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今天（2日）上午10時(shí)，上海市虹口區(qū)四川北路71號(hào)2幢德鄰公寓第一次司法拍賣(mài)結(jié)束，起拍價(jià)5.6億，評(píng)估價(jià)超7億元。雖然有1.8萬(wàn)余人次圍觀，但沒(méi)人報(bào)名也沒(méi)人出價(jià)。

如果以總價(jià)5.61億元、建筑面積15573.19平方米進(jìn)行簡(jiǎn)單計(jì)算，德鄰公寓的單價(jià)僅3.6萬(wàn)元/平方米，這樣的價(jià)格，在四川北路商圈乃至整個(gè)上海范圍內(nèi)都不多見(jiàn)，但由于整棟出售，并且屬于商辦屬性，5.6億元的價(jià)格讓不少企業(yè)或個(gè)人望而卻步。

資料圖

德鄰公寓建于1935年

是當(dāng)時(shí)上海第一批白領(lǐng)居住區(qū)

如今是第四批公示的上海市優(yōu)秀建筑、

歷史保護(hù)建筑

德鄰公寓于2005年10月31日被上海市人民政府列入第四批優(yōu)秀歷史建筑，保護(hù)要求為三類(lèi)，重點(diǎn)保護(hù)建筑的南、西、北立面；保護(hù)建筑入口門(mén)廳，樓梯間，天花線腳，水磨石地面、水磨石墻面等其他特色裝飾。原為5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（后加建一層），曾是信誼藥廠廠房，建筑面積達(dá)15573.19平方米，土地面積4433平方米。

1936年，中國(guó)歷史上最早的合資企業(yè)之一上海信誼藥廠遷入，開(kāi)啟了德鄰公寓見(jiàn)證上海灘波瀾壯闊的近百年歷程。

資料圖

拍賣(mài)為何受關(guān)注？

位置優(yōu)越：如今的德鄰公寓，除了上海郵政總局大廈、河濱大樓、外灘源等等眾多歷史保護(hù)建筑“老鄰居”之外，又多了寶格麗酒店、寶利嘉酒店、Ｗ酒店、星薈中心等頂級(jí)酒店和商業(yè)中心新伙伴。

曾遭破壞：更為重要的是，作為優(yōu)秀歷史建筑，在這次被拍賣(mài)之前，2015年它曾遭承租人違規(guī)改造，受到嚴(yán)重破壞。后經(jīng)過(guò)修繕，2019年該優(yōu)秀歷史建筑才得到有效恢復(fù)。這次拍賣(mài)讓網(wǎng)友心有余悸，擔(dān)心拍賣(mài)成功后歷史建筑會(huì)有被改造的風(fēng)險(xiǎn)。

為何會(huì)被司法拍賣(mài)？

以公寓為抵押卻未能按時(shí)還款

司法拍賣(mài)頁(yè)面顯示，德鄰公寓的所有人為上海摩碩投資有限公司，執(zhí)行裁定書(shū)為（2022）蘇03執(zhí)恢134號(hào)之一。通過(guò)企查查網(wǎng)站獲悉，該案實(shí)際為一起民間借貸糾紛。中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公布的（2019）蘇03民初631號(hào)判決書(shū)，詳細(xì)記錄了糾紛始末。

2018年9月至10月，摩碩投資公司、漢富控股公司與經(jīng)石投資中心就漢富控股公司向徐工藍(lán)海（上海）資產(chǎn)管理有限公司（經(jīng)石投資中心的關(guān)聯(lián)企業(yè)）借款事宜進(jìn)行磋商，初步達(dá)成以摩碩投資公司所有的上海德鄰公寓作為抵押、由漢富控股公司實(shí)際控制人韓學(xué)淵提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保借款方式。

雙方簽訂了一系列合同，大概內(nèi)容為經(jīng)石投資中心合伙人之一的丁曉煒向漢富控股公司提供3億元借款，為期一年，年利率24%，按季付息；摩碩投資公司用德鄰公寓作為抵押擔(dān)保，丁曉煒指定經(jīng)石投資中心出資1.3億元，另一家公司出資1.7億元。2018年10月17日，上海市不動(dòng)產(chǎn)登記局向丁曉煒頒發(fā)滬（2018）虹字不動(dòng)產(chǎn)證明第09007099號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，對(duì)抵押物德鄰公寓及抵押擔(dān)保的范圍等予以抵押登記。

但漢富控股公司在履約時(shí)卻出了問(wèn)題。2019年7月，漢富控股公司已欠付丁曉煒借款本金2.77億余元、利息353萬(wàn)余元。直到借款到期，仍無(wú)法償還，丁曉煒?biāo)煜蚍ㄔ禾崞鹪V訟，要求漢富控股公司償付已欠的借款本金和利息，并從2019年7月23日起以本金2.77億余元為基數(shù)，按年利率24%計(jì)付利息至實(shí)際清償之日。

