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2023-01-31
綠城急了，張亞東向高管“動刀”，年銷售綜合完成率低于80%將免職
更新時間：2023-01-11 01:12:11作者：智慧百科
本文來源：時代財經(jīng) 作者：鐘蔡
市場下行周期中，2022年，綠城也沒能完成3100億元的保底銷售目標。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
新年伊始，在完成新一輪組織架構調整后，綠城又對內發(fā)布了《關于明確2023年紅線指標考核的規(guī)則》，強化業(yè)績考核的導向，確保公司經(jīng)營目標的達成。
根據(jù)通知，子公司如觸發(fā)任何一項紅線指標，將對子公司經(jīng)營班子進行管理干預，子公司下屬的城市公司/項目群/直管項目公司/專業(yè)公司等參照執(zhí)行。
具體而言，90%<年度銷售綜合完成率<100%，降薪10%，個人年度績效等級不高于B；80%<年度銷售綜合完成率<90%，降職、降薪20%，個人年度績效等級不高于C；年度銷售綜合完成率<80%，免職，個人年度績效等級為D。
這是一份針對管理層的考核指標，一位杭州資深地產(chǎn)人向時代財經(jīng)證實上述內容的真實性。另一位接近綠城的相關人士則指出，"類似的制度以前就有，針對銷售業(yè)績的考核。今年制定紅線管理，更關注管理層的經(jīng)營意識。"
2023年是東北人張亞東來到杭州的第六年，也是其出任綠城中國董事會主席的第五年。2019年年報中，他曾為綠城定下針對未來五年發(fā)展規(guī)劃的"戰(zhàn)略2025"，預計到2025年底，公司銷售規(guī)模至少超過5000億元，其中重資產(chǎn)投資板塊達到3500億元規(guī)模，代建達到1500億元規(guī)模。到了2020年年報時，這一目標又提升至6400億元，其中，重資產(chǎn)投資板塊4500億元，代建1500億元，新興業(yè)務400億元。
而隨著地產(chǎn)行業(yè)形勢的變化，這一目標充滿不確定性。對于2023年的銷售目標，上述接近綠城的相關人士也表示目前還未確定，"比較難預測。"
銷售下滑，綠城向管理層"動刀"
事實上，按照綠城公布的口徑，2022年公司實現(xiàn)合同銷售3003億元，其中重投資板塊銷售額2128億元，代建板塊銷售額875億元；而2021年，其完成合同銷售3509億元，其中重投資板塊銷售額2666億元，代建板塊銷售額843億元。
按此推算，2022年綠城的代建業(yè)務依然保持增長，而重投資板塊銷售則減少538億元，同比下降超20%。這也是自2016年來，綠城中國首次出現(xiàn)銷售下滑，2019年-2021年，公司的銷售增速分別為29%、43%和21%。
盡管2022年的銷售降速并未超過行業(yè)均值，但對于仍對規(guī)模有渴求的綠城而言，這樣的成績或許并不足以令管理層及大股東滿意。
市場下行，銷售難以逆勢增長，綠城也在調整內部的組織架構。據(jù)新京報報道，在2021年將浙江區(qū)域拆分為浙西區(qū)域和浙東區(qū)域后，日前，綠城內部宣布將浙西區(qū)域集團、浙東區(qū)域公司、杭州亞運村項目公司合并，成立浙江區(qū)域集團，按區(qū)域集團類別管理，負責浙江省、福建省的投資拓展與項目管理。原浙西區(qū)域集團董事長遲峰，任新浙江區(qū)域集團聯(lián)席董事長、總經(jīng)理；原浙東區(qū)域公司董事長吳恒，任新浙江區(qū)域集團聯(lián)席董事長。
組織架構的拆分、整合往往順應企業(yè)規(guī)模變化。2021年，綠城的整體銷售首次突破3000億元，而如今，收斂聚焦成為行業(yè)主流，綠城也難以保持銷售的持續(xù)增長。
"我們想收縮深耕的城市，從投資端里面也能看到，今年我們差不多就投資了北京、上海、杭州這三個地方。"2022年年中的年度股東大會上，綠城管理層曾強調，深耕的城市將有原來的50余個，聚焦至30個左右。
綠城中國2022年半年報顯示，報告期內，公司在杭州、南通、舟山、寧波、臺州、德清、北京、昆明8座城市新增項目20個，承擔成本約304億元；其中，在大本營杭州，綠城中國就新增11個項目，承擔成本近180億元。
