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出品|清流工作室

作者|王曉悅 主編|趙妍

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近期，五礦信托受托管理的一系列應收賬款融資產(chǎn)品面臨逾期，房地產(chǎn)投資風險再次顯露。五礦信托是上市公司五礦資本（600390.SH）的控股子公司，也是近幾年規(guī)模增長較快的信托業(yè)黑馬之一。

清流工作室發(fā)現(xiàn)，五礦信托最早為一些核心房企提供應收賬款融資服務，此后服務對象向下兼容，還出現(xiàn)給房企關聯(lián)公司進行保理業(yè)務的情況，風險也逐漸提高。

近期，多名投資人告訴清流工作室，五礦信托一個應收賬款融資產(chǎn)品鼎興系列逾期，融資方提出項目展期18個月的方案。該系列產(chǎn)品由招商銀行代銷，且被定為“R3穩(wěn)健類固收產(chǎn)品”，以基金名義出售。自鼎興產(chǎn)品出現(xiàn)逾期，招行修改產(chǎn)品詳情頁面為“房地產(chǎn)投資”方向說明。更值得注意的是，該系列部分產(chǎn)品未按合同約定，完成應收賬款轉讓登記手續(xù)，其對應的底層資產(chǎn)并不明晰。

除了應收賬款融資業(yè)務出現(xiàn)逾期，五礦信托給大量的房企項目公司提供資金，也在行業(yè)下行之際遭遇危機。

今年以來，五礦信托斥資入駐恒大、陽光城等多家公司的項目公司，親自上陣管理項目，以期為投資人挽回部分損失。但這也意味著，五礦信托需要加大對這些項目公司的投入，外行人五礦信托是否有足夠的資金和能力完成交樓重任，還待觀察。

應收賬款融資出現(xiàn)逾期

五礦信托近期被曝出違約的產(chǎn)品為五礦信托鼎興系列產(chǎn)品。根據(jù)投資者提供的管理報告，鼎興系列共有1號到15號共計15期信托計劃，總募集資金不超過25億元。成立日期在2021年的3月至6月，期限均為12個月。

目前，前5只信托計劃已經(jīng)到期，五礦信托已按照延期計劃，在原定到期日后的30個工作日內償還不低于信托計劃本金總規(guī)模的20%。未來將在原定到期日后的13到15個月期間償還不低于本金總規(guī)模的25.33%，剩余的本金及其他信托利益則在原定到期日16到18個月內償還。

根據(jù)五礦信托的管理報告，鼎興系列的資金用于受讓深圳市五順方商業(yè)保理有限公司 （下稱“五順方保理”）因開展保理業(yè)務而持有的對一家房企項目公司的應收賬款債權，這些應收賬款債權是供應商向房企項目公司提供貨物買賣、服務貿易或工程承包、分包等形成的。

五順方保理獲得這些應收賬款轉讓價款后，最終用于置換其自身的金融機構借款或股東借款。資料顯示，五順方保理的出資方是深圳市前海致同實業(yè)有限公司，背后是兩名自然人，而五礦信托控制的青海濯方企業(yè)管理有限公司持有五順方保理1%股權。

中國人民銀行征信中心顯示，部分鼎興系列的產(chǎn)品的確指向應收賬款融資。鼎興1號、2號及3號，其底層資產(chǎn)是多家供應商對前述房企旗下項目公司的應收賬款，合計轉讓金額為6億元。

不過，鼎興4號至15號共12只產(chǎn)品的應收賬款轉讓記錄未出現(xiàn)在中登網(wǎng)上。

一位投資人購買的產(chǎn)品為鼎興9號產(chǎn)品，其提供的合同顯示，9號產(chǎn)品的底層資產(chǎn)同樣是受讓五順方保理對前述房企的應收賬款，且信托計劃設立前提是《應收賬款債權轉讓合同》已簽署生效并辦理完畢相應的應收賬款轉讓登記手續(xù)。但鼎興9號產(chǎn)品的應收賬款轉讓信息未出現(xiàn)在中登網(wǎng)上。

