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環(huán)京樓市限購五年之際，那些曾對環(huán)京房價推波助瀾的剛需客、投資客、房產(chǎn)中介、開發(fā)商們，仍在窘境中困頓著、掙扎著。即便是“河北首富”王文學(xué)，“燕郊首富”李福成，他們的環(huán)京樓市夢，也都碎了一地。

作者丨陶婷

編輯丨韓忠強

世事一場大夢，人生幾度秋涼？

五年前“能買到房就是賺到”的瘋狂，五年后“房能賣出去就是幸運”的凄涼，是環(huán)京樓市魔幻與現(xiàn)實的兩極反轉(zhuǎn)。

盡管自今年5月以來，一些地區(qū)如固安、燕郊、香河、大廠等，在明里暗里放開限購中，樓市成交量也因此迎來一些需求，但這只是大海里泛起的一朵小水花。它無法提振一路走低的環(huán)京房價，固安、香河、永清、霸州等地區(qū)的房價，更是跌回了七年前，“可以說跌到腳后跟了”。

環(huán)京樓市限購五年之際，那些曾對環(huán)京房價有過推波助瀾的剛需客、投資客、房產(chǎn)中介、開發(fā)商們，仍在窘境中困頓著、掙扎著。

那些繁花似錦的年代，真的一去不復(fù)返了。

01 降到七年前

“現(xiàn)處于全面降價趨勢，價格在七年前了?！?月17日，京南固安的資深房產(chǎn)中介王琴告訴市界。

在時隔多年后的今天，王琴終于盼來了限購政策的放松。盡管廊坊并未公開出臺統(tǒng)一的樓市新政，“但固安已經(jīng)不對外地戶口限購，且外地人在固安買房就可以落戶。房貸利率都降到4.25%了。”王琴說。這只是環(huán)京樓市的冰山一角。

（河北廊坊，固安航拍）

環(huán)京其它地區(qū)，如燕郊、香河、大廠等，盡管也沒有公開統(tǒng)一的樓市新政，但暗地里也放松了限購，比如利率和首付雙降。據(jù)第一財經(jīng)報道，在三河、香河和大廠，多數(shù)銀行將個人首套房貸款，下調(diào)至4.25%的最低水平。工農(nóng)中建四大行首付比例，明確可以做到首套房20%、二套房30%。

這讓王琴的客戶暫時多了起來，固安樓市也迎來一波成交量，但房價卻處于全面下跌的趨勢。固安房價歷史最高點是3萬元，“現(xiàn)在價格是9000元-11000元每平方米。價格已經(jīng)跌回七年前了。”王琴告訴市界。實際上，不僅僅是固安，環(huán)京其它地區(qū)的房價，自2?0?2?1?年下半年開始，也一路下跌。如廊坊市永清縣的新房價格，就跌到現(xiàn)在的8000元每平方米以下。

多重因素導(dǎo)致環(huán)京地區(qū)持續(xù)降價?！捌湟?，環(huán)京房價腰斬的事實，讓北京和環(huán)京形成較大的房價差，對北京客群吸引力不足；其二，疫情抑制了外溢的自住需求；其三，本地購房需求不足以支撐巨大供應(yīng)量?！币幻Y深地產(chǎn)人士告訴市界。這讓那些高位買入、已接受房價腰斬的業(yè)主，再一次錐心的痛。

（數(shù)據(jù)來源：樓盤網(wǎng)）

永清縣的孫娜，就是其中一個。2016年，永清樓市受益于北京外溢效應(yīng)，新房房價從當(dāng)年5月的6000多元每平方米，跳漲至當(dāng)年10月的一萬多元多。一房難求中，孫娜搶到一套80平方米的房子，均價為1.6萬元每平方米。