徐州市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，本案中簽訂的所有合同均合法有效，不存在高利轉(zhuǎn)貸問(wèn)題，各方應(yīng)當(dāng)履行并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，一審判決漢富控股公司應(yīng)當(dāng)償還相關(guān)債務(wù)。漢富控股公司曾提起上訴，但又自行撤回，該案進(jìn)入執(zhí)行階段。作為抵押物的德鄰公寓，就這樣被法院司法拍賣(mài)。

為什么“優(yōu)秀歷史建筑”可以拍賣(mài)？

不要搞混

“文物建筑”和“優(yōu)秀歷史建筑”

武漢大學(xué)城市設(shè)計(jì)學(xué)院教授劉煒表示，沒(méi)有法律或政策規(guī)定不能拍賣(mài)。之所以有爭(zhēng)論，是因?yàn)闆](méi)有厘清“文物建筑”和“優(yōu)秀歷史建筑”的概念。

“文物建筑”是不可移動(dòng)文物的一種，由各級(jí)文物行政管理部門(mén)核定，受到國(guó)家法律保護(hù)。有些近現(xiàn)代建筑與重大歷史事件、革命運(yùn)動(dòng)或著名人物有關(guān)，具有重要意義、史料價(jià)值，可被評(píng)為文物建筑。《文物保護(hù)法》明確規(guī)定，國(guó)有不可移動(dòng)文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押。建立博物館、保管所或辟為游覽場(chǎng)所的國(guó)有文物保護(hù)單位，不得作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

“優(yōu)秀歷史建筑”與“文物建筑”有區(qū)別。“優(yōu)秀歷史建筑”是地方法規(guī)中設(shè)立的一個(gè)建筑保護(hù)級(jí)別，由市政府批準(zhǔn)公布，具有法律地位。優(yōu)秀歷史建筑側(cè)重于體現(xiàn)藝術(shù)特色與科學(xué)研究的價(jià)值，它們共同構(gòu)成了城市的人文記憶。不僅上海，武漢等很多城市都有大量有價(jià)值的歷史建筑，它們并沒(méi)有進(jìn)入文物序列，但各地會(huì)制定本地的歷史建筑相關(guān)的保護(hù)條例。所以，《上海市歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》規(guī)定，優(yōu)秀歷史建筑轉(zhuǎn)讓、出租的，轉(zhuǎn)讓人、出租人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的保護(hù)要求書(shū)面告知受讓人、承租人；受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)。

“德鄰公寓被拍賣(mài)一事之所以受到關(guān)注，主要是標(biāo)的額高，超出了公眾對(duì)歷史建筑價(jià)值的認(rèn)知。實(shí)際上，只要它產(chǎn)權(quán)清晰、合法合規(guī)，目前沒(méi)有相關(guān)政策規(guī)定優(yōu)秀歷史建筑不得進(jìn)行交易?！眲樥f(shuō)。

如果拍賣(mài)成功了

歷史建筑會(huì)有改造風(fēng)險(xiǎn)嗎？

產(chǎn)權(quán)變更不能影響對(duì)公寓的保護(hù)

從某種意義上說(shuō)，德鄰公寓這幾年可謂“命途多舛”。在這次被拍賣(mài)之前，它就曾遭承租人違規(guī)改造，受到嚴(yán)重破壞。

2015年6月，鴻锳公司將其名下的德鄰公寓一至二層、三至六層分別租賃給上海鳴屹投資管理有限公司、上海箐悠舍物業(yè)管理有限公司。隨后，鳴屹公司和箐悠舍公司在未經(jīng)依法申報(bào)審批的情況下違法施工，對(duì)德鄰公寓重點(diǎn)保護(hù)部位造成不同程度的破壞。虹口區(qū)房管局曾在2015年8月25日對(duì)產(chǎn)權(quán)人鴻锳公司、承租人鳴屹公司、箐悠舍公司出具《責(zé)令改正通知書(shū)》，要求其立即停止違法行為，并開(kāi)展修復(fù)整改工作。

此外，鴻锳公司與鳴屹公司、箐悠舍公司因該違法施工行為發(fā)生了房屋租賃糾紛并訴諸法院。二審裁判確認(rèn)鳴屹公司、箐悠舍公司系違法施工，鴻锳公司與兩公司的房屋租賃合同也因此被解除。2017年7月，德鄰公寓產(chǎn)權(quán)人變更為上海摩碩投資有限公司，但產(chǎn)權(quán)人、承租人均未對(duì)受損的公寓進(jìn)行修復(fù)。

2018年夏天，上海市虹口區(qū)人民檢察院獲知了這一線索。綜合全部證據(jù)，當(dāng)年8月17日，虹口檢察院對(duì)該案以行政公益訴訟立案審查。這也是上海檢察機(jī)關(guān)首次就優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)進(jìn)行公益訴訟。8月29日，虹口檢察院向區(qū)房管局制發(fā)檢察建議，建議其依法履行行政監(jiān)管職責(zé)，督促相關(guān)責(zé)任單位立即啟動(dòng)德鄰公寓修復(fù)整改方案的編制及審核批準(zhǔn)程序，并對(duì)修復(fù)整改全程進(jìn)行有效監(jiān)管，恢復(fù)優(yōu)秀歷史建筑原狀。

