出臺(tái)之前，因?yàn)橄迌r(jià)，深圳市場(chǎng)上，新盤(pán)均價(jià)低于周邊二手房售價(jià)，形成明顯倒掛，吸引著投資客的入場(chǎng)，出現(xiàn)“打新潮”。二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)后，深圳二手房的售價(jià)被限制，打擊了買(mǎi)賣(mài)雙方的熱情，以及對(duì)樓市的預(yù)期，持觀望態(tài)度的人居多，一二手房交易不再出現(xiàn)從前的瘋狂和火爆，也是理所當(dāng)然。且潤(rùn)璽二期定位本身就是高端豪宅隨著房?jī)r(jià)的推升，購(gòu)房成本的疊加，投資溢價(jià)空間有限，這也給購(gòu)房者也設(shè)置了門(mén)檻。

此外，深圳新盤(pán)供應(yīng)進(jìn)入井噴階段，購(gòu)房者被分流，也是“日光盤(pán)”不易出現(xiàn)的重要因素。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳6月至今已經(jīng)有8個(gè)住宅項(xiàng)目拿證，且還有不少10萬(wàn)+豪宅住宅項(xiàng)目排隊(duì)登場(chǎng)：福田中心天元已在認(rèn)籌中，天健天驕西筑即將拿證......

不可忽略是，深圳樓市近期成交量明顯上揚(yáng)，超10萬(wàn)的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)成績(jī)不差，5月二手房成交量也重回2000+套，給了不少購(gòu)房者入市的信心。市場(chǎng)回溫中，最為明顯的是高收入人群、改善需求購(gòu)房群體重拾入市信心。此前均價(jià)12萬(wàn)+的海德園開(kāi)盤(pán)四小時(shí)售罄、招商仕林臻邸開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化95.2%，在一定程度上，說(shuō)明深圳樓市依舊具有強(qiáng)悍的高端購(gòu)買(mǎi)力。

這一點(diǎn)，在二手房交易市場(chǎng)上也有所體現(xiàn)。據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，指導(dǎo)價(jià)政策后，2021年7月開(kāi)始深圳二手樓市成交價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑，高價(jià)區(qū)間的房源成交受到較大影響，占比一路減少，最低點(diǎn)時(shí)為11.3%。而近幾個(gè)月，單價(jià)在10萬(wàn)元/㎡以上的二手房源成交明顯增加，占比持續(xù)上升，雖然還沒(méi)有回到新政前的水平，但相較最低點(diǎn)已經(jīng)增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)。

從購(gòu)房者置業(yè)需求變化來(lái)看，新政后投資客占比銳減，剛需與改善需求的客戶占比穩(wěn)中有漲。在經(jīng)歷漲跌波動(dòng)后，2022年3月開(kāi)始改善客戶集中入市的趨勢(shì)漸顯，占比穩(wěn)定在2成左右?？傮w來(lái)看，經(jīng)歷了2021年下半年的下跌行情，2022年的深圳樓市價(jià)格已經(jīng)趨于穩(wěn)定，高總價(jià)的區(qū)域也涌現(xiàn)出不少筍盤(pán)，這讓資金在手的改善需求購(gòu)房者嗅到機(jī)會(huì)，抓住“窗口期”積極入市。

（責(zé)編：張騫爻）