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2023-01-31
搶瘋了！又一只“吸金”超100億！
更新時間：2022-06-22 08:38:07作者：佚名
中國基金報記者 方麗 陸慧婧
基金發(fā)行市場再迎百億新基金。
基金君獲悉，6月21日面向公眾投資者發(fā)售的國金中國鐵建高速REIT首發(fā)當日吸金超過110億元，而該基金面向公眾初始發(fā)售份額僅0.375億份，這也意味著國金中國鐵建高速REIT順利實現(xiàn)“一日售罄”，若是不啟動回撥機制，最終配售比例或在0.34%附近。
作為公募基金一大類全新品種，國內(nèi)公募REITs誕生至今一直站在市場“聚光燈”之下，在今年疲弱的市場環(huán)境下，年內(nèi)發(fā)行的兩只公募REITs“吸金”均在百億以上，今年4月發(fā)行的華夏中國交建REIT面向公眾發(fā)售更是一日募集842.33億元，配售比例低至0.84%，刷新公募基金史上最低認購記錄。
又一只公募REITs“吸金”超百億
公募REITs市場再迎百億級別的發(fā)行“首秀”。
在結(jié)束路演推介、詢價、定價、戰(zhàn)略配售等工作之后，今年第二單公募REITs——國金中國鐵建高速REIT迎來面向公眾投資者發(fā)行的日子。
基金發(fā)售公告顯示，國金中國鐵建高速REIT募集的基金份額總額為5.00億份，其中初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為3.75億份，占本次基金份額發(fā)售總量的75%，公眾初始發(fā)售份額為0.375億份，占扣除初始戰(zhàn)略配售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30%，根據(jù)詢價結(jié)果，該基金認購價格為 9.586元，這也意味著面向公眾發(fā)行的規(guī)模僅3.595億元。
據(jù)渠道人士透露，截止下午15點，國金中國鐵建高速REIT今日募集規(guī)模約達113億元，遠超發(fā)行上限，有望提前結(jié)束募集并開啟比例配售。
事實上，不僅公開發(fā)售引百億資金追捧，此前的網(wǎng)下詢價環(huán)節(jié)也火爆異常，公告顯示，國金鐵建高速公路REIT網(wǎng)下詢價剔除無效報價后，共收到51家網(wǎng)下投資者管理的125個配售對象的詢價報價信息，擬認購數(shù)量總和為289,050.00萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的33.03倍。
據(jù)悉國金中國鐵建REIT主要投資于渝遂高速重慶段項目，獲取后續(xù)經(jīng)營中的盈利收入，此高速項目是重慶市“三環(huán)八射”公路網(wǎng)架構(gòu)中的主要通道，是連接重慶和成都兩大城市間的重要交通動脈。
重慶渝遂高速公路收入包括項目公司收取的車輛運營通行費、沿線范圍內(nèi)的公路服務設施運營及廣告設施運營、出租固定資產(chǎn)、應急救援收入等。2018 年-2021 年的運營通行費收入分別為59,304.74 萬元、66,014.59 萬元、52,776.85 萬元和79,331.47 萬元。
根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，國金中國鐵建REIT 的2022年預測凈現(xiàn)金流分派率為 8.05%（年化），2023年預測凈現(xiàn)金流分派率為 8.67%。
兩次刷新公募基金配售比例記錄
受股債市場表現(xiàn)不佳影響，今年以來基金發(fā)行市場熱度有所下降，公募REITs成為少有的爆款品種。
4月7日，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT正式首發(fā)，包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及網(wǎng)上認購三個環(huán)節(jié)引來了超1500億資金追捧。
其中，華夏中國交建REIT面向公眾投資者發(fā)行7.05億元的預定規(guī)模，當時更是吸引約844億元認購，最終，公眾投資者的配售比例為0.84%，刷新了公募基金首發(fā)配售比例的歷史最低紀錄。而早在去年5月，首批9只公募REITs發(fā)行當日合計吸引接近500億元的認購資金，多只基金配售比例低于10%，中航首鋼綠能REIT更是以1.759%的配售比例一度刷新此前由廣發(fā)科技創(chuàng)新基金創(chuàng)下的最低配售比例記錄。
在華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆看來，公募REITs受到市場追捧與多重因素有關：首先，從公募REITs的特點看，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；其次，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關性低，是分散風險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場波動較大、穩(wěn)健收益“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。此外，從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強。目前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。
