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2023-01-31
注意！這波救市的真正目標(biāo)，只有二線城市
更新時間：2022-06-28 12:06:31作者：未知
作者：老貓
1.
6月22日，鄭州進(jìn)行了2022年的第一輪集中土拍。
這次土拍的供地，早在5月份就公示了出來?？偣?5宗土地66萬方的供應(yīng)量，相較于去年第一次集中土拍的49宗土地720萬方的供應(yīng)，暴減了91%。
土拍過程還算順利。15宗土地，用了一上午的時間全部搞完，攬金106.74億。
土拍結(jié)果出來的一瞬，估計很多人松了一口氣，財政的壓力終于可以稍稍緩解了一些。公務(wù)員和事業(yè)單位拖欠的績效工資和獎金終于可以發(fā)放了。
至此，全國22個集中供地的城市，全部完成了2022年的首輪土拍。
這輪土拍能順利完成，非常不容易。不比去年供地的苛刻和傲嬌，各個地方政府今年為賣地真是絞盡了腦汁。
該放低姿態(tài)要放低姿態(tài)，之前的拿地門檻往下降降。主流二線城市紛紛取消了競自持、競配建地要求。
該拿出誠意拿出誠意，把珍藏的好地塊端上貨架，如廣州的首輪土拍，將海珠、荔灣等中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊拿了出來。
該給房企送春風(fēng)就送春風(fēng)，土地款可以分期或延期，如重慶，首批推出的13個地塊中，渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)的兩個地塊可以分兩期付款，剩余土地款給了90天的延期。
在助力拍地上，地方政府把能做的都做了，再加上國央企和城投的兜底，才算取得了這么一點小小的成績，順利渡過了第一次集中土拍。
當(dāng)然，渡過了第一批次土拍，還有第二批次，一年三次集中土拍，部分城市如武漢、青島、鄭州、重慶等城市還將供地頻率調(diào)整為4批次。
這種節(jié)奏和頻率，不是光在拍地規(guī)則和誠意上去下功夫就能搞定的。最關(guān)鍵、最根本的還在于讓蕭條的樓市行情逐漸回暖，回歸到正常的水平。
要想保證財政收入，必須賣地，要想賣地，必先救市。
2.
這就是為什么各個大中小城市都在轟轟烈烈的救市。
自3月鄭州的19條新政以來，全國重點二線城市，都紛紛祭出了大招。
鄭州趕了個早集，通過19條新政，放松了限購、取消認(rèn)房又認(rèn)貸，調(diào)整了差額稅，后期又二套降低至40%。
南京35天內(nèi)6次松綁樓市，外地購房補(bǔ)交6個月社保即可購房，多孩兒家庭可購三套，調(diào)整限購區(qū)域，僅剩建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、玄武區(qū)四區(qū)限購。
佛山，兩次調(diào)整政策，限購區(qū)僅剩祖廟、桂城和大良，其余全部為非限購區(qū)，非限購區(qū)全部首付20%。
武漢，扯掉了強(qiáng)二線城市所有的遮羞布，外地人補(bǔ)繳6個月社?；騻€稅即可買房，主城區(qū)最高可買4套。
西安、合肥、蘇州、東莞、杭州等之前的重點二線城市都紛紛加入救市的大潮之中。各個城市爭先恐后地祭出大招，一個比一個激進(jìn)，一個比一個生猛。
此情此景，似曾相識。時間彷佛倒退到了2015年，在那場持續(xù)幾年席卷全國的樓市去庫存運動中，全國大中小城市的樓市迎來了史無前例的暴漲行情。
這一次的救市，是否能復(fù)制以往的行情走勢？
3.
在這次轟轟烈烈的救市運動中，稍作細(xì)心就會發(fā)現(xiàn)，少了一線城市的身影。
北京、上海、廣州、深圳。
四個一線城市，彷佛商量好了似的，一個都沒有展開救市行動。
并不是這幾個城市的樓市不需要松綁政策。
這四個一線城市雖然在5月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)中表現(xiàn)良好，但實際的市場表現(xiàn)并沒有如寬泛的數(shù)據(jù)體現(xiàn)的那樣樂觀。
如深圳，成交量還在低位徘徊。深圳5月新房住宅成交僅1877套，環(huán)比下跌了34.5%，二手房網(wǎng)簽雖然較4月環(huán)比上漲了24.6%，但受二手房指導(dǎo)價的影響，成交套數(shù)僅2318套，與之前的5000-6000套的正常交易量遠(yuǎn)不能比。
如北京，樓市剛從疫情之后的靜默期爬起，5月北京二手房成交8600套，與2021年的18838套相比，成交量跌了54%。
如廣州，還在高庫存的泥潭里不能自拔，二手房日均成交量徘徊在40-60套，除了珠江新城和琶洲一眾豪宅價格上揚(yáng)之外，其余樓盤的銷售全靠以價換量。
如上海，還處于疫情解封后的樓市混亂期，少數(shù)天價豪宅的火熱行情，帶動不了整個上海的樓市大盤。
即使遭遇疫情，即使樓市內(nèi)部分化震蕩，即使成交低迷，四個一線城市依然咬緊牙關(guān)不放松，沒有一點松綁的跡象。
站在單一城市的維度來看，確實會看不懂這些城市的操作。但是如果放大視角，站在全國一盤棋的維度上去看，就能看出答案所在。
這輪救市，一定要救起二線城市！
四個一線城市，是全國經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊。而剩余的三十來個二線城市，是全國經(jīng)濟(jì)大盤的中堅力量。
這三十來個二線城市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住，全國的經(jīng)濟(jì)大盤就能穩(wěn)住。
要穩(wěn)住這些二線城市的經(jīng)濟(jì)，就得穩(wěn)住它們的地方財政，穩(wěn)住財政，就得穩(wěn)住它們的樓市。
這眾多二線城市，對于土地財政的依賴性太強(qiáng)。
因此，想盡一切辦法，也要將二線城市的樓市行情拉起穩(wěn)住。
救二線城市的樓市，就必須要控一線城市的樓市。
不控一線城市，二線城市的樓市救不成。四大一線的資金吸附力太強(qiáng)，會迅速將市場上有限的資金抽空。
委屈四大一線城市的樓市，為二線城市的樓市開路，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和樓市大盤的必作舉措。
4.
看似轟轟烈烈，看似不顧一切，看似全部放開。但真正看透這場救市背后的真實用意，就大概能猜出此輪行情的終點了。
不會再出現(xiàn)2015-2016年所有城市普漲的行情了。
不會再有全民恐慌式進(jìn)場，拉足杠桿往里沖的場景了。
不會出現(xiàn)幾個月翻番，通過買房實現(xiàn)人生財富自由的機(jī)會了。
這場救市，是二線城市經(jīng)濟(jì)的生存之戰(zhàn)。
穩(wěn)，是它最大的特點。
只要這些二線的樓市漸漸穩(wěn)住，地方財政有了可以正常循環(huán)，松綁的政策就會悄然退出。
不會等到暴漲，不會等到烈火烹油，樓市就會重新帶上繩套，捆起胳膊。
限制樓市流動性和房價的工具，多的用不完。
在一輪又一輪的調(diào)控中，我們的政府已經(jīng)對于精準(zhǔn)調(diào)控政策的使用已經(jīng)到了爐火純青的地步。
明白上面的邏輯，就請放下加滿杠桿沖進(jìn)樓市的沖動。
這輪行情，進(jìn)場者兇多吉少，注定不會掙多少錢。