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2023-01-31
上市物企年報“難產(chǎn)”：涉及關(guān)聯(lián)交易、財務(wù)擔保、收入調(diào)整等問題 擺脫母公司依賴成趨勢
更新時間：2022-06-24 13:05:39作者：未知
南方財經(jīng)全媒體記者 翁榕濤 廣州報道
6月22日，因年報延遲發(fā)布而停牌長達50天的上市物企——世茂服務(wù)（00873.HK）終于發(fā)布2021年經(jīng)審核財報，并成功復(fù)牌。
今年以來，已有多家上市物企年報“難產(chǎn)”。因為延遲發(fā)布年報而停牌的上市物企除了世茂服務(wù)，目前還有奧園健康（03662.HK）、彩生活（01778.HK）、榮萬家（02146.HK）、鑫苑服務(wù)(01895.HK)等公司，部分公司甚至與會計事務(wù)所“分道揚鑣”，受到匿名指控等問題。
據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者不完全梳理，有9家上市物企延遲發(fā)布年報，其中有6家更換會計事務(wù)所。今年已經(jīng)過去一半時間，還有4家上市物企因為無法發(fā)布年報而停牌，能否順利復(fù)牌成為未知數(shù)。
縱觀物企延遲發(fā)布年報公告的原因，主要歸咎于國內(nèi)疫情反復(fù)、數(shù)據(jù)搜集困難等，但也有會計事務(wù)所的審計師提出有物企與地產(chǎn)母公司存在關(guān)聯(lián)交易，收入數(shù)據(jù)確認存在差異等問題。
而其背后原因也與行業(yè)環(huán)境有關(guān)：上市物企曾依托地產(chǎn)母公司蓬勃發(fā)展，在股權(quán)、治理、業(yè)務(wù)、品牌上都有密切關(guān)聯(lián)，但房企流動性危機已經(jīng)將部分物企拖入“泥沼”，因此擺脫對房企的依賴性已經(jīng)成為行業(yè)趨勢。
審計機構(gòu)與上市物企“分手”
6月22日，世茂服務(wù)發(fā)布的經(jīng)審核年報顯示，2021年錄得營收為83.43億元，錄得毛利潤為23.90億元，年度利潤為12.17億元。
與未經(jīng)審核年報相比，經(jīng)審核年報在營收上減少了8234萬元，在毛利潤上減少了7961萬元，在年度利潤上減少了1964萬元。
年報附注解釋為，二者營收差異主要是因為收入和相應(yīng)成本從總額基準的計算方式改為凈額基準約8560萬元，以及集團作為停車庫代理人的應(yīng)付款項調(diào)整約8100萬元。
此前因為在年報審計財務(wù)數(shù)據(jù)上，世茂服務(wù)和羅兵咸永道（即普華永道在香港名稱）出現(xiàn)意見分歧，加之疫情原因影響資料收集，雙方分道揚鑣。
一位負責上市物企年報審計的注冊會計師告訴記者，“通常而言，除了更換控股股東、合同期限屆滿、審計機構(gòu)違規(guī)遭處罰等情況以外，上市公司通常不會輕易變更年報審計機構(gòu)，近期部分物企年報難產(chǎn)，甚至導致雙方合作終止，原因和在審計數(shù)據(jù)方面雙方未能達成一致有關(guān)?！?/strong>
以世茂服務(wù)為例，普華永道在4月29日的辭任函中指出，其要求公司提供有關(guān)若干新業(yè)務(wù)（包括工程服務(wù)和社區(qū)智能服務(wù)）的管理賬目，和之前公司發(fā)布的未經(jīng)審核年報有9.23億元的出入，而世茂服務(wù)未能及時提供這部分資料導致年報延遲發(fā)布。
世茂服務(wù)則指出未能提供資料的原因是部分員工處于防疫隔離期。由于未能就上述問題確認最終審核時間和額外可能費用，最終導致雙方“分手”。
