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（原標題：首批9只公募REITs迎百億解禁，長期投資者或迎來配置良機）

6月21日，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（下稱“公募REITs”）迎來上市周年，這意味著首批上市的9只公募REITs迎來了超百億元市值的限售份額解禁。業(yè)內(nèi)人士認為，此次限售份額解禁，將有效提升二級市場流動性，公募FOF等長期機構(gòu)投資者或迎來配置機會；但短期來看，對交易價格影響有限；預(yù)計公募REITs市場的投資者結(jié)構(gòu)有望向多元化進一步發(fā)展。

短期沖擊有限

上市滿一年的同時，首批公募REITs也迎來解禁，相關(guān)基金公司也陸續(xù)發(fā)布公募REITs基金份額解除限售的提示公告。根據(jù)測算，本次9只公募REITs產(chǎn)品解禁份額合計為21.92億份，占總規(guī)模的32%。

據(jù)光大證券基于6月17日數(shù)據(jù)測算，首批9只公募REITs市值合計為359億元，本次解禁市值合計為114.74億元。其中，中金普洛斯REIT的解禁市值最高，達到38.58億元；平安廣州廣河REIT位列第二，解禁市值為23.68億元。

具體來看，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT本次解禁后的流通份額比例均達80%，博時蛇口產(chǎn)園REIT可流通份額占比提升至68%，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中航首鋼綠能REIT等可流通份額占比均提升至60%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、平安廣州廣河REIT等可流通份額占比均提升至49%，浙商滬杭甬REIT可流通份額占比提升至41.05%。

對于本次解禁對市場的影響，業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs二級市場份額一直以來呈現(xiàn)“僧多粥少”的局面，解禁后首批公募REITs的可流通份額有望擴大一倍左右，有利于促進該類產(chǎn)品的交易活躍度和市場流動性。但對二級市場的沖擊較為有限，長期來看二級市場行情或?qū)⒏悠椒€(wěn)。

浙商證券分析師李超認為，部分投資者的獲利了結(jié)行為形成一定市場拋壓，流通份額的增加可能會對市場情緒造成影響。但此次待解禁的限售份額中，偏好于長期持有的配置型資金占比較大，或成為二級市場價格的穩(wěn)定器。

光大證券分析師祁嫣然也指出，參與戰(zhàn)略配售的專業(yè)機構(gòu)投資者通常具備較強資金實力，并且認可REITs長期投資價值。短期來看，本次解禁的影響相對有限，并不會帶來REITs產(chǎn)品價格的大幅波動；

那么，對于投資者而言，面對公募REITs解禁后可能出現(xiàn)的價格波動，該如何應(yīng)對？

華安基金表示，投資者應(yīng)密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，同時科學理性看待公募REITs短期價格波動，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。

投資者結(jié)構(gòu)有望多元發(fā)展

事實上，作為公眾參與投資基礎(chǔ)設(shè)施項目的新渠道，公募REITs自上市以來就是資金追逐的“大爆款”，“一日售罄”、“高倍超募”一度成為其關(guān)鍵詞。例如，首批9只產(chǎn)品開售僅一日便合計吸金逾300億元，相比面向公眾投資者發(fā)售的初始規(guī)模20億元，超募14倍。

從二級市場看，上述公募REITs自成立以來漲幅明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，9只公募REITs自成立以來的平均漲幅超過20%。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT以38.62％的漲幅暫居首位；紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT的漲幅均超25%，分別以33.37％、26.72%、26.67%緊隨其后。

究其原因，華安基金認為，作為資產(chǎn)配置新選擇，公募REITs在國內(nèi)處于發(fā)展起步階段，投資者可選產(chǎn)品數(shù)量有限。同時，首批公募REITs底層項目質(zhì)地優(yōu)良，從去年的三、四季報看，絕大部分REITs項目經(jīng)營業(yè)績、可供分配金額等數(shù)據(jù)好于預(yù)期。

