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2023-01-31
12500億，也對抗不了房地產(chǎn)逆周期
更新時(shí)間：2022-11-29 16:36:20作者：智慧百科
文 | 小盧魚
編輯 | 楊旭然
國內(nèi)最大的6家國有商業(yè)銀行（工農(nóng)建交中郵政）密集宣布，將向17家房地產(chǎn)開發(fā)商密集投放貸款綜合授信超過12,500億元，以支持當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營中的資金需求，保障經(jīng)營的流動(dòng)性。
招商蛇口、中海發(fā)展、綠城、萬科、碧桂園、龍湖等多家頭部房企都抓住機(jī)會(huì)，與相關(guān)銀行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、個(gè)人住房貸款、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的業(yè)務(wù)合作。
這是繼金融16條之后，政策端以真金白銀給予的另一大利好舉措。加上本月25日央行宣布將在12月降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，釋放長期資金月5000億元以保持流動(dòng)性合理充裕，料想房地產(chǎn)行業(yè)也在受益者之列。
房地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)（2022年9月至今）
到了11月28日，證監(jiān)會(huì)表示房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，即日起將恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、并購?重組?融資、境外上市等工作，打破了維持了十幾年的規(guī)矩，一時(shí)間市場震動(dòng)。
隨著利好政策的密集發(fā)布，A股房地產(chǎn)板塊的行情也有所上揚(yáng)，11月以來累計(jì)漲幅接近60%，資金對于房地產(chǎn)板塊的反彈關(guān)注度非常高：
11月25日當(dāng)天，房地產(chǎn)開發(fā)板塊的資金流入高達(dá)22.8億元，在所有行業(yè)中位列第一；
11月29日開盤，房地產(chǎn)板塊大幅度高開上漲，中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)等一大批上市公司股價(jià)漲停，更多觀望資金開始入場；
一段時(shí)間里，與房地產(chǎn)配套的各個(gè)行業(yè)也備受關(guān)注，包括物業(yè)、裝飾裝修、建材相關(guān)上市公司的股價(jià)表現(xiàn)都相對強(qiáng)勢。
優(yōu)質(zhì)房企們吃下了“速效救心丸”，市場情緒也吃下了“十全大補(bǔ)丸”。
但是對于正處在逆周期的房地產(chǎn)行業(yè)而言，即便是萬億級(jí)的授信額度、前后相反的政策大逆轉(zhuǎn)，對市場的提振作用也終究有限，投資者不宜入戲太深。房地產(chǎn)周期歷史洪流的力量，最終會(huì)超過所有人的想象。
01 房地產(chǎn)的艱難時(shí)刻
供需雙弱，融資困難是目前房地產(chǎn)市場面臨的核心問題。
今年，大家“有幸”見證了房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性時(shí)刻。
人們從各地不斷放松的限購政策、一降再降的購房利率、越來越多的新地流拍和各大房企的負(fù)面消息中都能清楚意識(shí)到，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著此前從未有過的艱難狀況。
回想這一切的導(dǎo)火索，好像是2021年下半年預(yù)售資金監(jiān)管的突然收緊，也可能是恒大2萬億債務(wù)的突然爆雷。
爛尾樓、斷供與法拍成了民生新聞里經(jīng)常出現(xiàn)的詞匯，旭輝、新城、龍湖等房企里優(yōu)等生的日子也在變差，這些無疑加劇了居民對保交樓的擔(dān)憂，進(jìn)一步抑制了居民的購房需求，形成負(fù)循環(huán)。
整體上看，房地產(chǎn)已經(jīng)走進(jìn)了供需雙弱、需求更弱的困境里。
居民購房需求的急劇萎縮，是由疫情影響、宏觀經(jīng)濟(jì)問題、家庭債務(wù)高企、交樓無保障等因素綜合影響造成的結(jié)果。
今年前三季度，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額5.31萬億元，同比下降45.8%。在“金九銀十”這個(gè)房產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，銷售額也沒有出現(xiàn)明顯的提升，只是同比降幅有所收窄而已。
那些冷冷清清的售樓處、失業(yè)在家的房地產(chǎn)中介們，就是房地產(chǎn)需求端持續(xù)下滑最直觀的證據(jù)。