“這個肯定有問題，沒有按合同約定實施風控?！币晃粡臉I(yè)多年的信托行業(yè)人員告訴清流工作室，如果沒有進行登記，這個應收賬款可能會被重復作為融資標的，轉給其他機構、或者被第三方執(zhí)行，安全性有一定問題。此外，整個產(chǎn)品沒有實物或股權抵押，只有核心房企集團信用擔保，風控措施偏虛。

在銷售過程中，該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)究竟是什么，也存在分歧。據(jù)投資者提供的聊天截圖，部分招行的銷售向客戶表示，鼎興系列是一個應收賬款融資產(chǎn)品。但也有銷售人員曾向客戶表示，該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)是多家公司的購房尾款。2020年底及2021年，五順方保理的確曾持有前述房企的購房尾款，并將共計48.79億元的購房尾款對外轉讓，但轉讓對象是銀泰證券，而非五礦信托。

那么，鼎興系列4號至15號產(chǎn)品所指向的底層資產(chǎn)究竟是應收賬款還是購房尾款？

關聯(lián)企業(yè)應收賬款融資？

為房地產(chǎn)的應收賬款提供融資，是五礦信托重要的業(yè)務之一。

五礦信托在2016年開始設立鼎銘系列產(chǎn)品，用于向深圳市前海一方供應鏈管理有限公司發(fā)放信托貸款，由其控股子公司受讓第三方供應商對核心企業(yè)或其下屬公司享有的應收賬款，形成保理債權。準入企業(yè)有綠城房地產(chǎn)、金地集團、金茂投資管理（上海）有限公司、金融街控股股份有限公司、萬科企業(yè)、碧桂園及五礦信托認可的其他核心企業(yè)。

隨著業(yè)務擴張，五礦信托的應收賬款融資業(yè)務向更多房企開放。清流工作室發(fā)現(xiàn)，五礦信托也向房企的關聯(lián)供應商直接發(fā)放信托貸款。

2019年12月，五礦信托設立恒信共筑259號-幸福69號集合資金信托計劃，募集10億元，用于向天津興航建材銷售有限公司（下稱“興航建材”）發(fā)放信托貸款，期限為1年。

公開資料顯示，興航建材對外投資多家建筑材料公司，其供應商有上市公司亞士創(chuàng)能（603378.SH）及蒙娜麗莎（002918.SZ）。這家興航建材公司由天津融譽企業(yè)管理咨詢有限公司持股99%，背后大股東是一家在香港注冊的公司吉優(yōu)投資有限公司。清流工作室查詢獲知，該香港公司唯一的董事是融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌。

而興航建材公司的法定代表人及多位高管，也都是融創(chuàng)系的員工。信托計劃也顯示，該貸款會由興航建材及融創(chuàng)集團內部通過資金調配還款，且融創(chuàng)系將其持有的金科地產(chǎn)股票提供質押擔保。

根據(jù)信托計劃，這筆貸款具體用于興航建材的原材料采購，但高達10億元的資金似乎未能緩解興航建材緊張的資金鏈。

截至2020年，亞士創(chuàng)能對興航建材的應收賬款余額接近7千萬元，蒙娜麗莎對興航建材的應收賬款余額接近4500萬元。到2021年，亞士創(chuàng)能對興航建材應收賬款剩余約5500萬元、蒙娜麗莎2021年應收賬款增加至8782萬元，均有部分預計無法完全收回并計提壞賬準備。

2021年4月，五順方商業(yè)保理還承接了大量供應商對金科地產(chǎn)的債權，合計2.21億元。此后，五順方商業(yè)保理也將這批債權轉讓給五礦信托，上市公司金科股份的控股子公司重慶金科對該筆債務提供連帶責任擔保。