幾乎前后腳，孫娜的同事楊雯，以2.4萬元的均價、300多萬的總價，撿漏了一套大三居的清退房。要知道，這個小區(qū)房子均價為2.6萬每平方米。兩人搶到房的狂喜，還未消散時，在環(huán)京樓市的調(diào)控中，永清房價一路下跌。孫娜的房子，從2017年的1.6萬每平方米跌破萬元。

楊雯的那套撿漏房，從高峰期的2萬8跌到2萬每平方米左右。到此時，環(huán)京房價腰斬的新聞，已不是什么新鮮事。如果說，永清房價下跌就此打住也就罷了，但讓孫娜和楊雯無法接受的是，?到了2022年還在下跌，且下跌幅度驚人、下跌態(tài)勢未完待續(xù)，“膝斬都不過分了?！?/p>

如今，孫娜的房子跌到6000多元每平方米，楊雯的房子跌到1.4萬每平方米。至此，孫娜虧了80萬元，楊雯虧了100多萬元?！氨M管是剛需，但心里還是不得勁?！睂O娜無奈地說。剛需客尤是如此，那些曾對環(huán)京房價，有過推波助瀾作用的局中人，更在這樣的環(huán)境里困頓著。

2017年，在霸州的房價高點時，王琴以9000元每平方米的價格，買了一套80平方米的房子。這套房子的均價，一度漲到了一萬三四每平方米，但它的結(jié)局最終有些悲傷：被以四千多的價格賣掉了，?讓王琴虧了將近30萬元。

如今，即便固安樓市因限購放松，迎來一些成交量，王琴也無法重現(xiàn)昔日“一月賣十多套房”的輝煌。

（2016年，觀眾參觀固安某樓盤）

開發(fā)商的日子也不好過。發(fā)跡于河北廊坊，被外界稱之為“河北三杰”之一的榮盛發(fā)展，在項目貨值以環(huán)京為主的前提下，近些年不僅資金鏈問題暴露出來，排名也在2022年1-4月，下滑至第46位。

02 兩首富夢碎

京南京北舊家鄉(xiāng)，二十年來夢一場。

華夏幸福實控人王文學(xué)和福成股份實控人李福成，這兩個發(fā)跡于環(huán)京樓市的地產(chǎn)大亨，即便一個是河北首富，一個是燕郊首富，他們的環(huán)京樓市夢也碎了一地。

2002年，已成為“全國養(yǎng)牛狀元”、并開啟火鍋生意的李福成，成立了三河福成房地產(chǎn)，一頭扎進燕郊這塊熱土。李福成認為燕郊離北京近，可以在此蓋樓吸引“北漂”們，前來居住生活。從這一年開始，李福成低價買下燕郊很多土地。

同一年，也開過火鍋店，并早李福成幾年進入房地產(chǎn)的王文學(xué)，接受了固安產(chǎn)業(yè)園項目。當(dāng)年，廊坊試圖將“環(huán)京貧困縣”固安，打造成另一個蘇州工業(yè)園。即固安作為委托方，華夏幸福作為投資運營方，合作開發(fā)公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。王文學(xué)在固安摩拳擦掌時，李福成已在燕郊大干了一場。

2004年以來，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社區(qū)般的樓盤。盡管它們密集的像鴿子樓，但北漂客很難抵擋這里的低房價。因為有足夠多的客源，福成上上城在短短10個月內(nèi)，創(chuàng)造了55億元的收入神話?！爸灰本┻€有北漂，我那就敢一直蓋房子?！崩罡３稍诋?dāng)年放出豪言。

而在固安，王文學(xué)實行一攬子開發(fā)計劃。聘請歐美著名規(guī)劃大師、設(shè)立專業(yè)招商機構(gòu)等等，華夏幸福將固安打造成了一座生態(tài)智慧城市。2007年，王文學(xué)簽下廊坊市大廠縣潮白河工業(yè)區(qū)項目，華夏幸福借此從固安走向了環(huán)京。

