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2023-01-31
2400億的旭輝，要向內(nèi)動刀了
更新時間：2022-06-22 08:06:14作者：未知
嚴峻時刻的精兵簡政。
記者/ 鐘黛 編輯/ 陳曉平
又一家頭部房企，對組織架構(gòu)“動刀”。
旭輝官方稱，將于7月1日起調(diào)整架構(gòu)，總部精簡，區(qū)域做強，同時兩大事業(yè)部被吞并，人員有進有出。
此前，旭輝控股被傳，將于6月底展開大裁員，隨即遭到否認。
壓縮層級、精簡架構(gòu)，正成為大量房企的共同選擇。
2021年，已有20余家房企調(diào)整組織架構(gòu)。據(jù)《21CBR》了解，不止旭輝，另有兩家頭部房企也在優(yōu)化組織，并伴隨部分人員精簡。
精簡層級
據(jù)旭輝集團消息，7月1日起的架構(gòu)調(diào)整，為常規(guī)動作，僅涉及部分地區(qū)。
其中，河南事業(yè)部調(diào)整為鄭州城市公司，并入華中區(qū)域集團；廣西事業(yè)部調(diào)整為南寧城市公司，并入東南區(qū)域集團；福州城市公司和廈門城市公司整合為福廈城市公司。
自2019年起，旭輝自二級管理體系，轉(zhuǎn)向“集團平臺-區(qū)域集團-項目集群”三級管理體系。
旭輝已進入的城市，如果業(yè)績符合考察，將轉(zhuǎn)化為區(qū)域集團，否則按照事業(yè)部或城市公司的體制進行管理。
2019年，旭輝時任首席人力官表示，事業(yè)部、城市公司在未來2-3年會逐步發(fā)展成為區(qū)域集團，成熟一個就成立一個。
當時有分析稱，旭輝最終目標是打造十余個區(qū)域集團，每個平均規(guī)模在300-400億元，撐起全集團3000億以上的規(guī)模。
截至2021年底，旭輝已坐擁八大區(qū)域集團，事業(yè)部陸續(xù)撤銷及合并，去年銷售額為2473億。
旭輝2021年財報顯示，隸屬于河南事業(yè)部的鄭州，合同銷售額僅有20.7億元；廣西事業(yè)部下屬城市未顯示合同銷售額。
對比之下，華中區(qū)域集團的長沙、武漢，分別貢獻135.7億元、96.8億元的合同銷售額。
業(yè)務(wù)量小，河南、廣西兩處事業(yè)部被并，也在情理之中。
“華中區(qū)域的總經(jīng)理現(xiàn)在管三個省。河南原來的總經(jīng)理已離職，調(diào)了一個長沙城市公司的副總兼項目管理部總監(jiān)，去鄭州城市公司當常務(wù)副總，相當于總經(jīng)理。”一名旭輝華中區(qū)域在職員工向《21CBR》記者透露。
旭輝官方解釋，旭輝此舉為了“精益型經(jīng)營管理”的轉(zhuǎn)型。
“未來將堅持‘小總部、強區(qū)域、精一線’，精簡層級，讓組織更扁平；合并業(yè)務(wù)量較小的區(qū)域，讓組織規(guī)模與業(yè)務(wù)合理匹配。”
向區(qū)域放權(quán)
當下，房企壓縮層級、精簡架構(gòu)成為大趨勢。不同的是，萬科等企業(yè)選擇向總部集權(quán)，旭輝則選擇向區(qū)域放權(quán)。
一名旭輝華中區(qū)域前員工解讀稱，區(qū)域更了解市場，向區(qū)域放權(quán)有正面意義，區(qū)域可以減少匯報，對市場反應(yīng)更快。
過往，有房企因放權(quán)，區(qū)域負責人又好大喜功，以致未能平衡風險與規(guī)模，會去搶奪利潤很薄、甚至虧損的高價地。
旭輝拿地獎金的制度設(shè)計，為“分期發(fā)放”，或有助于克制亂拿地的沖動。
“拿一塊地，整個城市公司可能只發(fā)放10萬元獎金，根據(jù)回收期和利潤率，再確定‘投資質(zhì)量獎’，開盤的時候發(fā)一部分獎金，結(jié)尾的時候再發(fā)一部分獎金?！?/p>
