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本文來源：時代財經 作者：劉新歌

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

進入北京市場8年后，長租公寓先行者YOU+公寓或將撤離。

近日，因為拖欠租金、物業(yè)、水電等費用合計1340萬元，YOU+公寓蘇州橋社區(qū)被業(yè)主方北京三浦教育投資有限公司（下稱“三浦教育”）“強行”退租。

三浦教育在《致三義廟2號院全體優(yōu)家租戶告知書》（下稱“《告知書》”）稱，截至2022年6月18日，北京優(yōu)家已拖欠相關費用合計約1340.14萬元，且今年2月、3月、4月發(fā)函要求支付租金后至今未獲響應，故決定解除租賃合同，收回租賃物業(yè)、要求北京優(yōu)家立即騰房。

蘇州橋社區(qū)是YOU+公寓在北京的第一家店，也是目前唯一一家店。其在北京的第二家店上地社區(qū)因北京冬奧會相關配套項目動遷，于2017年停止運營。

不過，YOU+聯合創(chuàng)始人劉洋在接受媒體采訪時否認了“爆雷”傳聞，稱因疫情原因該項目這兩年一直在虧損，公司已做了“割肉”的準備，接下來將布局江蘇無錫、浙江紹興。

進京8年，慘淡離場

YOU+北京蘇州橋社區(qū)位于北京市海淀區(qū)蘇州橋三義廟2號院，周邊高校林立，距離“中國硅谷”中關村僅十來分鐘車程。

2014年，剛獲得小米創(chuàng)始人雷軍1億元投資的YOU+來到北京，以450萬元租賃保障金從三浦教育手中承接下該房屋物業(yè)，租賃期限為2014年11月1日至2024年10月31日，入場時僅裝修費就達4000多萬元。

據《告知書》披露，截至2022年6月18日，北京優(yōu)家拖欠租金及物業(yè)費792萬元，欠付滯納金537萬元，欠付水電費10.82萬元，合計1340.14萬元。經多次催繳未獲回應，三浦教育決定根據相關合同條款解除租賃合同，并要求北京優(yōu)家立即騰房。

北京優(yōu)家回應稱，自2020年疫情暴發(fā)以來，蘇州橋社區(qū)累計虧損達3500多萬元。一方面，公寓物業(yè)租金成本過高、逐年遞增，已占到該社區(qū)全部營業(yè)收入的70%以上，日積月累導致社區(qū)經營入不敷出；同時，該物業(yè)性質無法用作民宿或酒店經營，導致其無法及時調整經營策略來應對市場競爭。此外，北京優(yōu)家曾于2021年、2022年多次致函三浦教育，請求其根據相關政策，在疫情期間減免租金及降低租金，但均未獲支持。

YOU+著意離開北京，劉洋將此稱為“斷臂求生”，接下來將布局無錫、紹興。對于離開北京市場是否覺得遺憾，以及選擇新城市的標準等，時代財經聯系到劉洋，但直至發(fā)稿尚未獲得回應。

雙方雖已鬧僵，但均考慮了租戶權益的保障。三浦教育稱，正根據租戶的實際到期情況，核實登記租戶信息，并確立過渡安排。北京優(yōu)家則表示，會積極與業(yè)主方協調爭取給予1-2個月的時間，讓租戶抉擇去留及過渡。選擇搬離的或選擇轉去由三浦教育提供的長租公寓服務的，公司配合退還租賃押金并辦理退房手續(xù)。

三浦教育成立于2009年，經營范圍包括項目投資、資產管理等，此前通過法院裁定獲得了海淀區(qū)三義廟2號院的房屋和土地使用權。據《法制日報》2013年報道，該地塊原屬于北京科技經營管理學院。2012年3月，因經營出現虧損，該地塊被北京市一中院查封并公開拍賣。三次流拍后，2013年4月3日，北京市一中院將地塊以2.34億元的價格裁定給了北京三浦投資管理有限公司（即三浦教育的前身）。

難做的長租公寓生意

在長租公寓行業(yè)，劉洋是名副其實的“老炮兒”。早在2010年，他就在位于廣州市工業(yè)大道72號的原高露潔舊廠房里敲敲打打、打造第一個公寓項目。此后五六年，房地產行業(yè)才突然刮起了一股“長租公寓熱”，各路資本跑步進場。

在行業(yè)尚為寂寥的時候入場，YOU+也率先獲得了資本的支持，最有名的一筆資金莫過于來自小米雷軍的1億元。據稱，劉洋僅用5分鐘時間就打動了曾租過北京地下室的“京漂”雷軍。

彼時，長租公寓還是個新鮮事物，打動雷軍的是YOU+“為都市中漂泊的青年人打造一個有愛、有溫度、像家的房子”的創(chuàng)業(yè)情懷。作為最早設立公共空間、提出社交概念、進行青年社群培育的長租公寓品牌，YOU+的創(chuàng)新對傳統(tǒng)租房行業(yè)帶來顛覆性影響。

除了雷軍，YOU+還吸引了車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂、策源創(chuàng)投的馮波等人。2014年，蘇菂成為YOU+第6位聯合創(chuàng)始人；同年8月，策源創(chuàng)投馮波緊隨雷軍跟投YOU+；9月，YOU+簽署了一系列租賃合作協議。6個月后，總計3000多間房間投入到北京、上海、廣州三地。

2015年6月，YOU+完成B輪融資，投資方包括順為資本、策源創(chuàng)投、歌斐資產、DST、時代地產、聯創(chuàng)永宣。

創(chuàng)業(yè)之初的YOU+是挑剔、傲嬌的。據公開報道，劉洋建立了“三不租”原則，即45歲以上的不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。YOU+甚至還推行了看起來不接地氣的“YOU+136”考核制度，具體為1個月內必須至少認識公寓內10位朋友，3個月內必須參加至少1次社群活動，6個月內沒有其他房客的重大投訴，否則可能會被YOU+“清退”。

劉洋多次強調，YOU+不是做房地產的，與中介、公寓這樣的定位相比，它真正的定位是做一個“社區(qū)平臺”“社區(qū)運營商”，房子只是其載體，重要的是社區(qū)運營和管理。

不過，長租公寓自2015年突飛猛進后，YOU+公寓的市場聲音和規(guī)模卻漸漸式微。

2016年中，YOU+已在全國打造了22個社區(qū)，分布在北京、上海、廣州、深圳、杭州、福州、成都、青島、佛山等城市，但如今，其僅在9個城市有23個社區(qū)。

房東東公寓學院創(chuàng)始人全靂認為，YOU+搶了長租行業(yè)的先機，又很早拿到了投資，曾經風頭一時，卻慢慢在市場競爭中落后，的確需要深刻反省。在他看來，導致YOU+落后主要有三個原因：一是后期融資受阻，二是引進職業(yè)經理人失敗，三是沒有抓住地域優(yōu)勢深耕，到處擴張，最后管理脫節(jié)。

長租公寓大熱之后，碧桂園、萬科、龍湖等多家房企進入這個賽道，更有房企將其稱為“彎道超車”的機會。同時，自如、蛋殼、窩趣、魔方、青客等長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。迅猛發(fā)展中泥沙俱下，尤其是違規(guī)資本游戲的潛入，使長租公寓在驟然興起后又遽然跌倒，爆雷不斷。

“融資先后并不是核心競爭力，核心本質是真正把長租行業(yè)看透，做透，深耕本地，把服務顆粒度做細，優(yōu)先做好現金流管理。”全靂稱。