2016年，香河、大廠、懷來等，也有華夏幸福的身影。同一年，乘借環(huán)京瘋漲的房價，華夏幸福首次實現(xiàn)銷售額過千億，位列全國房企銷售額排行榜第八名。王文學(xué)成了“環(huán)京一哥”、“環(huán)京最大的地主”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大、周期長、回報慢，華夏幸福卻借此走上巔峰的邏輯在于：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)依然是地產(chǎn)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)中，最重要的一環(huán)是“以商品房補產(chǎn)業(yè)園”的配套住宅用地。而配套住宅銷售，便是華夏幸福最大的盈利來源。

這一年年底，身家為485億元的“河北首富”的王文學(xué)，把三亞亞龍灣的五星級酒店包場。汪峰、韓紅、崔健等明星來到年會現(xiàn)場獻唱，龍蝦、鮑魚、寶馬等食材和獎品，成為那年讓人眼紅的存在。

同樣乘借環(huán)京旺盛的購房需求，李福成以低價快銷模式，在房地產(chǎn)里賺的盆滿缽溢。這一年，李福成家族以67億元財富，位列胡潤富豪榜河北第9位。外界將“李半城”“燕郊首富”，送給了李福成。

然而，盛極則衰。2017年開始，環(huán)京樓市遭遇“史上最嚴的多重調(diào)控”， 非本地戶籍者三年限購，房地產(chǎn)泡沫被擠出之下，?當(dāng)?shù)胤績r直接腰斬。2018年初，國家開始在金融市場降杠桿。這對資金需求量大，以及依賴環(huán)京住宅銷售的王文學(xué)來說，無疑是滅頂之災(zāi)。

（固安，華夏幸?？兹赋牵?/p>

2017年前，華夏幸福的經(jīng)營性現(xiàn)金流還很好看。2018年，就轉(zhuǎn)為流出162.3億元，比上一年暴跌309%。2019年和2020年，更是大幅流出318.2億元和231.6億元。截至2022年6月，華夏幸福負債達到千億級別。

另一邊，燕郊也受到政策的嚴格調(diào)控，享受完以前土地紅利的李福成，深陷商品房產(chǎn)權(quán)危機。直到2021年李福成因觸犯刑法，被判有期徒刑三年時，福成的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也無實質(zhì)性進展。

王文學(xué)對華夏幸福敗走環(huán)京，有著清醒的認知。2022年春節(jié)，被裁的員工將王文學(xué)堵在廊坊的一家賓館里。壓力之下，王文學(xué)表示，鬧到現(xiàn)在這個局面，是自己判斷錯了環(huán)京的形勢?！案傻浇裉爝@步，我愿賭服輸。一是認輸，二是灰心?！?/p>

03 “你降價我也降”

為了不讓房子砸在手里，降價賣房成為環(huán)京樓市的常態(tài)。

以華夏幸福、福成股份、榮盛發(fā)展等為代表的開發(fā)商，成為降價賣房的主要群體。這些年，福成的樓盤在關(guān)鍵時間節(jié)點，比如年底到來或市場成交冷清時，會以遠低于市場價入市。這使得其它開發(fā)商不得不應(yīng)戰(zhàn)，“它家的樓盤本就比市場價低不少。”有同行曾吐槽。

（河北廊坊，燕郊福成上上城5期、6期）

在固安的新房市場，開發(fā)商也是比著法的降價，“你降價我也降，誰降的多，然后誰就賣得好。降到一定程度都不降了，因為再降就降到谷底了。華夏幸福也降價，柏悅府項目之前賣1.7萬元多，現(xiàn)在賣1.2萬元多，以前是不降價的?！蓖跚俑嬖V市界。

投資客們的二手房也在降價出售。長期扎根燕郊樓市的資深房產(chǎn)中介白志告訴市界，目前，該斷供已經(jīng)斷供了，這些到現(xiàn)在才賣房的人，往往有一定的資金實力。賣房的最大原因之一，就是急用錢。不然，不會在谷底期虧損賣房。除一些基本面不好的二手房，一降再降外，“一些高于市場價的掛牌房子，在核心競爭力不夠的前提下，也會一降再降。”

