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1月份以來(lái)，各大房企陸續(xù)披露了2022年的銷(xiāo)售情況。截至1月16日，以克而瑞發(fā)布的2022年全年銷(xiāo)售榜序列為參考，目前已有47家上市房企發(fā)布了2022年全年的未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，其中同比降幅在50%以上的房企數(shù)量多達(dá)25家。

不過(guò)，仍有開(kāi)發(fā)商取得了亮眼的成績(jī)，越秀地產(chǎn)與仁恒置地成為行業(yè)內(nèi)唯二全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持同比增長(zhǎng)的企業(yè)，增幅分別為8.6%、14.3%。

其中，越秀地產(chǎn)在2022年完成合約銷(xiāo)售額1250.3億元，超額完成全年1235億的目標(biāo)，也是TOP20房企中唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的企業(yè)。事實(shí)上，2022年4月以來(lái)，越秀地產(chǎn)基本上每個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都保持著同比向上，9月份的同比增幅更是高達(dá)178%。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院認(rèn)為，背靠國(guó)資委和廣州地鐵，越秀地產(chǎn)獲取了許多地段、資源良好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并形成了TOD開(kāi)發(fā)模式。數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)的TOD類(lèi)型項(xiàng)目在2022年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額120.7億，同比增長(zhǎng)58.8%。

在房地產(chǎn)蒙眼狂奔的年代，國(guó)企往往受制于包括負(fù)債率在內(nèi)的多重要求，在規(guī)模擴(kuò)張方面處于劣勢(shì)。隨著2020年下半年“三道紅線”等規(guī)定的出臺(tái)，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，整體負(fù)債保持在低水平的國(guó)資背景開(kāi)發(fā)商反而獲得了相對(duì)更大的加杠桿空間，使其得以在行業(yè)下行周期中能更好地把握機(jī)會(huì)，獲取更多好項(xiàng)目。

據(jù)海通證券研報(bào)，2020年以來(lái)，越秀地產(chǎn)的總借貸規(guī)模保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從2020年末的約678億元增長(zhǎng)至2021年末的約755億元，并進(jìn)一步上漲至2022年上半年末的約845億元，這一指標(biāo)較2021年同期增長(zhǎng)約12%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，國(guó)企開(kāi)發(fā)商加大借債規(guī)模，是因?yàn)槠滗N(xiāo)售增長(zhǎng)高于平均水平，愿意積極收購(gòu)新地。

越秀地產(chǎn)也正是在這一期間保持著頗高的拿地力度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年在18個(gè)城市共新增37幅土地，新增投資總建筑面積達(dá)918萬(wàn)平方米；2022年上半年也累計(jì)新獲取了16幅土地，建筑面積近346萬(wàn)平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地產(chǎn)的拿地銷(xiāo)售比分別達(dá)到0.76和0.67，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，投資強(qiáng)度可見(jiàn)一斑。

同時(shí)，由于行業(yè)的持續(xù)下探，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯減弱，使得尚有余力的開(kāi)發(fā)商得以“撿漏”優(yōu)質(zhì)地塊。越秀地產(chǎn)便在廣州2022年的第四批集中供地中，以底價(jià)41.16億元拿下兩宗地塊，其中一宗位于宅地?cái)喙┒嗄甑暮Ｖ闉I江西板塊。

某華南房企人士向記者分析，“在行業(yè)下行期內(nèi)，拿得多，位置又好，優(yōu)質(zhì)貨值上去了，銷(xiāo)售額自然也就上去了?！?/p>

值得一提的是，在2022年7月份“停貸潮”的影響下，出于對(duì)項(xiàng)目停工的擔(dān)憂，國(guó)央企背景成為開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。據(jù)一TOP20房企內(nèi)部人士透露，“‘停貸潮’影響了大家對(duì)民企的信心，認(rèn)為民企的交付可能會(huì)出問(wèn)題，因此更愿意去買(mǎi)國(guó)央企的房子?！?/p>