目前，金科股份已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈危機，今年6月更因商票到期未兌付，被保理公司提起訴訟并凍結包括公司商標、兩家項目公司銀行賬戶及公司所持約145萬股金科服務H股流通股。

接盤項目親自上陣

除了債權融資，五礦信托與房企的合作方式更多體現(xiàn)在項目合作上。

據(jù)用益信托網(wǎng)，2020年1-9月，五礦信托的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模升至第一，達754億元，占房地產(chǎn)信托發(fā)行總額的11%。2021年半年報顯示，五礦信托的凈利潤增速位居信托業(yè)前列。

但在行業(yè)景氣度下行中，五礦信托踩雷了不少暴雷房企，其中以恒大最為矚目。

2020年，五礦信托曾為恒大旗下項目公司佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“盈沁房地產(chǎn)”）設立五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃，募集資金總規(guī)模不超過33億元。這筆資金用于佛山逢沙項目開發(fā)建設及歸還前期股東投入，五礦信托在放款前受讓了盈沁房地產(chǎn)51%股權，恒大系股東以持有的49%項目股權提供質押擔保。

隨著恒大暴雷，這個項目也陷入困境。今年1月，恒大系股東所持盈沁房地產(chǎn)49%股權，轉讓給五礦信托，后者實現(xiàn)對盈沁房地產(chǎn)100%持股，親自上陣管理項目。五礦信托同時還接手了恒大廣深國際文旅城項目，實現(xiàn)全資持股。

根據(jù)恒大的說法，集團只是將上述兩個項目10%左右的股權和部分債權打包作價11億元賣給五礦信托，恒大實際上仍擁有兩個項目約40%的股權。而五礦信托接受項目后，還需要繼續(xù)向項目投入建設資金，當項目產(chǎn)生收益后，收益用于償還五礦信托的投入，剩余的則用于償還恒大的前期投入。

不過，五礦信托接手后項目公司的狀況仍然不容樂觀。今年4月，五礦信托和盈沁房地產(chǎn)一同被告上法庭，案由是票據(jù)追索權糾紛。今年3月，云南大鋼供應鏈管理有限公司將五礦信托和昆明恒拓置業(yè)有限公司（下稱“昆明恒拓”）、昆明廣賢商貿有限公司、江蘇省建工集團有限公司告上法庭，案由是票據(jù)糾紛。而昆明恒拓公司原來也是恒大的全資子公司，在今年1月才轉讓給五礦信托。

同樣因資金問題轉讓項目股權的還有陽光城。2020年7月，陽光城的子公司重慶穆光房地產(chǎn)曾向五礦信托融資12.3億元，另一家子公司東莞光啟房地產(chǎn)以其持有的土地提供抵押。今年1月25日，陽光城將全資子公司深圳市陽光城實業(yè)發(fā)展有限公司100%股權轉讓給五礦信托，進行讓與擔保，同時由東莞光啟房地產(chǎn)購房尾款提供質押，其他不變。

據(jù)五礦信托年報披露，2021年，公司共有759.04億元的信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)，占總信托資金比例為9.29%。這個數(shù)字相較2020年已有所下降，五礦信托2020年投向房地產(chǎn)的信托資金共計1054.99億元，占比15.01%。

2019年至今，五礦信托至少設立33只融資類信托，以信托貸款等方式投向房地產(chǎn)業(yè)。另有22只投資類信托，以長期股權投資的形式投向房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)清流工作室統(tǒng)計。五礦信托與恒大、融創(chuàng)、泰禾集團、藍光發(fā)展、華夏幸福、中國奧園等多家暴雷房企有業(yè)務合作，并與部分房企設有合資公司。

這些合資公司未來是否也會被五礦信托收入麾下？而接盤項目需要繼續(xù)投入資金建設，可能會增加五礦信托房地產(chǎn)投資金額，五礦信托又將如何平衡？