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2023-01-31
老家的親戚，也準(zhǔn)備提前還貸了
更新時間：2023-01-25 08:20:33作者：智慧百科
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春節(jié)后，隨著大型走親訪友活動再次如約而至，頭疼的時刻也就來了。
上學(xué)時被問成績，畢業(yè)后被問對象，成家后被問收入，一胎后被問啥時候二胎……
哪壺不開提哪壺，這種被“八卦型社?！敝涞目謶郑瑥男”懵癫卦谀X海里揮之不去。
但今年貌似有點(diǎn)不同，發(fā)現(xiàn)更多人除了八卦外，老家的親戚朋友還問了一個非?，F(xiàn)實(shí)的問題
—— 現(xiàn)在提前還貸需要付違約金不？
提前還貸的風(fēng)潮，想不到這么快就傳回老家了。
提前還房貸，本是去年在一二線城市集中出現(xiàn)的一個現(xiàn)象，甚至還出現(xiàn)了“還不成功”的情況。
如北京目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時間已經(jīng)排到5月份。 如杭州多家銀行提前還房貸業(yè)務(wù)存在延長情形，部分購房者甚至要排隊4個月。有銀行甚至修改了還款規(guī)則，從此前隨時可申請還貸，改到了一年只能提前還貸一次。 ……
還款需要提前預(yù)約，能不能約上另說；約上了額度受限，能還多少也另說。
都說借錢的是大爺，討債的是孫子，可如今還按揭這事硬是又把大爺孫子換了個位置。
回顧2022年，居民手里的錢主要有兩個流向，一個是銀行，另一個還是銀行。
前者是存款，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬億元，創(chuàng)近些年新高。
后者是房貸，自去年上半年一二線城市便就出現(xiàn)了大規(guī)模提前還貸潮，如今由于還款人數(shù)眾多，已經(jīng)不是你想還就能還得了。
令人想不到的事，春節(jié)期間老家的不少人居然也問起了提前還貸的事，看來這提前還貸的風(fēng)潮已經(jīng)快速從一二線，傳到三四線了。
回看一二線提前還款的發(fā)展軌跡，前期人少比較好還，后期人多則需排隊預(yù)約。
那老家會按照一二線的發(fā)展邏輯發(fā)展，后面出現(xiàn)提前還款潮么？
—— 其實(shí)大概率不會。
原因在于老家城市的購房者存在對負(fù)債天然的心理排斥，以及"不想為銀行打工"的精密計算。
不同于一二線“買房抗通脹”、“最大化薅好人生最低利率羊毛，能貸7成絕不5成，能30年絕不20年”意識，三四線老家更多則是“首付盡量多付，貸款盡量少貸”的交易習(xí)慣。
所以這就自然導(dǎo)致了一二線城市的購房者往往手里還有較多余錢，擁有提前還款的財余，而三四線城市居民的財余則非常有限，因?yàn)楦妒赘稌r就花的差不多了。
提前還款的風(fēng)潮雖已從一二線傳導(dǎo)老家了，但后者卻難以復(fù)制前者的擁擠度，所以如果三四線的朋友想要提前還款，還是比較容易的。
2023年1月20日，央行公布了最新五年期lpr利率，沒有驚喜也沒有意外，4.3%的基準(zhǔn)利率從去年8月至今紋絲不動。
低么，很低！
4.3%是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平，部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。
但是這對于我們存量房貸用戶又有啥用呢，毫不影響提前還款熱情！
如下圖所示，截至2022年三季度末，利率上浮的貸款仍占據(jù)金融機(jī)構(gòu)貸款余額的大頭。
如果我們再將利率上浮存量貸款拆開看，就能理解為什么有的朋友爭著搶著提前還款了。
如今賺錢難，5年期銀行存款都開始3%保衛(wèi)戰(zhàn)了，利率高位站崗的朋友看著自己5-6%的按揭房貸，眼瞅著每月還進(jìn)銀行的高利息心里著實(shí)難受。
我們以等額本息利率5.2%，30年按揭150萬為例:
不提前還款則每月8236.7元，利息總額146.5萬元，利息總額已經(jīng)接近貸款總額。
如果選擇提前部分還款30萬元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬元，每月還貸減少近2000元，節(jié)省利息總額約25.7萬元。
所以對于陸續(xù)在全國興起的提前還款潮，利率站崗的朋友大概率非常能理解。
要不要提前還按揭，其實(shí)關(guān)鍵點(diǎn)不在于利率，而在于自身的投資能力。
當(dāng)年“最大化薅好人生最低利率羊毛，能貸7成絕不5成，能30年絕不20年”的意識之所以能夠深入人心，其本質(zhì)原因在于
—— 房產(chǎn)升值收益大于借貸利率支出。
如上圖所示，我們以2014年末全國二手房掛牌價為100基數(shù)，2021年達(dá)到峰值，我們?yōu)榱朔奖阌嬎阒苯尤≌?00。
若按照單利計算，我們可得這7年里年化收益約為14%。
而另一邊的資金成本呢，下面這張圖很清晰！
在這個過程中，是典型的"用低利率資金博取高收益率收益"的過程，你如果能拿到更多更久期的低成本資金，那么你的收益便越大。
所以就出現(xiàn)了”能貸30年絕不20年，能貸7成絕不5成“的現(xiàn)象，所以你在期間上了車，基本就等于坐上了財富的飛機(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩開了通脹的自行車。
而反觀當(dāng)下之所以會出現(xiàn)提前還貸潮，本質(zhì)原因也是源于2022年的地產(chǎn)熊市與投資理財熊市的雙重打擊，使得投資收益跑贏5.5%的按揭利率變得困難。
所以當(dāng)投資收益低于按揭貸款利率時，資金大規(guī)模還高利率房貸成了多數(shù)人的選擇，從一二線發(fā)起，逐步向三四線城市傳導(dǎo)。
所以關(guān)于提前還貸這事，答案也就出來了。
你的年化投資收益能跑贏按揭，那么不僅不用考慮提前還，還應(yīng)該繼續(xù)通過低成本負(fù)債不斷擴(kuò)充資產(chǎn)端，耐心等風(fēng)來即可；
如果你的投資收益跑不贏按揭，少還一分錢都是錯誤，因?yàn)橘Y金在你手里成了徹徹底底的負(fù)收益。
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