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      1. 網(wǎng)紅盤吸引近3000戶哄搶,9成是房托?

        更新時間:2022-06-24 00:41:25作者:未知

        網(wǎng)紅盤吸引近3000戶哄搶,9成是房托?

        今年以來,各地紛紛放寬調(diào)控為樓市松綁,然而松綁之下營銷端始終未見顯著回暖,新盤低去化現(xiàn)象正在多地樓市上演。

        房托演戲造熱度?

        近日,一個高開低走的項目卻引發(fā)市場關(guān)注,高熱度和低去化之間的落差讓其被質(zhì)疑找房托。

        這個十天時間里經(jīng)歷了巨大反差的項目即為西安萬科東望,其位于西安市雁塔區(qū),地塊是萬科在去年12月底的第三批集中供地中摘得,今年5月28日取證,均價約為1.88萬/㎡,戶型在110-198㎡之間。


        (此次開盤的為2、3、4、8、9幢樓)

        項目的一大優(yōu)勢在于位置優(yōu)越,地處月登閣路與長鳴路交匯處,緊鄰在建的地鐵8號線環(huán)線。

        另一大看點在于這是萬科在西安主城區(qū)闊別近4年后的回歸,其當(dāng)前在西安的新盤多集中在主城外圍區(qū)域的涇河新城、高陵、藍田等,三環(huán)內(nèi)的萬科東望是其中區(qū)位最優(yōu)者,為此萬科打出了口號“回歸主城的熱望”。

        地段優(yōu)勢加上14年深耕收獲的區(qū)域擁躉,讓萬科東望熱度頗高,5月底取證后登記首日人數(shù)便破千,提前鎖定千人搖,最終吸引客戶2805組,以658套房源計算,相當(dāng)于4個家庭搶1套房。

        這一初始熱度顯然超過同區(qū)的競品——龍湖云璟。

        由于兩個項目相距1公里,前后腳取證,加之均為龍頭開發(fā)商打造,價格相差不大,因此萬科東望和龍湖云璟的開盤也被市場形容為曲江東“雙雄”爭霸,增添了看點。提前登記結(jié)束的龍湖云璟264套房源收獲了615組客戶登記。

        購房者的熱情很快散去,事件走向出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

        核驗階段,917組萬科東望的登記客戶選擇撤銷,僅1882組完成核驗,隨后的選房階段,大規(guī)模棄選場景再度出現(xiàn),最終658套房源,實際銷售224套,去化率僅為34%。


        這一結(jié)果被描述為“每12個登記了萬科東望的人,只有1個真正掏錢買了房”,有效客戶率不到10%。

        大規(guī)模棄選在網(wǎng)絡(luò)端發(fā)酵,有聲音將其歸為“虛假宣傳”,在他們看來,這是一場典型的營銷策劃,大部分登記客戶是“水軍”,開發(fā)商利用客戶跟風(fēng)從眾的心理,雇傭房托烘托氣氛來加速樓盤銷售。

        真相如何

        房托一說愈演愈烈,得到了不少支持的聲音,然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)事實并非如此。

        萬科東望營銷人員王鵬(化名)向《國際金融報》記者還原了事件經(jīng)過,其表示第一天登記時市場熱度高漲,登記數(shù)很快突破千組,然而當(dāng)晚西安出臺了528樓市新政,新政對限購、限售、剛需家庭認定等方面做了松動性調(diào)整,28周歲以上的單身青年、二孩家庭可以被認定為“剛需家庭”,這也意味著“剛需家庭”范圍進一步擴大,“剛需家庭”在新房認購中享有的政策優(yōu)勢讓不少剛被納入其中的購房者決定先棄選后以“新身份”再戰(zhàn)其他樓盤。

        此外,王鵬坦言,萬科東望的供貨節(jié)點和同行撞期了,周邊5、6個項目同時入市分流了客戶。據(jù)其透露,雖然首開去化率僅為34%,但最近兩周替補客戶進場,目前去化達到60%左右。

        王鵬的解釋得到了多位西安地產(chǎn)人士的肯定,他們普遍反映,受疫情影響和其他原因,此前積壓的項目近期開始入市,6月西安市場供應(yīng)較大,各大樓盤加推節(jié)奏快,通常剛登記完一個樓盤就有其它樓盤加推,購房者猶豫觀望情緒濃厚,因此很多人選擇撤銷登記、放棄選房。

        棄選萬科東望的周薇(化名)在接受《國際金融報》記者采訪時說明了原委,新政的出臺放松了調(diào)控,加之6月新盤的加大供應(yīng),讓周薇夫婦預(yù)判下半年入市項目會更多,選擇空間也更大,他們決定把手中有限的資金投向性價比更高的港務(wù)區(qū),畢竟那“定位高、規(guī)劃好、教育資源豐富、價格也有優(yōu)勢”。

        作為近兩年西安城市開發(fā)建設(shè)的熱點板塊,港務(wù)區(qū)也是去年西安第二批集中供地的供應(yīng)大戶,多家房企在此拿地,因此對于購房者而言,2022年港務(wù)區(qū)的新房市場依然有較多選擇。