這也促使央國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)在2022年下半年獲得了更好業(yè)績(jī)表現(xiàn)，例如在2022年12月，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地的合約銷(xiāo)售額同比增幅分別為55.76%、9.8%。

對(duì)于不追求規(guī)模的仁恒置地來(lái)說(shuō)，能夠逆勢(shì)向上的關(guān)鍵之一則是其對(duì)高端住宅市場(chǎng)、改善類(lèi)需求的聚焦。這一定位恰契合了當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求。據(jù)中指院調(diào)研，2022年度進(jìn)行了置業(yè)的人群中，約38%是進(jìn)行改善置業(yè)，較2021年增加5個(gè)百分點(diǎn)，位列各大購(gòu)房原因之首。

反映在仁恒置地的銷(xiāo)售上便是頗高的銷(xiāo)售去化率。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月末，位于上海楊浦的仁恒·海上源項(xiàng)目推出372套房源，吸引了近1800組客戶(hù)參與認(rèn)購(gòu)并全部售罄，單項(xiàng)目銷(xiāo)售近60億元，單價(jià)超11萬(wàn)元/平方米。

仁恒置地與越秀地產(chǎn)相似之處在于對(duì)一二線等高能級(jí)城市的聚焦。

據(jù)仁恒置地披露，2022年，在上海、蘇州、無(wú)錫、天津、新加坡五個(gè)城市中，其共實(shí)現(xiàn)合約預(yù)售約554.83億元，占全年銷(xiāo)售額的約81.5%。

而越秀地產(chǎn)則以大灣區(qū)為核心。明源不動(dòng)產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個(gè)月，僅廣州一城便為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了超600億元銷(xiāo)售額，占全年銷(xiāo)售的約6成，其他主力城市如杭州、長(zhǎng)沙、蘇州、武漢等也均為熱點(diǎn)一二線城市。這些熱點(diǎn)一二線城市的高韌性，讓越秀、仁恒置地在今年嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境下，承受了更小的市場(chǎng)沖擊。

區(qū)域深耕亦是濱江集團(tuán)在2022年能保持住規(guī)模、實(shí)現(xiàn)排名提升的關(guān)鍵因素之一。據(jù)濱江集團(tuán)方面披露，該公司2022年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1539億元，同比降幅僅為9%；位列行業(yè)第13位，較2021年同期前進(jìn)9位，這也是濱江集團(tuán)歷史最佳排名。

這其中，濱江集團(tuán)在大本營(yíng)杭州分別以網(wǎng)簽金額718.05億元和565.21億元，繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷(xiāo)售操盤(pán)榜和權(quán)益榜雙料冠軍。2022年，濱江更是因在杭州集中供地中揮金如土而備受關(guān)注。據(jù)克而瑞，濱江2022年拿地金額達(dá)到785.2億，同比增加22%，布局幾乎全部位于杭州。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興將此總結(jié)為“沒(méi)有舍近取遠(yuǎn)”。“城市中心有地拿，就不到外圍拿；杭州有地，就盡量少到浙江其他地區(qū)拿地；浙江有地，就盡量少到長(zhǎng)三角其他區(qū)域拿地；長(zhǎng)三角有地，就盡量不到全國(guó)其他地區(qū)拿地?！逼萁鹋d在近期的公司年會(huì)上表示，“這樣會(huì)讓你的半徑、你的優(yōu)勢(shì)充分得到體現(xiàn)。”戚金興認(rèn)為，盡管近來(lái)利好政策不斷，但2023年的行業(yè)形勢(shì)仍不容樂(lè)觀，未來(lái)需要通過(guò)繼續(xù)在優(yōu)勢(shì)城市、優(yōu)勢(shì)城市中的優(yōu)勢(shì)地段、做企業(yè)發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)形成“拳頭”的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，來(lái)保持自身競(jìng)爭(zhēng)力。