6月15日，世茂服務(wù)在聘請新的審計機構(gòu)大華馬施云后，對普華永道提出的上述問題做出了澄清回應(yīng)。其指出，雙方的意見分歧在于對工程服務(wù)業(yè)務(wù)和社區(qū)智能服務(wù)業(yè)務(wù)的收入按照會計準則中的總額基準計算為18.04億元，而普華永道則認為應(yīng)該按照凈額基準計算，在未經(jīng)審核年報上體現(xiàn)為凈額基準的營收僅有8.46億元，比總額基準的計算方式減少了9.58億元。
收入按照不同基準計算，和世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)模式有關(guān)。若世茂服務(wù)在向客戶轉(zhuǎn)移特定商品或服務(wù)前控制該商品或服務(wù)，則為委托人，若世茂服務(wù)安排另一方提供特定商品或服務(wù)，則為代理人。作為委托人適用總額基準，作為代理人則適用凈額基準。
上述注冊會計師告訴記者，“從公告內(nèi)容可以猜測，審計機構(gòu)認為按照會計準則，在工程合同上，世茂服務(wù)僅僅是作為代理人，而不是主要責任人提供服務(wù)，所以不能按照整個工程款確認收入，而是只能按照一定比例計算的傭金或者抽成確認最終收入。”
從最新公告來看，世茂服務(wù)指出有關(guān)普華永道提出的營收調(diào)整，已經(jīng)在未經(jīng)審核年報中體現(xiàn)。其已在3月下旬通過電話方式通知普華永道，但后者無管理層更新并反映管理賬目。
除了世貿(mào)服務(wù)外，據(jù)記者梳理，今年還有8家上市物企延遲發(fā)布年報，包括世茂服務(wù)、彩生活、奧園健康、榮萬家、德信服務(wù)集團（02215.HK）、融信服務(wù)（02207.HK）、寶龍商業(yè)(09909.HK)、佳兆業(yè)美好（02168.HK）等公司。
其中，已有6家上市物企更換了審計機構(gòu)，除了世茂服務(wù)以外，德信服務(wù)集團將羅兵咸永道改為中匯安達，融信服務(wù)、寶龍商業(yè)將羅兵咸永道改為開元信德，奧園健康將德勤改為中匯安達，佳兆業(yè)美好將致同改為開元信德。
縱觀更換審計機構(gòu)的公告原因，一是財務(wù)數(shù)據(jù)方面審計機構(gòu)更為謹慎，要求公司管理層提供有關(guān)和地產(chǎn)母公司關(guān)聯(lián)交易、財務(wù)擔保、銀行存款的相關(guān)資料；二是由于國內(nèi)疫情反復(fù)問題，耽誤了資料收集進度。
其中，融信服務(wù)、寶龍商業(yè)、德信服務(wù)集團在更換審計機構(gòu)后，都已經(jīng)發(fā)布了經(jīng)審核的年報，而佳兆業(yè)美好僅發(fā)布了未經(jīng)審核的年報，預(yù)計到7月6日發(fā)布經(jīng)審核年報。
“物業(yè)公司的營收與業(yè)績來源高度依賴于開發(fā)商母公司，自然就與母公司形成了一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜在接受記者采訪時表示，“在開發(fā)商母公司陷入困境的情況下，物業(yè)公司的營收、業(yè)績與現(xiàn)金流自然都會受到影響，比如母公司因為流動性危機而無法與物業(yè)公司進行收入結(jié)算、母公司對物業(yè)公司的現(xiàn)金流大額占用等，這也是今年以來多家物業(yè)公司年報延遲披露的主要原因?！?/p>
多家物企因財務(wù)數(shù)據(jù)問題被質(zhì)疑
從審計機構(gòu)方面來看，受房企流動性危機的影響，審計機構(gòu)對相關(guān)上市物企在關(guān)聯(lián)交易、財務(wù)擔保以及銀行存款等方面的審核更加嚴格，進而導致雙方原本親密無間的合作態(tài)勢被打破。
在年報財務(wù)數(shù)據(jù)和審計機構(gòu)出現(xiàn)意見分歧的，除了世茂服務(wù)，還有奧園健康、德信服務(wù)集團、寶龍商業(yè)等公司。
