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      1. 鄭州正式發(fā)布房票政策,江蘇、浙江等多地跟進(jìn)

        更新時(shí)間:2022-06-21 14:38:20作者:未知

        鄭州正式發(fā)布房票政策,江蘇、浙江等多地跟進(jìn)

        6月20日,鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法(暫行)》,明確了將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實(shí)施房票安置。業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為,這一舉措有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存。

        在房票安置政策下,拆遷戶們不僅可以跨區(qū)域選擇商品房房產(chǎn),還可以多拿到8%的拆遷款作為獎(jiǎng)勵(lì)。在現(xiàn)金方面,他們還可以獲得3個(gè)月的過渡費(fèi)作為獎(jiǎng)勵(lì)。與此同時(shí),這理論上也有助于開發(fā)商去庫存,有利于政府的土地出讓,帶動(dòng)樓市的積極性。


        政府網(wǎng)站截圖

        被多地“相中”,房票安置政策是什么?

        什么是“房票”?

        政府文件顯示,房票是被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后,征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。房票式樣統(tǒng)一制定。

        而房票安置是征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策,將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣,以房票形式出具給被征收人,由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房(含住宅與非住宅,下同)的一種房屋安置方式。被征收人選擇房票安置的,視同放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

        形象來說,在鄭州的棚戶區(qū)改造中,被征收人的“補(bǔ)償權(quán)益”可以被兌換為“房票”。他們持有“房票”,可以在12月內(nèi),跨域購買指定開發(fā)商提供的新房,而且可以享受一系列獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策。如果“房票”逾期未使用,那么會重新按照貨幣補(bǔ)償?shù)姆椒▉戆仓?,但不再享受房票安置相?yīng)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)。

        房票安置政策提供了一系列“福利”:由征收人給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)、以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過渡費(fèi)、選房不限區(qū)域、不計(jì)入家庭限購套數(shù)、享受稅收減免、靈活安排子女入學(xué)等等。


        政府網(wǎng)站截圖

        鄭州并非今年首個(gè)發(fā)布房票安置政策的城市。

        今年4月,河南省信陽市就推出房票政策,拆遷戶可憑票通過“房源超市”選購商品房。近期以來,包括常熟市、寧波奉化、宿遷市泗陽縣、紹興市等在內(nèi),多地紛紛出臺房票安置政策,引導(dǎo)需求。

        房票政策大火,“流量密碼”在哪里?

        如何看待鄭州此次房票安置政策出臺的背景?

        綜合財(cái)聯(lián)社、證券時(shí)報(bào)等消息,中指院河南公司總經(jīng)理梁波濤在接受采訪時(shí)指出,去年鄭州暴雨疊加其它因素,居民收入有所下降,對購買力形成影響?!罢w市場不振,庫存壓力加大。加之今年鄭州延期交付現(xiàn)象未得到改善,進(jìn)一步降低了購房者置業(yè)信心。”

        58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,鄭州房票安置政策的出臺,與當(dāng)?shù)厥袌鰩齑鎵毫ξ吹玫礁拘跃徑庥兄苯雨P(guān)系。新政“意在通過引導(dǎo)需求,以扭轉(zhuǎn)市場下行態(tài)勢”。

        北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長兼產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任,河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長宋向清表示,此前征遷之后一般都是原地建設(shè)安置房,不僅等待的周期較長,且分到的房子也往往會被貼上“回遷房”的標(biāo)簽,在市場上并不受大眾歡迎。

        通過房票安置政策,將打破安置房建設(shè)慢、過渡周期長等狀況,實(shí)現(xiàn)由先拆遷再安置到先安置再拆遷的轉(zhuǎn)變,市民無需多年等待拿著房票就能買現(xiàn)房,也無需被動(dòng)的選擇居住在回遷房里,市民在購房上有了更多的選擇,持房票可跨行政區(qū)域使用,實(shí)際上就是增加了大家的便利性,可進(jìn)一步優(yōu)化鄭州樓市的區(qū)域結(jié)構(gòu)。

        “拿房票不僅可以直接購買商品房,而且今天買完明天都可以再轉(zhuǎn)手去賣,市民買賣自由,在疫情防控大背景下,有利于激活樓市、刺激消費(fèi),拉動(dòng)內(nèi)需?!彼蜗蚯逭J(rèn)為,房票政策對鄭州樓市的影響是顯而易見的,選擇房票有著諸多優(yōu)惠,既符合剛需族的需要,對改善性需求同樣是大利好。有些市民已經(jīng)不具備購房資格了,但有了房票之后,就可以再買房了,對購房者也提供了若干實(shí)實(shí)在在的好處。

