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2023-01-31
鄭州土拍：龍湖、保利溢價出手，半數(shù)由國企兜底
更新時間：2022-06-22 21:08:14作者：佚名
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）6月22日，鄭州因疫情遷延日久的2022年首批集中土拍終于到來，15宗地塊全部成功出讓，一日攬金106.74億元，整體溢價率1.9%，總出讓面積66.33萬平方米。
近日，關于河南樓市的消息不斷，引發(fā)全國范圍內(nèi)廣泛關注，先是房票安置政策被常熟、寧波、宿遷、紹興等多地跟進，后有建業(yè)高價以小麥、大蒜等農(nóng)作物換房，吸引了不少目光和聲音。
巨大壓力之下，鄭州此次土拍可謂誠意滿滿，15宗掛牌出讓地塊全部為涉宅用地，也成功吸引了碧桂園、龍湖、萬科等眾多房企參與。不過，最終半數(shù)地塊由本土國資參控股企業(yè)以底價競得，兜底情況仍未明顯改善。
僅2宗溢價，無一觸頂
本次土拍延續(xù)二線城市土拍市場的疲軟態(tài)勢，最終15宗地塊無一觸發(fā)熔斷價格，僅2宗地塊為溢價成交，分別由龍湖與保利競得，其余如萬科、碧桂園、越秀等知名房企均有斬獲。
要知道，自去年下半年至今，民營房企現(xiàn)金流壓力迅速加大，全國土拍市場隨之形成大型央企爭奪熱門地塊、地方國資兜底局面。
在此情形下，即便如碧桂園、龍湖、萬科等頭部民營和混合所有制房企，亦不得不節(jié)衣縮食、鮮少露面公開土地競拍市場。這次三家房企齊齊現(xiàn)身，各有斬獲實屬罕見。
有分析人士指出，一方面證明鄭州作為中原核心城市的吸引力及房企對其樓市未來頗為看好，另一方面，近期不少民營房企均傳出流動性惡化，裁員、停工等負面輿論，部分有實力的民營房企未嘗沒有以此自證清白的意圖。
本次土拍中最受矚目，也是溢價率最高當屬管城區(qū)金岱園區(qū)地塊。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，該地塊系去年二批次供地中臨時被叫停，為政府儲備地塊。重新掛牌后受到龍湖、招商等多家重量級房企爭奪。最終歷時50多分鐘，龍湖以5.55億元總價、12.24%溢價摘得，樓面價4812元/平方米。
該地塊土地面積約5.55萬平方米，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館。
另一宗溢價成交地塊位于鄭東新區(qū)北龍湖熱點區(qū)域，吸引了保利、招商、華潤等“央企三巨頭”下場爭奪。最終，保利以13.09億元、溢價率8%摘得，樓面價20663元/平方米，成為當之無愧的單價地王項目。
該地塊土地面積3.73萬平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下空間為交通服務場站用地），目前開發(fā)現(xiàn)狀三通一平。根據(jù)出讓規(guī)則，其未來入市的毛坯限價為37300元/平方米，裝修限價5600元/平方米，整體限價42900元/平方米，同時應配建公共租賃住房。
這也是保利布局北龍湖的第3個項目。
相較于這兩宗地塊，碧桂園與萬科則低調(diào)很多。
前者以3.86億元底價獨自競得高新區(qū)一宗宅地，樓面價3784元/平方米；后者與河南國信房地產(chǎn)有限公司、河南省好多錦商貿(mào)有限公司兩家本土民間資本聯(lián)合，以4.22億元底價摘得中原區(qū)一宗宅地，樓面價4642元/平方米。
8宗為本土國資兜底
值得關注得是，除上文兩宗溢價地塊之外，其余13宗地塊均為底價成交，占總量的86.7%。并且，其中8宗為本土國資企業(yè)兜底摘得。
具體而言，鄭州市國資委旗下鄭州地鐵集團分別摘得管城區(qū)、高新區(qū)、惠濟區(qū)各1宗，中原區(qū)2宗，5宗宅地共計斥資39.13億元。
由河南省周口市國資委參股的碧晨置業(yè)底價競得鄭東新區(qū)北龍湖另一宗熱門地塊，13.6億元的總成交價更是本屆土拍的總價地王，樓面價12050元/平方米；鄭州市金水區(qū)全資控股的金水建設7.8億底價摘得金水區(qū)1宗宅地；管城區(qū)國資企業(yè)詠麟置業(yè)則以6.5億元底價摘得管城區(qū)一宗宅地。
此外，廣州國資房企越秀地產(chǎn)以3.92億元底價斬獲金水區(qū)一宗宅地。
相比之下，鄭州本土民營房企僅摘得其2，分別為永威置業(yè)1.85億元落子管城區(qū)、常綠與國瑞聯(lián)合體落子3.43億元騾子金水區(qū)。其他排名較為靠前者如建業(yè)、正商、綠都、康橋等均未現(xiàn)身。
由此可見，一系列救市政策刺激下，鄭州土拍市場仍舊難以擺脫本土國資兜底買單的困局。
有熟知鄭州樓市的本土房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，近期以鄭州為中心的河南樓市一直處在風口浪尖，其中許多也是無奈之舉，如本土頭部房企建業(yè)提出小麥換房，無非想要刺激樓市消費、加速回款；再如房票政策，一方面是為緩解鄭州龐大的新房庫存壓力；另一方面也是疫情后政府財政壓力所致。
需要指出的是，此次土拍中，部分熱門地塊吸引大型央企和頭部民營房企參戰(zhàn)，足見鄭州樓市潛力；但不得不說的是，本土國資兜底情形下，政府財政壓力將在短期內(nèi)難以緩解。事實上，這也是西安、濟南、天津、合肥等絕大多數(shù)二線城市所共同面臨的一大困局，因此他預計，接下來二線城市樓市政策將延續(xù)寬松導向。
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