今年3月2日，生意連續(xù)受挫下，楊雯扛不住了。她決心賣掉這套大三居，即便市場價僅為1.4萬元左右。不過，在窗戶上貼了賣房廣告后，卻一直沒有買家上門。無奈之下，她只能將掛牌價調(diào)低到市場價1.4萬元。即便這樣，她最終也沒找到合適的買家，“周邊配套還沒有，核心競爭力不夠。”中介告訴楊雯。

在燕郊投資了兩套房產(chǎn)的張小雅，也打算賣掉其中一套，“現(xiàn)在沒有租戶租了，空著也得交物業(yè)費、取暖費?！边@是一套97.39平方米的花園洋房，是張小雅當(dāng)初以2.79萬每平方米，總價272萬元買下的。面對前來詢價的賣房者，出于不想虧損太多的心態(tài)，張小雅這樣回復(fù)“賣240萬元可談”。但實際上，這套房產(chǎn)的市場價，僅為207萬元。高于市場價30萬元的價格，讓前來咨詢的買房者打了退堂鼓。

相較于張小雅和楊雯，曹威則要幸運得多，“當(dāng)年在固安買了孔雀城的一套小三房，最高的時候可以賣270萬，最后198萬脫手了，還好跑得快，至少還算小賺。如今看來唏噓不已?！庇腥穗x場，有人進場。

多名環(huán)京房產(chǎn)中介告訴市界，現(xiàn)在購買環(huán)京房的人，主要有三類人，一是本地剛需客和改善性需求客；二類是炒房客，這類占比大約1%，主要集中在燕郊、大廠；三是外溢人口，其中以北漂者居多，各個地區(qū)都有。

北漂客李理就買了環(huán)京房。李理工作地點在北京，是河北保定易縣人。出于離家不要太遠，價格不要太高的考量，李理2021年以7200元每平米，總價126萬元的價格，在香河買了一套126平方米的房子?！碍h(huán)境比易縣要好一點，物價水平比較低，離北京也比較近，高鐵在一兩年就能建成，同時由于疫情等因素，房價也降了很多?！崩罾砀嬖V市界。

（2017年，香河周邊小區(qū)的房價每平米超過1.9萬元，一些高端樓盤則賣到了2.2萬元）

買了房后，李理并沒有怎么關(guān)注市場行情，但依稀知道“好像一直在降”，令他沒有想到的是，截至今年6月15日，他買的這套房子，已經(jīng)降到了5500元每平方米了。也就是說，短短不到一年時間，李理已浮虧20多萬元。這一刻，李理寧愿自己不知道房子的價格，“了解降了多少，反而更傷心?！?/p>

在白志看來，如果是非要往返于雙城的北漂客，需要對環(huán)京地區(qū)有清醒的認知。香河尚且還有一些產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在他接觸的北漂客中，有不少人卻將房子買在了永清，因為“‘便宜’：總價低、首付低”，“但在一眾環(huán)京地區(qū)中，永清幾乎什么優(yōu)勢都不占?！?/p>

04 有人早已離開

有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。

在環(huán)京樓市還未進入冰封期之前，華夏幸福在固安是絕對的龍頭老大?！耙郧笆侨A夏幸福引導(dǎo)其他開發(fā)商，說賣多少就賣多少。正因為如此，外地房企都不愿意進來，進來不一定能賣房?！蓖跚倩貞浀馈?/p>

如今，在本地開發(fā)商、外地房企的夾擊下，華夏幸福失去了固安的市場份額，它與“環(huán)京一哥”的稱號漸行漸遠了。?“現(xiàn)在是一些本地開發(fā)商，以及一些不大的開發(fā)商主導(dǎo)，它們一降價就賣的特別好，以至于其他開發(fā)商也跟著降價。而很多外來開發(fā)商，見進了固安能賣房，也紛紛在固安買地售房。比如保利就買了華夏幸福的地?！蓖跚傧蚴薪缤嘎?。