        值得一提的是,據(jù)觀察者網(wǎng)此前報(bào)道,在鄭州房票政策出臺之前,各界也存在一些擔(dān)憂:

        例如假如被征收人選擇貨幣安置,政府財(cái)政壓力該如何緩解;再如房企這邊,由于現(xiàn)金流問題,參與棚改的積極性都不高,此次房票安置政策中,如何保證回款來提高房企積極性、回款是到達(dá)監(jiān)管賬戶還是企業(yè)賬戶等等問題都值得深究。

        除鄭州外,多地紛紛拋出房票政策,這背后是放開限購、限售等政策后,樓市仍顯“疲軟”的困境。


        商品房銷售面積累計(jì)同比走勢 數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局

        億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示:“從目前多地所出相關(guān)措施可以看出,房票安置只能用于購買新房。政府部門可從開發(fā)商處籌措房源,這既支持了去庫存,也將對土地出讓形成利好,便于從‘地’到‘房’形成一個(gè)較為完整的閉環(huán)?!?/p>

        在張波看來,當(dāng)前市場仍處于深度調(diào)整過程中,信陽、紹興、泗陽等地紛紛出臺房票安置引導(dǎo)需求的背后,是看中了這股強(qiáng)大需求所能帶來的推動(dòng)力?!爱?dāng)前市場一個(gè)核心問題是需求不足,舊改、棚改需求,可以說是一股相當(dāng)強(qiáng)勁的需求。如果能通過各種鼓勵(lì)和優(yōu)惠措施,將這部分需求成功引入樓市,不僅會對各地房地產(chǎn)市場恢復(fù)起到不小作用,更重要的是還會對盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場起到類似于‘鯰魚效應(yīng)’的帶動(dòng)作用。因而預(yù)計(jì)后續(xù)還會有更多城市出臺房票政策,以加快推動(dòng)舊改需求入市步伐?!?/p>

        宋向清指出:“疫情防控背景下,政府出臺這類政策,一是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場積極穩(wěn)健地發(fā)展,促進(jìn)樓市回暖,恢復(fù)市場信心,推進(jìn)開發(fā)商加大投資力度;二是減少老百姓購房的資金壓力,便利市民尤其是被限購的市民在市區(qū)任何地塊選擇適宜的住房;三是減少拆遷安置的財(cái)政補(bǔ)償壓力,盡快拆遷補(bǔ)償進(jìn)度?!?/p>


        某安置小區(qū) 新華社圖

        機(jī)構(gòu):房票模式可能具備潛力,對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不宜過分悲觀

        在中信證券陳聰團(tuán)隊(duì)看來,房票是征收房屋過程中貨幣化安置和購置商品房掛鉤的一種跨期結(jié)算模式探索。在傳統(tǒng)的征地環(huán)節(jié),既存在貨幣化安置,也存在實(shí)物安置。在選擇貨幣化安置的前提之下,又有貨幣安置的主流模式,和房票安置的特殊模式。

        各地房票的規(guī)定略有不同,但一般來說,如果被征收人選擇房票安置,就意味著既放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,也不領(lǐng)取現(xiàn)金,而是以一種未來可以用于購房的結(jié)算憑證,在一定的期限內(nèi),抵扣購房價(jià)款。各地一般會設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)金額,即選擇房票的居民,其抵扣房款的規(guī)模,一般要大于選擇現(xiàn)金補(bǔ)償居民所能獲得的補(bǔ)償款。另外,一些地方對房票的使用期限是有約束的。在開發(fā)企業(yè)取得房票之后,再向政府申請結(jié)算。

        陳聰團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,房票模式如果推廣,可能有助于因城施策,推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇。

        相比傳統(tǒng)的拆遷補(bǔ)償模式,包括棚改貨幣化的主流做法,房票模式之下,地方政府在拆遷補(bǔ)償方面的支付壓力大幅下降了,啟動(dòng)資金的問題得到了解決,而土地出讓的回款時(shí)間則沒有明顯變化。由于房票的存在,政府的拆遷補(bǔ)償款實(shí)際是在開發(fā)企業(yè)完成銷售行為之后,以相應(yīng)對價(jià)支付給開發(fā)企業(yè),政府現(xiàn)金流出的時(shí)間明顯推遲了。

        對開發(fā)企業(yè)來說,領(lǐng)取房票的居民是更具確定性的潛在購房人,市場銷售熱度可能有所提升。對被拆遷者來說,由于房票金額一般要大于貨幣補(bǔ)償金額,其買房的實(shí)際負(fù)擔(dān)下降,也取得了實(shí)惠。對全社會來說,房票模式可能加速推進(jìn)舊改和棚改,釋放居民自住和改善性住房需求,拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資。而且,由于房票是限區(qū)域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不會造成一線城市房價(jià)上漲。

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