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清河橡樹灣項(xiàng)目效果圖。 截圖自華潤(rùn)置地官網(wǎng)

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

華潤(rùn)置地（01109.HK）的REITs之路再進(jìn)一步。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，10月24日，華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓北京華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)新鎮(zhèn)”）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為33.93億元。

值得關(guān)注的是，華潤(rùn)新鎮(zhèn)是清河橡樹灣項(xiàng)目和清河萬(wàn)象匯項(xiàng)目的開發(fā)公司，兩大項(xiàng)目是華潤(rùn)置地在北京的“金字招牌”。10月24日，華潤(rùn)置地方面回應(yīng)《華夏時(shí)報(bào)》記者稱，出售華潤(rùn)新鎮(zhèn)是為了清河萬(wàn)象匯證券化融資。

要賣“金字招牌”？

數(shù)據(jù)顯示，2021年，華潤(rùn)新鎮(zhèn)營(yíng)業(yè)收入為4.43億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為1.17億元，凈利潤(rùn)為1.83億元，華潤(rùn)置地持有其51%股權(quán)。從盈利能力上來(lái)看，華潤(rùn)新鎮(zhèn)的盈利較為可觀。值得關(guān)注的是，華潤(rùn)新鎮(zhèn)是一家經(jīng)驗(yàn)十足的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司，其為北京樓市“明星項(xiàng)目”清河橡樹灣的開發(fā)者。

2005年8月份，華潤(rùn)置地以25.65億元的價(jià)格競(jìng)得海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及相關(guān)配套用地。彼時(shí)，該宗交易在北京樓市備受關(guān)注，自地塊上架競(jìng)拍以來(lái)，有7家意向房企參與競(jìng)拍。最終，在報(bào)價(jià)81輪之后，華潤(rùn)置地以高出底價(jià)8.6億元的價(jià)格成功拍下該宗地塊，拿下當(dāng)年北京的“地王”。隨后，華潤(rùn)新鎮(zhèn)在這宗地塊上打造了清河橡樹灣項(xiàng)目。

公開資料顯示，清河橡樹灣項(xiàng)目占地總面積為31萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為71萬(wàn)平米，項(xiàng)目主打高品質(zhì)住宅，并配備了包括商業(yè)、休閑娛樂設(shè)施等在內(nèi)的生活配套。具體來(lái)看，海淀清河地塊包括56萬(wàn)平米的住宅、10萬(wàn)平米的商業(yè)中心、2萬(wàn)平米托幼和體育設(shè)施以及2萬(wàn)平米其他配套。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，在十多年前，清河橡樹灣一期開盤售價(jià)約為8000元/平米。而在房產(chǎn)交易APP上，目前，清河橡樹灣的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)上漲至近13萬(wàn)元/平米。憑借著清河橡樹灣在北京樓市上的“一炮而紅”，華潤(rùn)置地也就此打開了北京市場(chǎng)。

隨后，華潤(rùn)置地在北京多次拿地，并復(fù)制了“橡樹灣”產(chǎn)品，先后開發(fā)了密云橡樹灣、大興西紅門橡樹灣等項(xiàng)目。

實(shí)際上，清河橡樹灣的成功與諸多因素相關(guān)。過去的十多年中，海淀清河板塊區(qū)域價(jià)值不斷提升。隨著“碼農(nóng)”等高凈值人群不斷涌入，清河橡樹灣的價(jià)值也日益提升，價(jià)格“水漲船高”。此外，華潤(rùn)置地在不斷提升清河橡樹灣周邊商業(yè)配套的品質(zhì)，使住宅價(jià)值更上一層樓。

與清河橡樹灣臨街對(duì)望的清河萬(wàn)象匯同樣是華潤(rùn)置地的杰作。《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，清河萬(wàn)象匯是一家大型的綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目，包含美食、購(gòu)物、休閑娛樂等過百家商鋪。據(jù)悉，華潤(rùn)新鎮(zhèn)投資20億元開發(fā)持有并經(jīng)營(yíng)清河萬(wàn)象匯項(xiàng)目。

擬申請(qǐng)證券化融資

總結(jié)來(lái)看，華潤(rùn)新鎮(zhèn)是一家成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。那么，華潤(rùn)置地出售公司股權(quán)一事究竟是在打什么算盤？

10月24日，華潤(rùn)置地方面回應(yīng)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，集團(tuán)擬向深圳證券交易所申請(qǐng)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的證券化融資。根據(jù)國(guó)資要求，華潤(rùn)置地按期在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了披露。

在房地產(chǎn)融資持續(xù)收縮的背景下，發(fā)行類REITs成為了不少房企拓寬資金的渠道。值得關(guān)注的是，清河萬(wàn)象匯并非是華潤(rùn)置地今年推出的第一筆類REITs項(xiàng)目。今年6月份，華潤(rùn)杭州蕭山萬(wàn)象匯20.82億元類REITs成功發(fā)行。據(jù)悉。華潤(rùn)杭州蕭山萬(wàn)象匯項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模為80億元，20.82億元?jiǎng)t是首期規(guī)模。

華潤(rùn)置地方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，證券化融資后，華潤(rùn)置地及華潤(rùn)萬(wàn)象生活將繼續(xù)負(fù)責(zé)北京清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的商業(yè)管理、商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。

“證券化融資在國(guó)內(nèi)已經(jīng)較為成熟，據(jù)公開信息，招商蛇口、保利發(fā)展等央企申請(qǐng)過百億以上的證券化產(chǎn)品，發(fā)行后相關(guān)資產(chǎn)繼續(xù)保持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)?！比A潤(rùn)置地方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

REITs火爆地產(chǎn)圈

自今年以來(lái)，我國(guó)REITs的發(fā)展在不斷加速，目前規(guī)模較大較為成熟的則是保障性租賃住房REITs。5月份，證監(jiān)會(huì)等部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，文件對(duì)保障性租賃住房REITs創(chuàng)新提出了規(guī)范要求。

此前，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從融資的角度來(lái)看，REITs有助于房企等主體擴(kuò)大融資渠道及調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，對(duì)于企業(yè)增加融資規(guī)模和減少資金壓力等均有積極作用。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從金融市場(chǎng)的角度來(lái)看，投資者可以關(guān)注REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，未來(lái)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域除了實(shí)物投資之外，此類REITs也容易形成新的產(chǎn)品。就市場(chǎng)表現(xiàn)而言，投資者的確對(duì)REITs十分買單。8月底，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所上市，上市首日均實(shí)現(xiàn)了30%漲停。

商業(yè)地產(chǎn)REITs方面，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，最早嘗試“吃螃蟹”的則是新城控股。2016年6月份，新城控股發(fā)布公告表示，將旗下上海青浦吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給東證資管。隨后，東證資管募集資金并完成了資產(chǎn)收購(gòu)，青浦吾悅廣場(chǎng)也實(shí)現(xiàn)了證券化。

除此之外，截至目前，以青島金茂灣購(gòu)物廣場(chǎng)、長(zhǎng)安萬(wàn)科生活廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品也已經(jīng)成功發(fā)行。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>