“一方面針對監(jiān)管得政策不斷利好，2022年開年，財政部、稅務總局發(fā)布了試點稅收政策，北京發(fā)布REITs 試點政策及申報輔導手冊，緊接著國家發(fā)改和國家能源推動清潔低碳能源推進公募REITs試點等等，投資人對REITs這個新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心，另一方面，因為首批二批資產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象，另外，近期A股市場持續(xù)調(diào)整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚從政策及供給角度分析了公募REITs火爆的原因。
中航基金不動產(chǎn)投資部也表示，REITs市場火爆或源于以下幾個因素：一是項目底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。二是公募REITs市場供需不平衡，出現(xiàn)了“僧多肉少”的局面。三是股市、債市等市場低迷，行業(yè)輪動沒有明確方向，穩(wěn)健類投資品種相對稀缺，導致更多資金轉(zhuǎn)移到公募REITs市場。公募REITs強制分紅和資產(chǎn)增值的雙重收益特征對投資者頗具吸引力，今年以來存量公募REITs產(chǎn)品的亮眼表現(xiàn)，也吸引了資金的關注。
5產(chǎn)品正等“準生證”
后續(xù)產(chǎn)品還在路上
每次新REITs產(chǎn)品發(fā)行都迎來眾多資金的追捧，這一方面體現(xiàn)出這類特殊風險收益的產(chǎn)品的吸引力，另一方面也因為REITs處于發(fā)展的初期，背后“稀缺性”也讓機構(gòu)和個人投資者積極追捧。
目前各大基金都在積極籌備REITs項目，行業(yè)積極性異常高漲。一些上市公司的公告也顯示出后續(xù)REITs產(chǎn)品正在走來。
如中國外運近期就發(fā)布了公告稱，為優(yōu)化經(jīng)營模式、盤活存量資產(chǎn)，提升運營效率，中國外運股份有限公司于 2022 年 6 月 15 日召開第三屆董事會第十二次會議，審議通過了《關于開展基礎設施公募 REITs 申請發(fā)行工作的議案》，同意公司開展基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作。
從公告來看，該公司擬以下屬公司分別持有的6 處倉儲物流資產(chǎn)作為底層基礎設施項目，開展基 礎設施公募 REITs 的申報發(fā)行工作。上述倉儲物流資產(chǎn)合計土地面積約 43.88 萬平方米、資產(chǎn)面積（包括倉儲面積和辦公樓面積）約 30.54 萬平方米。
而從交易結(jié)構(gòu)來看，1、由中銀基金為基金管理人設立基礎設施公募REITs，該公司或其同一控制下的關聯(lián)方將根據(jù)法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)則的要求并結(jié)合市場情況參與基礎設施公募 REITs 的戰(zhàn)略配售。
2.設立資產(chǎn)支持專項計劃。由中銀資產(chǎn)管理有限公司作為資產(chǎn)支持證券管理人設立并管理資產(chǎn)支持專項計劃，基礎設施公募 REITs 認購資產(chǎn)支持證券的全部份額。
3.轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)。資產(chǎn)支持專項計劃設立后，通過受讓分別持有各項目公司（即 基礎設施項目現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人或其通過包括但不限于派生分立等方式形成的持有相應基礎設施 項目的公司）100%股權(quán)的特殊目的載體 SPV 公司的 100%股權(quán)，進而由基礎設施公募 REITs 通過持有資產(chǎn)支持專項計劃的全部份額獲得基礎設施項目的全部所有權(quán)。
4.現(xiàn)金流分配的說明。項目公司的現(xiàn)金流通過支付資產(chǎn)支持專項計劃借款利息、股 東分紅等方式支付或分配到資產(chǎn)支持專項計劃。經(jīng)過資產(chǎn)支持專項計劃及基礎設施公募 REITs 的逐層分配后，最終向基礎設施公募 REITs 投資人（含本公司）進行分配。
5.基礎設施項目運營管理?；A設施公募 REITs 存續(xù)期間，本公司下屬全資子公司中外運瑞達（上海）供應鏈管理有限公司作為基礎設施項目的運營管理機構(gòu)提供運營管理服務，并定期收取運營管理費。