與環(huán)京樓市漸行漸遠的，還有無數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)者。張俊和郭嘯，這兩名經(jīng)歷過大風(fēng)大浪的地產(chǎn)老兵，也還是抵不過2021年下半年開始的降價潮。如今，他們一個回到老家甘肅，一個是轉(zhuǎn)行進了環(huán)保業(yè)，“收入是你想象不到的少。好多地產(chǎn)高管也轉(zhuǎn)行了。”張俊告訴市界。

華楓恐怕是最早離開環(huán)京的房地產(chǎn)從業(yè)者之一。自2017年離開環(huán)京至今，雖然已經(jīng)過去整整五年時間，但華楓仍然記得，某一年某一天，他站在永定河橋上看到的一幕：固安方向，一群穿著短裙的姑娘，頂著7月的驕陽，見人就發(fā)傳單。讓她們在炎炎夏日，都如此勤奮的動力，正是固安飆漲的房價，“那真是個瘋狂的年代?！比A楓感嘆不已。

（固安某售樓中心）

環(huán)京房價新一波降價潮，也讓無奈的白志離開了環(huán)京，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)到挨著北京的其它城市。經(jīng)過這么多年的市場毒打，他無法再說服自己看好環(huán)京。離開環(huán)京后，盡管掙錢也不易，獲客成本也高，“沒在23點之前下過班”，但他告訴世界，“不懷念站在大街上，就能賺到錢的時候，珍惜當(dāng)下?，F(xiàn)在掙的錢，都是穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)積累起來的。”

在華楓的印象中，燕郊就是一個火熱的大工地。他身邊有不少房產(chǎn)中介朋友，在離開環(huán)京樓市后，選擇南下并有很多人在那里成家立業(yè)，“走了之后，不想再回來?！比缃?，曾經(jīng)烈火烹油的燕郊“銷售一條街”，也早已人去樓空了。

王琴還是留在了環(huán)京樓市，“干了這么多年房產(chǎn)，家也安在這里了。”她話里話外流露出對過往的懷念，“那會賺錢挺容易的”。不過，王琴對固安樓市的未來，還是持有樂觀態(tài)度，“限購放松這是好事，等疫情好起來，外溢需求也會再次增多?！?/p>

一名在知名房企任職的高管則持悲觀態(tài)度，他告訴市界，如果能找到便宜的地塊，相對安全邊際高，比如有產(chǎn)業(yè)支撐等內(nèi)生動力，房企還是有機會的，“但環(huán)京的邏輯已經(jīng)變了。疫情影響下，北京和環(huán)京成為了兩個地方。環(huán)京的地理優(yōu)勢完全沒有了，環(huán)京樓市的客戶從北京客戶，變成了本地客戶。誰也不知道疫情何時會卷土重來?！?/p>

留下的北漂客中，還有2012年就成為新燕郊人的蔣德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益于優(yōu)越的地理位置，相對成熟的商業(yè)配套，他所在小區(qū)的房價依然堅挺，但蔣德卻高興不起來。

他對燕郊的情緒很是復(fù)雜。一方面，蔣德慶幸有一群可愛的鄰居，但他說自己對燕郊更多的是“恨鐵不成鋼”。比如燕順路一下大雨就會被淹，比如燕郊十年如一日的沒起來的各種配套，比如直到今天他在燕郊都沒有歸屬感。再比如，無論有沒有疫情，燕郊檢查站永遠都會那么堵。而這些，幾乎是所有環(huán)京地區(qū)的通病。

“房產(chǎn)留不住夢想”。末了，蔣德蹦出了這么一句話。

（文中王琴、孫娜、楊雯、白志、張小雅、曹威、李理、張俊、郭嘯、華楓、蔣德為化名）

（除單獨標(biāo)注來源外，以上圖片來自視覺中國）