虹口房管局收到建議后，即召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議布置整改工作，督促所有權(quán)人履行修繕職責(zé)及編制修繕?lè)桨?，完善管理措施?strong>2019年7月10日，上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心組織竣工驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，虹口檢察院派員參加，確認(rèn)該工程通過(guò)竣工驗(yàn)收，優(yōu)秀歷史建筑得到有效恢復(fù)。

記者從司法拍賣(mài)頁(yè)面了解到，德鄰公寓擬進(jìn)行兩次網(wǎng)上拍賣(mài)，當(dāng)次拍賣(mài)流拍的，進(jìn)行下一次拍賣(mài)，第二次拍賣(mài)競(jìng)價(jià)時(shí)間、起拍價(jià)、保證金、增價(jià)幅度，待第一次拍賣(mài)結(jié)束30天內(nèi)公布。不過(guò)，無(wú)論產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，都應(yīng)好好保護(hù)德鄰公寓。

徐州市中級(jí)人民法院在拍賣(mài)時(shí)特別用紅字注明：“德鄰公寓為第四批公示的上海市優(yōu)秀建筑、歷史保護(hù)建筑，為三類(lèi)保護(hù)。優(yōu)秀歷史建筑轉(zhuǎn)讓、出租的，受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照保護(hù)要求承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)。”

資料圖

虹口房管局亦表示 ，已將德鄰公寓為上海市優(yōu)秀歷史建筑的相關(guān)情況向參拍人進(jìn)行說(shuō)明，告知其需承擔(dān)的保護(hù)義務(wù)。并將持續(xù)關(guān)注后續(xù)工作進(jìn)展情況。

資料圖

歷史建筑不僅是拿來(lái)看的

更重要的是用起來(lái)

“歷史建筑的產(chǎn)權(quán)交易與對(duì)它的保護(hù)并不沖突?！毕喾?，可交易的歷史建筑有機(jī)會(huì)增加保護(hù)資本，實(shí)現(xiàn)既保護(hù)歷史建筑、又充分適應(yīng)市場(chǎng)需要的目標(biāo)。

劉煒介紹，我國(guó)的歷史保護(hù)建筑的產(chǎn)權(quán)大部分屬于國(guó)有資產(chǎn)、集體或企事業(yè)單位。民間資本無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)，往往沒(méi)有意愿介入修繕和改造，因而造成歷史建筑保護(hù)主要依賴(lài)政府投入，如果投入有限，意味著建筑價(jià)值無(wú)法得到更大發(fā)揮。

德鄰公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)

劉煒提到，歷史建筑或風(fēng)貌街區(qū)的改造開(kāi)發(fā)，一直是一項(xiàng)前期投資大，回報(bào)周期長(zhǎng)的工程。歷史建筑存在諸多使用要求和限制，如建筑體本身不能拆毀、增加層數(shù)、改動(dòng)立面等。所以，歷史建筑改造考驗(yàn)著產(chǎn)權(quán)人和使用人的綜合實(shí)力，復(fù)制第二個(gè)“武康大樓”“新天地”并非易事。這可能是德鄰公寓流拍的原因之一。但從另一個(gè)角度，這件事讓公眾看到優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑保護(hù)開(kāi)發(fā)的另一條途徑：引入合適的社會(huì)資本。

德鄰公寓被拍賣(mài)引發(fā)熱議，這背后也有公眾對(duì)歷史保護(hù)建筑會(huì)否被過(guò)度商業(yè)化、大拆大建的擔(dān)憂(yōu)。虹口區(qū)房管局已對(duì)此回應(yīng)，事實(shí)上，對(duì)于歷史保護(hù)建筑保護(hù)，已經(jīng)有較為完善的法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和技術(shù)手段，可避免市場(chǎng)行為的短視和建設(shè)性的破壞。劉煒舉例，按照《條例》規(guī)定，優(yōu)秀歷史建筑的使用者需要聘請(qǐng)?zhí)囟ㄙY質(zhì)的設(shè)計(jì)師同當(dāng)?shù)胤抗芫?、?zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行復(fù)雜而細(xì)致的接洽，在諸如增設(shè)水電設(shè)施、電梯設(shè)備等諸多環(huán)節(jié)都要提交設(shè)計(jì)方案供相關(guān)部門(mén)審查通過(guò)才能執(zhí)行。

劉煒認(rèn)為，德鄰公寓拍賣(mài)一事反映出近年來(lái)市場(chǎng)對(duì)歷史建筑的關(guān)注，這是時(shí)代進(jìn)步的標(biāo)志，“歷史建筑不僅是拿來(lái)看的，更重要的是用起來(lái)。建筑說(shuō)到底是空間，它的用途就是靠產(chǎn)權(quán)人或使用人去決定的，這是我們最終的目的。 ”

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作者：王閑樂(lè) 上海辟謠平臺(tái)

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