        新盤集中入市對西安樓市的沖擊在數(shù)據(jù)端體現(xiàn)的更為直觀。

        克而瑞數(shù)據(jù)顯示,5月28日新政發(fā)布后截至6月18日,西安共開盤17個項目,15個公布數(shù)據(jù)的項目棄驗率均不低,其中棄驗率20%以上的有11個,占比超過7成,龍湖云璟、龍湖星河學(xué)樘府等4個項目棄驗率超過50%,僅在第一關(guān)核驗環(huán)節(jié)便有過半人數(shù)離場。

        過高的棄驗率導(dǎo)致新盤去化表現(xiàn)并不理想,開盤售罄的僅有融創(chuàng)望江府和綠城西安全運村兩個項目,其余項目去化率在11%-97%之間,其中去化率在80%以上的項目有5個,占比不到3成,將近一半項目去化率不到50%,其中不乏華潤、金茂、龍湖、萬科等規(guī)模房企。灃西板塊的兩個項目華潤灃華九里和香榭匯灃去化率均不到15%。


        (西安新政后開盤去化表現(xiàn))

        在克而瑞西安機構(gòu)總經(jīng)理梁亞婷看來,萬科東望是當(dāng)前西安新盤市場一個較為典型的樓盤,新政的影響、供應(yīng)量變化帶來的沖擊都在項目上有所體現(xiàn)。

        梁亞婷表示,528新政除了降低購房門檻,還釋放出限售限購適度松綁的信號,疊加新盤的集中入市,購房者的心態(tài)也在動搖,有市場聲音認為“底部未到,房企的高價地項目還沒出來”。

        這些壓力也傳導(dǎo)至新房營銷端,梁亞婷坦言,當(dāng)前營銷端應(yīng)對措施主要還是“降價促銷”和“上渠道”,部分項目已給出8、9折的力度,但“去化依舊艱難,銷售仍不樂觀”。

        由于西安新政出臺尚未滿月,效果有待檢驗,據(jù)梁亞婷透露,如果沒有達到預(yù)期效果,下半年不排除西安會進一步出臺相關(guān)政策來刺激市場,畢竟此次調(diào)控力度適中,相關(guān)部門手中仍有政策“底牌”。

        雖然變數(shù)仍在,但去年供應(yīng)的大量地塊今年下半年會陸續(xù)開出,因此可以確定的是下半年西安新房市場競爭會更加激烈。

        梁亞婷預(yù)判,下半年西安市場在觸底反彈后會緩慢爬坡,畢竟當(dāng)前市場面信心嚴(yán)重不足,重塑信心需要周期。

        一切為了去庫存

        雖然組織房托營造項目火熱是假,但營銷承壓,去化艱難卻是當(dāng)前新房市場的真實寫照,且面臨這一困境的遠不止西安。

        克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年5月,得益于各地樓市紓困政策,加之“五一”假期房企推盤及營銷積極性提升,在供應(yīng)放量下市場成交略有復(fù)蘇,百強房企當(dāng)月操盤金額環(huán)比增長5.6%。

        但對比去年同期來看,5月百強房企的單月銷售業(yè)績降幅依然較大,達到59.4%,較4月降幅進一步擴大,這也是近年來百強房企單月業(yè)績同比降幅的最高水平。

        受此影響,前5個月百強房企整體操盤業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%,降幅較上月的50.2%擴大了2個百分點。

        梁亞婷表示,雖然政策端出現(xiàn)松綁,但“老百姓手里沒錢,且收入預(yù)期下行,預(yù)期轉(zhuǎn)弱也導(dǎo)致需求下降”。在其看來,市場需求及購買力透支、信心缺失等問題仍未得到有效改善是影響市場回暖的關(guān)鍵原因。

        與此同時,房企風(fēng)險逐漸蔓延,使得購房者對于新建商品房項目能否按期按量按質(zhì)交付表示擔(dān)心,購買過程謹慎。某規(guī)模TOP 30房企營銷人員對記者表示,即使他所正在的公司目前為止尚未發(fā)生債務(wù)違約,但市場對于民營房企的信心依然十分脆弱,一線營銷端依然“去化艱難”。

        為了改善銷售端持續(xù)低迷的現(xiàn)狀,房企們正在積極營銷加速去庫存。

        建業(yè)在河南率先開啟了“以物換房”模式。時值麥?zhǔn)占?,建業(yè)位于河南商丘民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房項目和開封杞縣的建業(yè)城開啟了“小麥換房”和“大蒜換房”的活動,購房者可用小麥或者大蒜抵首付,前者最高可抵16萬房款,后者則可抵10萬。

        不同于建業(yè)的以物換房,保利在江蘇連云港開啟了“買房送200斤土豬”的活動。

        克而瑞認為,5月市場已筑底,在放松政策不斷加碼后,房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇,但城市分化加劇。隨著國內(nèi)疫情得以有效控制,疊加房企沖刺半年度業(yè)績,勢必將加大供貨力度,6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點,并給下半年市場定調(diào)。

        (表格數(shù)據(jù)來自克而瑞,孫婉秋制圖)

        責(zé)任編輯:左宇

        本文標(biāo)簽: 房托  新盤  樓市  萬科  去化率