區(qū)域收縮難以避免導致人員優(yōu)化，一位在綠城西南區(qū)域工作的地產(chǎn)人對時代財經(jīng)透露，自己就是公司這輪被優(yōu)化的員工之一，"去年業(yè)績壓力很大，所以個別城市有架構調整，但整個行業(yè)都如此。"
除普通員工外，綠城新的內部考核紅線也開始向管理班子"動刀"，一定程度上或也是來自銷售業(yè)績的壓力，"有的區(qū)域銷售在增長，有的區(qū)域在下降，公司不希望有的區(qū)域看到下降，原來定的指標完全完成不了，而去躺平，甚至作假，這樣的問題就需要靠管理來平衡。"綠城管理層曾如是說。
背著大股東的考核，綠城逆市擴張
如今的綠城，內部已有頗多張亞東的管理痕跡。
2018年，張亞東空降綠城，2019年，隨著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平退出董事會，張亞東成為綠城歷史上第二位獨立的董事會主席。他也開始大刀闊斧的改革，從組織架構、業(yè)務發(fā)展到投資拿地等，為此，綠城還請回老將郭佳峰，補齊公司長期在投拓方面的短板。
到任以來，規(guī)模是這位新掌舵人最核心的關注所在。在2019年銷售首次跨過2000億元后，張亞東就迫不及待為綠城定下了未來五年的規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，2025年綠城的重資產(chǎn)房板塊合同銷售目標是4500億元以上，輕資產(chǎn)代建業(yè)務合同銷售額預期要達到1500億元以上。
值得注意的是，早在2018年，龍頭房企萬科就喊出"活下去"的口號，引發(fā)業(yè)內一陣嘩然；2019年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)總體規(guī)模仍在上揚，但頻繁的調控下，告別繁榮、回歸理性成為行業(yè)基調，預示著下行通道或已打開。
2021年下半年，部分房企開始陷入流動性危機，2022年，房企整體銷售業(yè)績同比下降超四成，行業(yè)觸底。
但在規(guī)模的驅動下，近幾年綠城仍不斷大手筆拿地。過往年報數(shù)據(jù)顯示，2019年，該公司全年投資新拓貨值超2000億元，同比增長65%，獲取土地79宗，同比增長113%，土地投資額約865億元；2021年，綠城在42座城市新增項目101個，預計新增貨值3137億元，權益貨值約1834億元，綠城承擔成本約938億元，在中指院的房企拿地排行榜上位列第六。2022年，土地市場整體遇冷，綠城放緩拿地速度，上半年斥資超300億元新增項目20個。
"這幾年企業(yè)都在控制規(guī)模的時候，綠城還在大打規(guī)模發(fā)展，這跟中交等大股東對于公司的考核體系密切相關，重點考核銷售規(guī)模，利潤規(guī)模次之，以此為驅動，做大銷售規(guī)模。"在上述業(yè)內人士看來，從城市或房地產(chǎn)行業(yè)管理者，切換到頭部房企管理者，張亞東也有著自己的管理風格。
到了2022年中的股東大會，綠城管理層也曾坦言，規(guī)模已不再作為公司的首要目標，而更關注利潤率表現(xiàn)等，"希望規(guī)模維持在TOP10，利潤率能有兩位數(shù)的增長。"克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年，綠城以2128億元的重資產(chǎn)銷售規(guī)模，位列房企銷售排行第八位。
不過，這并不意味著綠城放松對規(guī)模的要求，"公司想變成綠檔是可以做到的，考慮到目前市場比較疲軟，公司內部討論認為反而是發(fā)展的一個機遇。所以2022年還是想充分利用一下政策的空間。"
截至2022年6月底，綠城剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，依舊處于黃檔陣營。2022年底，隨著決策層推出多個融資利好，綠城擬報送110億元儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃，用于置換到期債券及項目開發(fā)建設，并與多家銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。
而綠城的逆市發(fā)力和變革是否能夠成功，還需等待市場的驗證。