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2023-01-31
重磅信息公布！深圳樓市調控，很可能要被打破了！
更新時間：2023-01-31 00:06:02作者：智慧百科
春節(jié)后，各個省都已經開始搞經濟了，江浙尤其積極。
別以為深圳在閑著。
雖然深圳的教育醫(yī)療資源少，可是我認為，深圳的城市管理水平，一直是全國領先。
這兩天，深圳開了一個非常重要的大會了，高質量發(fā)展大會。
這個大會其實非常重要，好多信息量，尤其是樓市，大家好好看看。
內容很多，對高質量發(fā)展這一首要任務“再宣示”，同時舉行2023年首批266個重大項目開工活動。
這意味著，基建項目很快要陸續(xù)上馬了。
同時，樓市相關的住建局也表了態(tài)，這是開年的第一次正面表態(tài)。
住建局表示，要充分發(fā)揮房地產行業(yè)的作用，堅持房住不炒，采取更大力度精準支持剛性和改善性需求。
表面上看是老生常談，實際上是在告訴大家“鐵板一塊”的深圳調控，很可能要被打破了！
這個結論是怎么得出來的呢？
要結合會上的其他論調與數據一起看。
1、全力發(fā)力房地產業(yè)和建筑業(yè)等產業(yè)，為全市經濟高質量增長作出最大貢獻；
2、保證全年房地產業(yè)增加值增長7%，商品房銷售面積達到750萬平方米，增長8%。
這都是大會上的內容，單獨看其中一條很難看出什么，但放在一起，就能看出23年深圳樓市的大致基調了。
接下來詳細說一說。
先從數據說起，信息量很大。
2023年保證全年房地產業(yè)增加值增長7%，商品房銷售面積達到750萬平方米，增長8%。
2022年商品房成交面積556.74萬平方米，減少10.64%；
2021年商品房成交面積621.78萬平方米，減少6.25%；
2020年商品房成交面積929.16萬平方米，增加12.4%。
這個數據一定要去對比過往幾年來看，深圳2023年定的商品房銷售目標很務實，也很中肯。
要比2021年好一些，但也不是要回到2020年的高峰。
關鍵點來了，按照這個數據推測：750萬平方米的商品房銷售面積，大概要回到2016、2018年的水平。
我也找了具體的數據。
2016年，深圳二手房全年成交107574套，平均每月成交8964套；新房全年成交套數44971套，平均每月成交3748套。
2018年，深圳二手房全年成交73047套，平均每月成交6087套；新房全年成交29396套，平均每月成交2450套。
以這年的實際成交大概推算，2023年深圳每月二手房成交要達到七八千套的水平，新房每月成交要達到三千多套的水平。
去年深圳二手房月均成交1800套左右，新房月均成交2800套左右。
就這個水平來說，要實現會上所說的目標并不容易。
再結合官方發(fā)言：全力發(fā)力房地產業(yè)和建筑業(yè)等產業(yè)，為全市經濟高質量增長作出最大貢獻。
樓市冰凍，會阻滯經濟的發(fā)展，這是一定的。
2023年深圳定下的GDP增長目標是6%，房地產及上下游產業(yè)要作出最大貢獻，當下的現狀肯定是不能夠的，別說最大了，談貢獻都難。
所以打破現狀，勢在必行。
潛臺詞就是，23年的深圳樓市調控不再是鐵板一塊。
我為什么說“不再是鐵板一塊”，而不是說深圳樓市放松的重磅信號來了？因為我想告訴有些人，你們潛意識里期待的大調控、大放松，可能性偏低。
對深圳樓市調控的討論早就不是什么新鮮話題了，官方心里是有桿秤的。
這次官方也提到了，要發(fā)揮房地產行業(yè)的作用、堅持房住不炒、更大力度支持剛性和改善需求。
“更大力度”肯定是相對于去年說的，但說實話，不管是支持剛需還是改善，去年深圳都沒力度。
現在說更大力度，也就是在零的基礎上+1，所以大的期待不要有。