旭輝華中區(qū)域前員工告訴《21CBR》記者，對比之下，有同行則粗放很多，他以一家布局三四線城市、總部在江浙的房企舉例，“以前拿一塊地，能一次性發(fā)放200萬獎金”。
同時，旭輝堅決否認，存在大規(guī)模裁員計劃。
“因開發(fā)項目規(guī)?？s減而需要分流的員工，將被鼓勵分流到不同的區(qū)域或多元化業(yè)務(wù)?！?/p>
官方聲明強調(diào)，隨著開發(fā)項目的波動，出現(xiàn)的人員波動屬于正常范疇；其堅持“有進有出”，并舉例稱，旭輝地產(chǎn)及物業(yè)將入職近800名管培生。
（來源：旭輝官網(wǎng)）
也有不同的觀察。
“旭輝之前已有蠻多人離開了，現(xiàn)在一些職位很高的人也在看新機會?！币幻虾５禺a(chǎn)圈獵頭在其視頻中公開稱。
據(jù)該獵頭自述，就其接觸到的旭輝員工而言，“投資職能裁員幅度比較大，人員可能要裁一半，一些薪水較高的投資人士降薪50%，工程、成本等職能降薪10%至20%?！?/p>
《21CBR》記者聯(lián)系到該獵頭，他未能給出實證。
據(jù)旭輝年報披露，截至2021年底，其有約8041名雇員從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，與上年底的8066名大體相當。
2022年以來，大環(huán)境遇冷，房企銷售以及新增投資項目大幅減少，對于房企而言，降薪甚至裁員也是一個自然的可選項。
堅持拿地
銷售難，融資難，房企流動性普遍承壓。
5月，監(jiān)管層遴選5家民營房企作為“示范生”，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)已啟用CDS分別發(fā)行4-10億元不等的債券；新城已啟用CRMW，發(fā)行10億元債券。
旭輝也在其中，只是債券發(fā)行工作有所延后。
6月21日，旭輝正式公告擬發(fā)行5億元公司債。據(jù)《21CBR》了解，該筆債券也啟用了信用保護工具。
一名基金固收研究員對《21CBR》表示，市場預(yù)測旭輝的債券將于近期發(fā)行，“但是公司未正面回應(yīng)，只說在準備”。
即便作為“示范房企”，其局面也并不輕松。
今年前5個月，旭輝的銷售額為496億元，銷售面積為334萬㎡，同比分別下降55%、49%。
其中，5月單月的銷售額為108億元，銷售面積為65萬㎡，同比分別下降60%、59%。
在公開市場，旭輝的債券兌付壓力相對較小，年內(nèi)剛性到期債券已“清零”。8月24日，旭輝有一筆3億美元永續(xù)債到期，可選擇贖回或者續(xù)期。
此外，市場擔心其表外債務(wù)。瑞銀3月發(fā)布報告預(yù)估，旭輝表外債務(wù)規(guī)模則為600至900億元；由于合作項目較多，隨著合作方債務(wù)風險加大，旭輝或需投入100-570億元接盤其股權(quán)。
瑞銀的推演有一定現(xiàn)實依據(jù)。
據(jù)近日報道，旭輝與正榮地產(chǎn)的合作項目濟南璟樾花園一度停工半年，現(xiàn)已復(fù)工；兩家另合作的項目濟南奧體時代二期，則停工已有半年，尚未復(fù)工。
正榮已陷入流動性危機，多筆債務(wù)出現(xiàn)違約。
對于瑞銀的報告，旭輝官方回應(yīng)稱，截至去年6月30日，非并表項目權(quán)益后負債為251億元；已合理把控風險，“沒有義務(wù)也不必全額收購合作方股權(quán)”。
現(xiàn)在，多數(shù)民營房企停止拿地，旭輝選擇繼續(xù)拿地，維系發(fā)展。
6月16日，青島第二批集中供地中，旭輝與青島本土國企組成聯(lián)合體，以5.6億元底價競得兩幅商住地。此前，它參與了在北京、長沙的集中供地，均有斬獲。
“旭輝在長沙等城市的項目賣得比較好，利潤率較高，有一定的區(qū)域優(yōu)勢?！鄙鲜鲂褫x前員工稱，盡管資金流比較緊張，但是，旭輝不會放棄好的機會。
（題圖來源：視覺中國）
（作者：鐘黛 編輯：陳曉平）