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2023-01-31
安居房從此絕版？共有產(chǎn)權(quán)才能杜絕炒房？這6個問題，我?guī)湍阏伊舜鸢福?/h2>
更新時間：2023-01-19 22:38:26作者：智慧百科
◎ 問題1
Q：哪些人能買共有產(chǎn)權(quán)房？
A：《征求意見稿》起草說明中提出，共有產(chǎn)權(quán)房的申請條件為：深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在本市享受過購房優(yōu)惠政策、5年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過或因離婚分割過自有住房等。
共有產(chǎn)權(quán)住房項目配售兩次后仍有剩余房源的，主管部門可以結(jié)合住房供需情況、項目情況等因素，將供應(yīng)對象調(diào)整為本市常住居民，或者將房源性質(zhì)轉(zhuǎn)為租賃住房等。具體項目的處置方案由市主管部門報市政府批準后實施。
如果有以下5種情況的，申請人要退出共有產(chǎn)權(quán)輪候冊：
（一）申請人選房排序到位但未選定住房或者雖選定住房但未按照規(guī)定繳納認購定金，累計兩次的；
（二）未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂合同累計兩次的；
（三）已簽訂共有產(chǎn)權(quán)住房買賣合同的；
（四）連續(xù)三年未提出認購申請的；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他情形。
◎ 問題2
Q：沒看懂共有產(chǎn)權(quán)房跟安居房的區(qū)別是什么？申請條件差不多，都是市場價5折，都是50%產(chǎn)權(quán)。
A：有觀點認為，安居房屬于共有產(chǎn)權(quán)房，但從征求意見稿來看，兩者 最大的不同在于，安居房可根據(jù)相關(guān)政策，在滿足規(guī)定的居住年限后申請完整產(chǎn)權(quán)，但共有產(chǎn)權(quán)房沒有。
按照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，其中第28條提到： “ 簽訂買賣合同10年后，安居型商品房產(chǎn)權(quán)所有人可以根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，申請取得完全產(chǎn)權(quán)。”
而共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法的征求意見稿中，關(guān)于產(chǎn)權(quán)管理的表述是：簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應(yīng)當向代持機構(gòu)申請收購個人產(chǎn)權(quán)份額；簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權(quán)份額或者申請收購。
◎ 問題3
Q：已經(jīng)買了的或者待售的安居房/人才房，怎么流轉(zhuǎn)呢？
A：征求意見稿指出，已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
也就是說，只要在新政出臺前，開發(fā)商跟政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同，這些已售、已建設(shè)的安居房/可售型人才房項目，依然可以在簽訂買賣合同10年后，申請取得完整產(chǎn)權(quán)并上市交易。
除了已售項目外，@首輪哥深圳公租房安居房 統(tǒng)計，目前深圳待認購的安居房項目還有52個。@深圳買房計劃 此前統(tǒng)計，深圳還有20個待售的人才房項目等待入市。
這些項目大概率也是按照228號令執(zhí)行。
▲深圳安居房待認購房源 |@首輪哥深圳公租房安居房
◎ 問題4
Q：以后還會有像龍悅居、僑香村這種安居房轉(zhuǎn)商品房的項目嗎？共有產(chǎn)權(quán)房能做到房住不炒？
A：要糾正一點，僑香村、龍悅居并不是安居房，屬于經(jīng)適房。深圳部分安居房小區(qū)10年之期已滿，但仍無法取得完整產(chǎn)權(quán)。
據(jù)深圳住房保障署2022年10月的回復(fù)：“目前我市安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)相關(guān)規(guī)定正在抓緊研究制定中。
”安居房“綠本轉(zhuǎn)紅本”暫時沒有成功案例。
事實上，市場普遍認為，共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，可以堵死原有出售型保障房（如經(jīng)適房、安居房）中存在的套利空間。
龍悅居、僑香村是經(jīng)適房變“豪宅”的代表，業(yè)主在補交地價取得完整產(chǎn)權(quán)后上市交易。僑香村10年時間價格從約9000元/㎡漲到約12萬/㎡，被稱為“神盤”。
但到共有產(chǎn)權(quán)階段，這種“神盤”大概率不會再有。
購房人實行產(chǎn)權(quán)按份共有，購房人產(chǎn)權(quán)份原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)住房實行產(chǎn)權(quán)封閉流轉(zhuǎn)。
一套產(chǎn)權(quán)不完整的房子，不能抵押、實行封閉流轉(zhuǎn)，就意味著沒了金融屬性，房價漲跌都跟這套房子沒關(guān)系。
這是比較理想狀態(tài)，也是很多人希望看到的狀態(tài)。
◎ 問題5
Q：深圳以后沒有安居房了？輪候庫里的20萬人怎么辦？
A：雖然征求意見稿提到，“本辦法施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房?！钡饲巴ㄟ^城市更新或招拍掛的安居房項目還會繼續(xù)建設(shè)，例如去年11月第4輪土拍中，就有2塊安居房地塊。
從安居房的工程進度來看，起碼到2024年，市場上還會有項目入市，現(xiàn)在說“絕版”還有點早。
截至1月19日，深圳安居房輪候庫有19.9萬批申請人在排隊。
據(jù)@首輪哥深圳公租房安居房 統(tǒng)計，深圳安居型商品房待認購房源約4.2萬套。也就是說，有約16萬人可能排不上安居房。
《征求意見稿》提出，原安居房在冊輪候人可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房。納入共有產(chǎn)權(quán)住房輪候冊的在冊輪候人，輪候排序在原安居型商品房在冊輪候人之后。
易居企業(yè)集團深圳公司副總經(jīng)理潘傳燦分析認為，深圳共有產(chǎn)權(quán)房目前還處于征求意見稿的階段，共有產(chǎn)權(quán)房真正落地，可能會從新一輪的土地出讓開始，也可能要等安居房項目銷售結(jié)束，等到入市估計也要2-3年后。
而共有產(chǎn)權(quán)房新政的出現(xiàn)，也會加快安居房項目的去化，目前安居房輪候庫里的買房人會抓緊時間上車。
◎ 問題6
Q：這個共有產(chǎn)權(quán)房會導(dǎo)致房價上漲嗎？
A：這是很多人關(guān)心的問題。有觀點認為，等共有產(chǎn)權(quán)房落地，部分原本想靠可售型保障房轉(zhuǎn)紅本后賣高價的人會因此失去興趣，轉(zhuǎn)向商品住宅，導(dǎo)致房價上漲。
潘傳燦認為，共有產(chǎn)權(quán)房細則落地，會利好商品房住宅?！吧钲谶€是希望，市場的歸市場，保障的歸政府。住房體系需要分化，從中長期來看，是一個利好政策?！?/p>
但利好歸利好，房價還會不會重現(xiàn)此前的暴漲？監(jiān)管層年年強調(diào)，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是主基調(diào)，即便業(yè)內(nèi)預(yù)期年后會有部分政策放松，也不會改變這個主基調(diào)。