房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端同樣陷入萎縮，百強(qiáng)房企的拿地力度明顯減弱，即便拿地也會(huì)集中在高線級(jí)城市的核心區(qū)域。像前幾年那種在三四線小城市大規(guī)模拿地，時(shí)不時(shí)就拍出一個(gè)“地王”的情形，已經(jīng)恍若隔世。
拿地之外，交樓也成了壓在房企身上的一座大山。在因?yàn)橐咔榉磸?fù)停工、人力和原材料成本都有所上漲、房價(jià)低迷的大環(huán)境下，房企結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率也不出意料的降低了。
今年前三季度，房地產(chǎn)板塊毛利率降至 18.6%，同比下降了2.1個(gè)百分點(diǎn)。與此相對的，是資產(chǎn)減值計(jì)提規(guī)模、融資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用都在增加。不僅行業(yè)盈利能力處于歷史最低位，房企短期內(nèi)要面臨的償債壓力也在歷史高位。
這意味著房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際已經(jīng)在向企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表蔓延。
在房企中還算“優(yōu)質(zhì)”的新城控股，雖然凈利潤一直為正數(shù)，但是盈利能力和償債能力都不強(qiáng)。華夏幸福、中南建設(shè)、陽光城等知名房企，更是早已陷入了凈利潤為負(fù)的困境。
4月時(shí)，惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪等評級(jí)機(jī)構(gòu)對新城控股的信用展望都定為了“負(fù)面”，理由是在2022年總共有110億元人民幣的債券和離岸銀團(tuán)貸款到期。因?yàn)槭袌鰧鶆?wù)到期和再融資的擔(dān)憂，類似的情景也發(fā)生在了陽光城、旭輝、碧桂園、龍湖等企業(yè)上。
但這并不僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，建材、建筑、家居等相關(guān)行業(yè)會(huì)受到負(fù)面影響，地方政府財(cái)政收入也在減少，并且最終風(fēng)險(xiǎn)極有可能向整個(gè)金融系統(tǒng)蔓延。
想想房地產(chǎn)“硬著陸”之后的日本，那個(gè)代價(jià)才是誰都無法承受的。
02 地產(chǎn)融資三箭齊發(fā)
地產(chǎn)融資三箭齊發(fā)，意在修復(fù)市場預(yù)期并提振信心。
2022年，在居民們自發(fā)降低家庭杠桿的時(shí)候，房企們的負(fù)債率卻是居高不下。即使是TOP50的房企們，扣除預(yù)收賬款后的平均資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)69.6%。而且面對巨額臨期債務(wù)的壓力，房企們往往要靠債務(wù)展期或者發(fā)行新債來過渡。
在恒大爆雷、多家知名房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情況下，原本債務(wù)壓力就大的房地產(chǎn)開發(fā)商們?nèi)谫Y就更加困難了。
不過同“不愿貸款”的消費(fèi)端相比，房地產(chǎn)供應(yīng)端的融資困難問題還算更容易解決些，所以有了近期信貸、債券、股權(quán)融資方面的三箭齊發(fā)。
信貸方面，六大行針對房地產(chǎn)開發(fā)商釋放了萬億額度的定向貸款；債券方面，本月龍湖、金輝和美的置業(yè)作為首批民企獲得了發(fā)債信用增進(jìn)函，可以發(fā)行合計(jì)47億元的中期票據(jù)；股權(quán)方面，證監(jiān)會(huì)主席提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。
市場普遍認(rèn)為，這代表著房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已至，頭部房企的股價(jià)迅速反彈。有著國資背景的中交地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科等股價(jià)漲幅居前，25日當(dāng)天漲幅高于5%，表現(xiàn)優(yōu)于大盤。
這是因?yàn)?，在行業(yè)整體不景氣的時(shí)候，擁有強(qiáng)大國資背景的大型房企往往更讓人有安全感。
他們通常更容易獲得融資支持，與政府的關(guān)系更為密切，還承擔(dān)著保交房、穩(wěn)市場的政治任務(wù)，可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的最后一道防線。在今年的集中供地中，頭部國企央企也是貢獻(xiàn)最大的拿地主力，份額已逼近八成。
不過這些頭部房企的財(cái)務(wù)狀況也相對健康，降杠桿成效明顯，三費(fèi)率比民企低1%左右。同時(shí)，他們的盈利能力也優(yōu)于行業(yè)內(nèi)其他公司（除了尚在虧損的中交地產(chǎn)），今年前三季度的毛利率有所提高。