現在市場上已經有人預測深圳首套房首付比例可能會下調，我覺得這真是脫離現實了。
去年市場那么差，都沒什么政策，今年局面慢慢好轉，扔出這樣一個大炸彈，憑什么？
大的期待不能有，但有兩方面的改變還是可以期待的：房貸利率和二套首付成數。
深圳的房貸利率，是還可以再降降的。
深圳現在的利率是首套4.6%，二套4.9%。
貝殼最近公示的50個重點城市的首套房貸利率平均4.1%，二套房貸利率平均4.9%。
所以，對標一些主流城市，現在看深圳的首套房利率，很明顯利率有些差距，二套房倒是差距不大。
現在很多城市都在調整房貸利率，像鄭州首套已經降到了3.8%。
我今天還看到福州的首套房利率也已經下調了3.8%。
這個優(yōu)惠幅度，可謂到了歷史的一個階段性低點，簡直太香了。
一線城市是有希望通過下調加點幅度來實現降利率的，深圳雖說不依賴房地產，可能不需要到3.8%的低利率，但是4.6%的利率未免太高。我覺得至少應該到4.3%，或者到4.1%。
由于過去的房貸利率較高，現在深圳也在排隊提前還貸了，下一篇我會重點講一講。
甚至深圳的二套首付成數，也可以再降降。
我說的首套房成數，不是利率，深圳二套房，實在太嚴了，利率也就算了，畢竟一線城市都差不多?？缮钲诂F在的二套首付成數真的很高，特別是二手房指導價之后，7成的首付比例直接跳至8成。
動輒千萬的房，就是大幾百的首付，這本就是個大難題，有幾個人有這個實力。
今年上面各種文件明確提了，要支持改善需求，沒有什么比降首付成數來得更直接有效，既釋放了購買力，也不會推高樓市。因為即使降下來一部分，多數人還是夠不到的。
如果這一步不走，調高二手房指導價，抬高放貸空間也可以釋放部分購買力。
不過這些都是一些猜測，官方工具箱里的工具很多，今年具體會掏出什么工具，現在還不清楚。
比如降低人才買房門檻、二手房增值稅調整、認房不認貸等也都能直接刺激到樓市，這些我之前也跟大家說過，要看接下來官方的進一步動作了。
大家不要相信一些謠傳，之前就有中介在編造一些假消息，一看就很不靠譜，但是普通買房的人哪懂，一聽風就是雨。
大家多看看我們的公眾號，我們至少是尊重客觀事實的。
除了樓市的基本論調，這次大會也提到保障房的建設目標。
討論的人也比較多，也一并說一說，尤其是年前發(fā)了一個文件，徹底改變了保障房體系。
沒看的務必看下，應該說的很清楚：
會議中提到，著力解決好新市民青年人的主要住房問題，全年建設保障性住房18.5萬套（間），保障性住房投資不少于400億元。
注意數字，是18.5萬套，大家的關注點在于即使建了這么多套房，也很難輪候的到。估計是年前保障房的重磅消息，讓很多人至今還堵著。
確實是，今后不再建安居房，有些人可能白排了幾年的隊，確實得難受上一段時間。
網友吐槽
不過這是利好真正自住剛需的好事，篩掉部分投機客，那些買不起商品房又想安家深圳的還是會輪候共有產權房，機會更多了。
也利好深圳的商品房市場，保障房跟商品房徹底獨立開來了。這些在之前的文章里說過。
說回這次大會大家沒有關注到的點，新提到的今年保障房的建設目標，比之前多了足足4.5萬套。
十四五規(guī)劃發(fā)布的時候，2023年計劃建設保障房14萬套，現在是18.5萬套，而實際的建設要比計劃供應還要多。
保障房雖然難輪候，但深圳發(fā)展保障房的力度和決心是有的，但是保障房跟商品房現在已經是搞雙軌制了。
對商品房的影響幾乎可以忽略了。
今年我認為是一個資產大年，有很多機會，大家自己各自規(guī)劃吧，我是肯定不會在公眾號去勸人投資，勸人買房之類的，會被罵，只解讀一些客觀的信息，點到即止了。
有些短一點的及時性解讀，會發(fā)到微信朋友圈，有些舊文會以文檔形式分享，還沒加微信的，大家可以加我的微信：
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