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本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

2022年即將過半，鄭州的第一輪集中供地才姍姍而來。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

6月22日，鄭州正式拍賣第一批集中供應(yīng)的15宗地。土拍過程并不激烈、膠著，僅僅2個(gè)半小時(shí)，10宗城改地、5宗公開招拍掛土地全部順利出讓，其中13宗地底價(jià)成交、2宗溢價(jià)成交，收金106.74億元。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤稱，從拍賣結(jié)果看，房企參拍并不激烈。目前鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于底部恢復(fù)期，銷售依然承壓，房企當(dāng)下主要發(fā)力點(diǎn)仍是促銷售、促回款，拿地普遍極為謹(jǐn)慎。

地方國企托底，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)獨(dú)攬5宗地

鄭州此次推出的15宗地主要在主城區(qū)，其中管城區(qū)4塊、金水區(qū)3塊、中原區(qū)3塊、高新區(qū)2塊、鄭東新區(qū)2塊、惠濟(jì)區(qū)1塊。從土地屬性看，7宗為城改用地、3宗為合村并城用地，5宗為政府儲(chǔ)備用地。

鄭州地產(chǎn)成為拿地主力，以底價(jià)分別拿下管城區(qū)金岱李城改地塊、管城區(qū)大王莊城改用地、中原區(qū)須水城改用地、惠濟(jì)區(qū)古滎鎮(zhèn)城改用地及中原區(qū)一宗商品住宅用地，總地價(jià)為34.03億元。當(dāng)然，鄭州地產(chǎn)并非“獨(dú)吞”5宗地，而是分別攜手了中原發(fā)展、管城建投、惠濟(jì)建投等地方性城投公司。

據(jù)鄭州地產(chǎn)官網(wǎng)信息，其成立于2003年，2011年由鄭州市國資委出資組建鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，主要從事片區(qū)做地、城市更新復(fù)興、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營、停車場(chǎng)綜合開發(fā)、城市資產(chǎn)運(yùn)營管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等業(yè)務(wù)。

值得一提的是，近期因“最高學(xué)歷樓盤”永威金橋西棠項(xiàng)目停工陷入輿論漩渦的永威置業(yè)也出手拿地，以底價(jià)1.8億元拿下永威城七期地塊（即十八里河城改用地）；而今年出現(xiàn)資金問題的融創(chuàng)卻“失約”原融創(chuàng)城后期地塊（即管城區(qū)大王莊城改）。

此外，龍頭房企也現(xiàn)身鄭州本次土拍。其中，萬科、碧桂園以零溢價(jià)率各入一宗地，成交價(jià)為4.2億元和3.9億元。央企保利以13.09億元拿下鄭東新區(qū)一宗商業(yè)住宅用地，溢價(jià)率8%，折合樓面價(jià)20663元/平方米。該地塊是本次土拍中最優(yōu)質(zhì)土地，位于北龍湖“龍頭”位置，保利借此落下在鄭州北龍湖片區(qū)的第三子。

北龍湖是鄭州樓市的一塊“高地”，引來眾多房企搶駐。尤其是2015年以來，該片區(qū)接連出現(xiàn)“地王”，不斷牽動(dòng)鄭州樓市的神經(jīng)。樓面價(jià)也從最初的3000元/平方米左右節(jié)節(jié)攀升，最高時(shí)曾達(dá)37000元/平方米。

和大多數(shù)城市的土拍一樣，民營房企也是鄭州土拍中的“少數(shù)派”，但龍湖拿下溢價(jià)率最高、競(jìng)爭最激烈的一塊地。該地塊位于管城區(qū)童心路南、文德路西，經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)的爭奪，龍湖以12%的溢價(jià)率、總價(jià)9.35億元拿下。該宗地曾于去年第二輪供地中終止出讓。此次重新掛出，起拍價(jià)下降了2.40億元。

為避免流拍，提前調(diào)整出讓規(guī)則

事實(shí)上，去年第二批集中供地時(shí)，鄭州原計(jì)劃出讓15宗地塊，但在土拍前一日終止了其中4宗地塊的出讓，最終成交的11宗地塊有10宗以底價(jià)成交；“臨時(shí)退場(chǎng)”的土地在第三輪集中供地中進(jìn)一步增加，原定出讓25宗地塊，11宗地在開拍前終止掛牌，最終的平均溢價(jià)率僅為0.64%。

也因此，鄭州為這次土拍做足了準(zhǔn)備。今年4月，鄭州市自然資源和規(guī)劃局開始試行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓用地預(yù)申請(qǐng)制度。根據(jù)該制度，鄭州的土拍實(shí)行“三步走”，即發(fā)布意向出讓公告、預(yù)申請(qǐng)人提出用地預(yù)申請(qǐng)、實(shí)施公開出讓。

“發(fā)布意向出讓公告”環(huán)節(jié)除了線上發(fā)布預(yù)出讓公告，土地部門還將在線下組織開展招商推介。有意向用地的單位不僅要提交書面《鄭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)書》，還要作出相關(guān)承諾。在此基礎(chǔ)上，鄭州土地部門擬定土地出讓初步方案、報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)，并組織公開出讓活動(dòng)。換言之，為避免流拍，鄭州土地部門已提前尋找好意向買家，且買家已做出一定承諾。

此外，鄭州還通過下調(diào)土地競(jìng)買保證金、供地批次“由三變四”等措施，降低房企參拍的門檻。本次供地中，除北龍湖板塊3號(hào)地的保證金為起始地價(jià)50%外，其余地塊均下調(diào)為20%。

而在2016年鄭州出臺(tái)的“最嚴(yán)土地令”中，除大棚戶區(qū)改造用地外，涉住宅用地的土地出讓競(jìng)買保證金繳納比例曾提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金要在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。

2021年2月，鄭州將土地競(jìng)拍保證金降至掛牌價(jià)的50%。今年3月初出臺(tái)的鄭州“十九條新政”將土地競(jìng)拍保證金下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，且土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納，進(jìn)一步降低開發(fā)商拿地成本，減輕資金壓力。

事實(shí)上，鄭州是今年最早邁出樓市政策系統(tǒng)化調(diào)整步伐的城市之一，除了3月的“鄭十九條”，鄭州還于4月推出青年人才新政；5月下調(diào)房貸利率，首套房貸利率最低為4.25%；6月將二套房首付比例降至40%，開展全市商品房促銷月活動(dòng)等。

不過，目前資金壓力依然是房企拿地的主要阻力，而鄭州的高庫存、樓市流動(dòng)性或也讓資金有限的房企持觀望態(tài)度。

據(jù)貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)，截至今年2月，鄭州主城區(qū)的金水、中原、管城、高新、二七等區(qū)房地產(chǎn)去庫存周期均超過了18個(gè)月。其中金水區(qū)庫存量最大、達(dá)23992套，去化周期高至35.4個(gè)月。

從成交來看，鄭州2021年新房銷售約163450套，創(chuàng)近六年新低，不僅比2020年下降32.9%，甚至不及2018年的一半。二手房銷售約65450套，為近六年來第二低，比2020年度下降了3.73%。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，今年4月鄭州新建商品住宅成交6892套，環(huán)比3月下跌11.25%；5月成交4884套，環(huán)比上月繼續(xù)下跌29.14%，同比下跌73.54%。