所以在這個(gè)存量搏殺的行情里，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)傳來利好消息的時(shí)候，頭部房企無疑是最有可能受益的。近期這些頭部房企的股價(jià)提升、資金流入和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的討論度的增加，也在驗(yàn)證著這個(gè)觀點(diǎn)。
直白的說，人們房地產(chǎn)市場似乎又有了點(diǎn)“熱起來”的跡象這其實(shí)就是地產(chǎn)融資利好政策出臺(tái)、落地的最大意義——修復(fù)房地產(chǎn)市場預(yù)期，并提振企業(yè)和居民的信心。
03 薛定諤的市場信心
對處在逆周期的房地產(chǎn)市場而言，萬億授信的提振作用終究有限。
即便是最希望房價(jià)大跌的人，也不會(huì)希望中國重復(fù)日本當(dāng)年的慘劇。所以今年各地政府沖在了救市的第一線，金融機(jī)構(gòu)則是緊隨其后。
在救市的第一階段，政策的重點(diǎn)其實(shí)是放在提振需求，即“解決購房者資金困難”這上面的，所以才會(huì)出現(xiàn)各地、各銀行紛紛降低首付比率和購房利率的情況。
但是想拉動(dòng)居民的購房需求，最大的制約因素是居民收入增長能力和穩(wěn)定性，而非居民“首付難”、“融資難”。在疫情反復(fù)、裁員頻發(fā)的大環(huán)境下，中國居民的收入預(yù)期明顯下滑，對未來生活缺乏信心就會(huì)減少購房這樣大額的支出。
“居民信心缺乏”這件事，最終直觀地體現(xiàn)在了比去年更差的房地產(chǎn)銷售額上。
除了少數(shù)像越秀地產(chǎn)、仁恒置地這樣的企業(yè)，今年1-10月的銷售額出現(xiàn)了同比增長，其他一眾知名房企的銷售額都下滑嚴(yán)重，同比降幅在9%-70%。
其中還有世茂集團(tuán)這樣，在2019、2020年都位居銷售額前十的國際化知名房企，今年銷售額同比降幅高達(dá)69.8%。世茂集團(tuán)如今已然陷入了股債雙殺、供應(yīng)鏈擠兌等信用崩塌后的惡性循環(huán)之中，令人唏噓。
總的來說，在重點(diǎn)關(guān)注居民融資問題的階段，那些救市措施的效果很不明顯，甚至還帶來了“2022年最好的理財(cái)產(chǎn)品是提前還房貸”這個(gè)副作用，讓銀行的盈利壓力又大了一些。
所以11月開始，新出臺(tái)救市措施的重點(diǎn)被放在了解決房企融資困難、保障房企現(xiàn)金流安全上。
雖然政策公布當(dāng)天，市場給予了地產(chǎn)、建筑、銀行板塊股價(jià)上揚(yáng)的熱情反應(yīng)。但長久來看，只增加房企融資不增加房產(chǎn)銷售，是不能讓房地產(chǎn)市場回春，第二波的利好政策也是提振作用有限。
一個(gè)佐證就是，實(shí)力排名靠后的中小房企，連政策底的“雞湯”都沒喝不上。
資本市場在給這些中小房企做不信任投票。在11月25日的普漲中，世茂股份的漲幅只有2.78%，格力地產(chǎn)漲幅只有1.75%，濱江集團(tuán)不漲反跌了0.62%，魯商發(fā)展更是以5.11%的跌幅成為了板塊墊底的存在。
對這些體量小、實(shí)力弱、財(cái)務(wù)差的非頭部房企而言，利好政策落地的程度往往有限。銀行的萬億定向授信額度沒他們的份，債券票據(jù)的信用評級(jí)也不高，更沒有資金雄厚的大股東給他們注資。
可見，只有利好政策也不是萬能的，信心確實(shí)是這個(gè)時(shí)代比金子還寶貴的東西，甚至是連金子都無法買到的東西。
04 寫在最后
過去20年，房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了中國最多的就業(yè)崗位，貢獻(xiàn)了巨額的GDP，改善了大部分城鎮(zhèn)居民的住房質(zhì)量。
只是，在創(chuàng)造了難以想象的巨額財(cái)富的同時(shí)，房地產(chǎn)也帶來如海一般大的債務(wù)、如山一樣高的房價(jià)，人們對“房子”的看法也越來越負(fù)面。
萬事萬物都有興衰終結(jié)。時(shí)至今日，房地產(chǎn)行業(yè)已然完成了自己的歷史使命，即將迎來“退位讓賢”的時(shí)刻。
雖然現(xiàn)階段政策出臺(tái)了各種救市措施，但是展望后市，“保交樓”、盡可能給產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)行業(yè)還錢，才是短期房地產(chǎn)政策的主旋律。以及，增加保障性租賃住房這件事也比從前更有力度。同時(shí)，AMC也在積極參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置，在房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)之間樹立風(fēng)險(xiǎn)防火墻，這些都不是行業(yè)周期扭轉(zhuǎn)的信號(hào)，甚至釋放了一些強(qiáng)化行業(yè)逆周期判斷的信號(hào)。
對房企、金融機(jī)構(gòu)、政府和居民來說，最重要的目標(biāo)不是房價(jià)再翻一倍，股價(jià)再回到高峰，而是能夠順利實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。行業(yè)能夠體面退場，就已是萬幸了。