比如奧園健康就因關(guān)聯(lián)交易被質(zhì)疑。今年4月，德勤收到一份匿名報告，其中比較重要的指控包括銀行貸款合約失實，銀行借款金額為3億元而非30億元，而與之有關(guān)的銀行貸款審核確認函中，將銀行貸款結(jié)余30億元少報為3億元。
另兩項指控是奧園健康未披露為地產(chǎn)母公司提供40億元財務(wù)擔保；子公司樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團與九臺農(nóng)村商業(yè)銀行之間存在未記錄的銀行貸款5億元。
此外，德勤在審計年報時也對關(guān)聯(lián)交易提出質(zhì)疑。奧園健康承諾提供資金，給中國奧園的供應(yīng)商分別付款3.47億元與1.49億元，隨后中國奧園在2021年底歸還這筆借款。有關(guān)奧園健康和地產(chǎn)母公司之間存在若干筆非貿(mào)易現(xiàn)金流入和流出，總額分別為28億元和29億元。
房企接連出現(xiàn)風險事件，也導致審計機構(gòu)對關(guān)聯(lián)性較強的上市物企采取了更為嚴格的審計要求。
此前，普華永道取得德信服務(wù)集團子公司為第三方的共約人民幣5億借款和承兌匯票提供質(zhì)押擔保，由于質(zhì)押擔保涉及的金額重大，要求德信服務(wù)公司管理層進一步提供解釋及資料；在審核寶龍商業(yè)年報的過程中，普華永道取得有關(guān)其附屬公司一筆存款的銀行確認，須寶龍商業(yè)管理層進一步厘清及與公司審核委員會進行討論。
而在流動性困境下，物企“輸血”房企也是部分企業(yè)年報難產(chǎn)的原因之一。
“物企輸血房企，一種是隱藏在財報背后的關(guān)聯(lián)交易，另一種則是以較高溢價公開收購關(guān)聯(lián)房企的資產(chǎn)，如果房企資金鏈十分緊張，轉(zhuǎn)讓物企股權(quán)則成為最直接的變現(xiàn)方式?！庇袠I(yè)內(nèi)分析人士指出。
例如，受地產(chǎn)母公司花樣年的財務(wù)狀況影響，去年“物業(yè)第一股”彩生活以33億元的價格向碧桂園服務(wù)出售了旗下核心子公司鄰里樂集團，2020年鄰里樂取得稅后凈利潤3.09億元，占彩生活全部稅后凈利潤的56.9%。
有業(yè)內(nèi)人士指出，“受債務(wù)違約影響，花樣年這一上市平臺相當于已經(jīng)失去融資輸血通道，所以公司需要加快旗下資產(chǎn)變現(xiàn)，充盈現(xiàn)金流保交付和化解債務(wù)危機?！倍刂?月22日，花樣年和彩生活尚未披露經(jīng)審核的2021年年報。
遭遇類似處境的還有富力地產(chǎn)，去年其將正在申請IPO的子公司富力物業(yè)以100億元的價格賣給碧桂園服務(wù)，背后是其持續(xù)發(fā)酵的資金危機。
富力地產(chǎn)近日還宣布，為改善集團整體財務(wù)狀況、保持資本結(jié)構(gòu)的可持續(xù)性，集團正向旗下10只美元票據(jù)的持有人發(fā)起同意征求，以尋求豁免票據(jù)項下現(xiàn)有和潛在的相應(yīng)違約或違約事件，并延長其債務(wù)期限。
而截至目前，富力地產(chǎn)尚未發(fā)布2021年年報。根據(jù)去年中報顯示，截至2021年6月末，富力地產(chǎn)短期借款為519億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有128億元，可動用的短期資金與債務(wù)間存在390億的缺口。
擺脫母公司業(yè)務(wù)依賴成趨勢
“一般來說，物業(yè)公司由于現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，同時受到市場變動的影響因素小，財務(wù)情況不會出現(xiàn)大起大落，年報出現(xiàn)延遲披露的現(xiàn)象也很少見。但從今年的情況來看，目前物業(yè)公司年報延遲則多因母公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房企旗下的物業(yè)公司雖然多為獨立上市，但其本身和母公司依然有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)性。”58安居客房產(chǎn)研究院張波向記者分析指出。
