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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 北京報(bào)道

近日，網(wǎng)傳自然資源部已下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中對(duì)住宅用地出讓節(jié)奏不再要求“全年不超過3次”。

按照《通知》規(guī)定，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。對(duì)于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

也即，各地仍需集中發(fā)布土地出讓信息，但不再要求集中組織出讓活動(dòng)。

2月3日，自然資源部證實(shí)，“該文件是自然資源部印發(fā)的，對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用?！?/p>

東部某省份自然資源管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，已經(jīng)接到上述通知，并針對(duì)相關(guān)的要求做了安排和部署。

這也意味著，實(shí)施了兩年的土地出讓“兩集中”制度，正在發(fā)生調(diào)整。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性壓力仍然較大的情況下，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)信心。

幾處改變

2021年初，自然資源部推出“兩集中”供地政策。即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。按照要求，地方政府原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。該政策率先在22個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行試點(diǎn)。由于和以往的分散式供地存在明顯不同，這一變化也被業(yè)內(nèi)稱為“零售變批發(fā)”。

按照自然資源部的解釋，此舉的目的在于，“減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

與原有的規(guī)定相比，土地出讓新規(guī)最大的變化在于，在土地供應(yīng)節(jié)奏上，不再要求“全年不得超過3次”，而是在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

這也說明，對(duì)“集中組織出讓活動(dòng)”不再?gòu)?qiáng)制，土地交易由“批發(fā)”變回“零售”。

但“集中發(fā)布出讓公告”的做法仍然得以保留?！锻ㄖ分赋觯?strong>各地應(yīng)于每年四季度啟動(dòng)編制下一年度的供地計(jì)劃，最遲于計(jì)劃年度的3月底前向社會(huì)公開。在計(jì)劃編制中，各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。

而按照原有規(guī)定，各地在編制年度供地計(jì)劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)最近5年的交易量進(jìn)行測(cè)算。

由于當(dāng)前不少城市存在房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模較大的情況，《通知》對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃的編制有了新的限制。比如，要求各地按照“以人定房、以房定地”的原則，對(duì)住宅用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局做出統(tǒng)籌安排，適應(yīng)各類住房建設(shè)用地合理需求。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/strong>

此外，自然資源部還要求，大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，供地計(jì)劃中應(yīng)單列租賃住房用地。但與原有的規(guī)定相比，不再?gòu)?qiáng)調(diào)“占比不低于10%”。同時(shí)，各地要“增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，支持剛性和改善性住房建設(shè)用地需求”。

值得注意的是，現(xiàn)有的集中供地制度，主要在全國(guó)22個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。而這份文件是由自然資源部向各省、自治區(qū)、直轄市自然資源主管部門發(fā)布，并向所有市、縣自然資源主管部門提出要求的。這也意味著，新的土地出讓政策覆蓋了所有城市。

調(diào)整的邏輯

截至目前，土地供應(yīng)“兩集中”制度已實(shí)施滿兩年。從22個(gè)試點(diǎn)城市的實(shí)際交易情況看，除2021年第一批次集中供地交易旺盛外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、行業(yè)流動(dòng)性受限等多重原因，此后的多個(gè)批次土地交易均較為冷淡。

但分析人士普遍認(rèn)為，作為土地供給側(cè)改革的重要方面，集中供地制度仍然起到了一定的效果。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，集中供地的推出，主要是應(yīng)對(duì)高地價(jià)及其對(duì)房?jī)r(jià)、預(yù)期帶來的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多樣、杠桿率較高的情況下，常態(tài)化的分散式供地不會(huì)對(duì)企業(yè)構(gòu)成足夠的資金壓力，一些優(yōu)質(zhì)地塊也容易引發(fā)爭(zhēng)搶。

相比之下，“集中發(fā)布出讓公告”使得土地信息更加透明，市場(chǎng)預(yù)期更加穩(wěn)定?！凹薪M織出讓活動(dòng)”的做法則會(huì)給房企帶來資金壓力，使房企很難在較短的拿地周期內(nèi)兼顧到所有的意向地塊，土拍的激烈程度也會(huì)降低。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在集中供地中，如果對(duì)多宗地塊有意向，僅定金就需要準(zhǔn)備不小的數(shù)目，后續(xù)開發(fā)所需的資金更為可觀。由于很多城市的集中供地節(jié)奏較為同步，一旦進(jìn)入供地周期，就會(huì)給總部調(diào)配資金帶來很大的壓力。

因此，集中供地也被認(rèn)為是遏制房企搶地、限制高地價(jià)的重要手段。

2021年下半年以來，隨著去杠桿進(jìn)程的開啟，房企的融資渠道大大受限，市場(chǎng)預(yù)期也急轉(zhuǎn)直下。2021年的第二、第三批次集中供地、2022年的多批次集中供地，交易情況均不理想。不少城市引入地方國(guó)資托底，才避免了較為嚴(yán)重的土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象。

李宇嘉認(rèn)為，在此情況下，若繼續(xù)沿用集中供地，可能會(huì)繼續(xù)存在土地流拍的風(fēng)險(xiǎn)，不僅惡化市場(chǎng)預(yù)期，此前出讓的高價(jià)地也會(huì)面臨開發(fā)壓力。因此，原有的政策有必要進(jìn)行調(diào)整。

事實(shí)上，2022年，部分城市已經(jīng)增加了土地供應(yīng)批次，使全年集中供地的次數(shù)超過了3次，武漢的集中供地甚至達(dá)到6批次。當(dāng)年10月，江西省住建廳表示，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。11月，長(zhǎng)沙也表示，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。

這兩地的訴求在一定程度上代表了政策調(diào)整的方向，即不再進(jìn)行“集中出讓”。但新規(guī)保留了“集中發(fā)布”的要求，從而保證信息對(duì)稱，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

李宇嘉指出，此次調(diào)整并非取消集中供地，而是由集中供地的1.0版升級(jí)到2.0版。其中，1.0階段應(yīng)對(duì)開發(fā)商加杠桿炒地，2.0階段則應(yīng)對(duì)精細(xì)化、透明化供地。他還表示，集中供地是長(zhǎng)效機(jī)制，不能因市場(chǎng)低迷就退出。在大部分城市供應(yīng)過剩，且區(qū)域差異很大的情況下，必須做出供給側(cè)改革，通過更為精細(xì)的供應(yīng)來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

值得注意的是，由于新規(guī)并非強(qiáng)制性，到目前為止，不同城市選擇的執(zhí)行尺度也并不一致。杭州、蘇州和鄭州已經(jīng)公布了2023年首批次地塊詳情，仍將采用集中供地的方式進(jìn)行出讓。成都市中心城區(qū)也發(fā)布了4月底前擬出讓的住宅用地明細(xì)清單，并未強(qiáng)調(diào)集中出讓。