此前華電國際也發(fā)布了公告稱，為響應國家政策號召，建立資本循環(huán)體系，打通“投融管退”資金閉環(huán)，于2022年5月31日召開第九屆董事第二十六次會議，審議通過了《關于開展基礎設施REITs申報工作的議案》，同意本公司開展基礎設施公募REITs申報工作。顯然，目前眾多REITs正在路上。
基金君從滬深兩市交易所來看，目前已經(jīng)上報并等待獲批的REITs產(chǎn)品達到5，滬深交易所分別有2只、3只。
其中上交所的產(chǎn)品為中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金。這3只產(chǎn)品都已經(jīng)獲得上交所反饋意見。
其中中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金對應的專項計劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎設施資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為廈門安居集團有限公司。
而深交所兩只產(chǎn)品分別為紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金。
其中，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。
據(jù)基金君了解，目前行業(yè)內(nèi)也在積極籌備下一批項目，不少基金公司目前已經(jīng)有多只產(chǎn)品正在推進之中，或在今年陸續(xù)落地。新一批儲備項目包括倉儲資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、特許經(jīng)營權(quán)等多種類型，多位于京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)等公募REITs試點重點支持區(qū)域。
首批REITs解禁潮
首日市場表現(xiàn)穩(wěn)定
去年6月份，首批9只公募 REITs正式登陸資本市場，至今已有一年時間，而6月21日迎來首次解禁。
數(shù)據(jù)顯示，本次 9 只公募 REITs 共解禁近 22 億份基金份額，合計基金規(guī)模超 110 億元，占 9 只公募 REITs 總市值逾 30%。也就是說，解禁將使這 9 只公募 REITs 的可流通份額增加超過一倍。
在此前這些基金公司紛紛發(fā)布了相關提示性公告，相關基金公司也采取了包括與戰(zhàn)略投資者溝通等措施，引導投資者理性參與，切實維護公募 REITs 市場平穩(wěn)運行。而從這些產(chǎn)品首日表現(xiàn)來看，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。
從首日表現(xiàn)來看，這9只REITs有漲有跌，幅度都基本在±1.5%以內(nèi)，整體表現(xiàn)穩(wěn)健。表現(xiàn)最好的是紅土鹽田港REIT，早盤一度跌幅超3%，但是快速收復失地，最后尾盤表現(xiàn)較好，漲幅達到1%。
其他REITs產(chǎn)品也有類似表現(xiàn)，早盤開盤時表現(xiàn)一般，有些產(chǎn)品跌幅達到3%、4%，但是快速收復失地，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，顯示出首日經(jīng)受住了解禁帶來出售壓力和價格沖擊。
實際上，數(shù)據(jù)顯示，公募REITs的收益不俗。截至2022年6月21日收盤，首批9只公募REITs平均漲幅20.21%，其中收益最高為富國首創(chuàng)水務REIT，上市以來漲幅36.72%，整體表現(xiàn)較好、
不少業(yè)內(nèi)人士認為，目前中國的公募REITs市場規(guī)模較小，對國內(nèi)公募來說又是新的產(chǎn)品類型，具有一定的稀缺性，參考首批公募REITs的表現(xiàn)，具備市場競爭力，所以受到資金熱捧。未來隨著國內(nèi)證券市場架構(gòu)的不斷完善，公募REITs市場監(jiān)管體系日趨健全，公募REITs發(fā)展將呈現(xiàn)快速發(fā)展、資產(chǎn)多元化、投資機構(gòu)化、運營專業(yè)化等趨勢。
此外，還有人士提醒投資者了解相關戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，科學理性看待公募REITs短期價格波動，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失；另一方面，也建議投資者明確自身風險承受能力和產(chǎn)品的風險收益特征，注重公募REITs內(nèi)在投資價值，基于理性分析判斷，合理評估REITs投資價值，并樹立理性投資理念，關注這類產(chǎn)品的長期投資價值。
從現(xiàn)階段來看，公募REITs產(chǎn)品仍比較稀缺，加上政策面對于市場擴容的支持，相信未來公募REITs仍然會是受投資者關注的一個資產(chǎn)類別，而隨著試點逐步深入，市場逐漸成熟，相信投資者也會逐步理性看待公募REITs的投資機會。
編輯： 艦長
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