從物企和房企的最大關(guān)聯(lián)來看，是很多物企的在管面積來自于地產(chǎn)母公司，在業(yè)務(wù)上有較大依賴性。克爾瑞研究統(tǒng)計顯示，2020年行業(yè)在管規(guī)模的增長中，有41%的增長來自物企的收并購，超過以往占比最高的母公司輸送，成為物企在管規(guī)模增長的最大來源；而來自地產(chǎn)母公司的項目輸送對增長的貢獻則降至33%；此外，僅有26%的增長來自物企對第三方項目的市場拓展。
景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉指出，“當下物企對第三方業(yè)務(wù)拓展的重視程度日益加深，亦有不少物企開始進入城市管理領(lǐng)域，正在和母公司劃清界限?！?/strong>
其次，在股權(quán)關(guān)系上，許多房企仍是上市物企的控股股東，形成母子關(guān)系，關(guān)聯(lián)房企對物企控股、并表，如融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)等；也有兄弟公司關(guān)系，關(guān)聯(lián)房企不直接持股物企，和物企由同個大股東控股，如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等。
最后，在治理關(guān)系上，物企與關(guān)聯(lián)房企在公司治理結(jié)構(gòu)上亦存在關(guān)聯(lián)與交叉，部分物企的董事會主席亦為關(guān)聯(lián)房企的實控人家族成員，不少物企高管也有關(guān)聯(lián)房企的履職經(jīng)驗，職位升遷受房企實控人所控制，物企往往被視為房地產(chǎn)集團多元化戰(zhàn)略的一部分，在經(jīng)營戰(zhàn)略上也會受到房企的影響。
隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展勢頭受挫，物企亦逐漸和房企撇清關(guān)系。2021年年報業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務(wù)總裁李長江指出，“碧桂園控股是一個有特色的、守法治的、治理非常透明的公司，但我們和碧桂園控股是完全隔離的，而且有著堅決隔離的決心和態(tài)度。我們的股權(quán)架構(gòu)是獨立的，運營是獨立的，財務(wù)是獨立的，激勵體系也是獨立的。”
柏文喜認為，“上市物企除了需要建立獨立的治理結(jié)構(gòu)之外，還要努力開拓第三方市場，提升來自市場化收入的占比，以努力在業(yè)務(wù)、經(jīng)營和管理等層面擺脫對地產(chǎn)母公司的依賴。目前港股物企板塊股價看起來相對低迷，但還是要比母公司的開發(fā)商優(yōu)異很多，后市預(yù)計走勢會逐漸回暖，但板塊內(nèi)個股間的分化也會加速。”
“隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增速放緩，關(guān)聯(lián)房企給物企的業(yè)務(wù)減少是確切趨勢，物企在業(yè)務(wù)上的依賴性會持續(xù)降低，但離完全獨立還有很長一段距離?！庇薪鹑跈C構(gòu)人士分析指出，“排除房企流動性危機的影響，物企和關(guān)聯(lián)房企其實仍可以保持互利共贏的合作方式，長期來看，物企許多資產(chǎn)相關(guān)服務(wù)仍需要借助房企資源和渠道?！?/p>
（作者：南方財經(jīng)全媒體記者,翁榕濤 編輯：巫燕玲）