首批公募REITs自成立以來漲幅情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2022年6月20日

從市場目前的產(chǎn)品情況來看，國內(nèi)REITs品種主要分為交通基礎(chǔ)設(shè)施類，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類，倉儲物流類，生態(tài)環(huán)保類等四大類別，其中交通基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs產(chǎn)品占比最高，接近4成。

一位關(guān)注相關(guān)產(chǎn)品的研究人士表示，從投資的角度來看，倉儲物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類等產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品，其初始股息收益率較低，但未來租金的現(xiàn)金流大概率將帶來底層資產(chǎn)價值的波動，從而影響收益。交通基礎(chǔ)設(shè)施類則屬于經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品，以股息收益為主，其經(jīng)營權(quán)價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。

從持有結(jié)構(gòu)來看，由于公募REITs在國內(nèi)市場尚屬新鮮，因此專業(yè)的機構(gòu)持有占比相對較高，個人持有者相對較低。據(jù)2021年年報數(shù)據(jù)，中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的個人投資者持有份額占比，在9只產(chǎn)品中位居前三甲，分別為26.05%、17.22%、16.57%。同時，上述三只產(chǎn)品的溢價率也相對較高。

對此，光大證券表示，REITs的溢價率抑或受持有者結(jié)構(gòu)因素的影響，個人投資者持有比重越高的REITs其價格漲勢較為明顯。個人投資者購買REITs幾乎不以持有到期為主，其主要目的在于短期交易，因此在前期市場對REITs熱情高漲的背景下，個人投資者占比較高的REITs由于相對頻繁的交易，帶動價格上漲。

不過，隨著解禁的到來，業(yè)內(nèi)人士認為，預(yù)計公募REITs市場的投資者結(jié)構(gòu)有望向多元化進一步發(fā)展，公募FOF等長期機構(gòu)投資者或迎來配置機會。

吸引力何在？

隨著市場對公募REITs的關(guān)注度的提升，公募REITs的陣營也在持續(xù)擴容。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，公募REITs上市數(shù)量已經(jīng)擴容至12只，募資規(guī)模達到458億元。最新獲批的第13只產(chǎn)品（國金中國鐵建重慶渝遂高速REIT）已于6月17日發(fā)布《發(fā)售公告》，并在6月21日公募REITs上市一周年之際開啟認購。此外，還有多只產(chǎn)品正在排隊中。

從今年的募集表現(xiàn)來看，這類產(chǎn)品一經(jīng)上市就備受矚目。以今年四月初上市的華夏中國交建REIT為例，該基金吸引了超1500億元資金的追捧，公眾發(fā)售部分的配售比例僅為0.84%，，一度刷新公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀錄。

而據(jù)券中社數(shù)據(jù)，截至6月21日中午12時，國金中國鐵建高速REIT全渠道募集規(guī)模已經(jīng)超50億元，預(yù)計當天提前結(jié)束募集并啟動比例配售。“火爆”程度可見一斑。

對于市場擴容和投資者的大量關(guān)注，建信基金表示，隨著試點工作的推進和市場規(guī)模的擴大，公募REITs將逐步成為投資者的常規(guī)配置工具，投資者也將從更多維度去評判公募REITs，不同類型項目的價值判斷和估值邏輯等方面的差異將逐步顯現(xiàn)，投資者對不同項目的認購熱情和投資預(yù)期也會有所不同，最終可能導(dǎo)致市場表現(xiàn)進一步分化。

那么，從投資的角度來看，公募REITs作為一個年化收益相對穩(wěn)定的資產(chǎn)，適合哪些投資者？

業(yè)內(nèi)分析人士表示，對個人投資者而言，REITs的標的資產(chǎn)一般具有較強的抗通脹、保值功能，適合偏好長期穩(wěn)定收益的投資者。從機構(gòu)投資者的角度看，公募REITs兼具股性與債性且現(xiàn)存REITs的底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)，具備配置價值。

李超則表示，公募REITs是擴大有效投資的助推器，中長期看有利于降低宏觀經(jīng)濟杠桿。建議關(guān)注長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀以及成渝都市圈的可證券化的底層資產(chǎn)，以及雙碳發(fā)展目標驅(qū)動的新能源基建匹配的公募REITs標的。