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2023-01-31
公務(wù)員“賣房考核”第一城，出現(xiàn)了
更新時(shí)間：2022-06-28 18:20:30作者：未知
文|凱風(fēng)
公務(wù)員進(jìn)村賣房，這事不是傳說。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，廣西玉林市有公務(wù)員表示今年以來主要工作是“賣房”，盡管沒有傭金提成，但卻與個(gè)人績效掛鉤。
據(jù)了解，“賣房”任務(wù)一方面是為了去庫存，更重要的是提高人口進(jìn)城數(shù)量，“賣一套房可以換算成4個(gè)戶口（進(jìn)城）”。
雖說最終考核的未必是賣房本身，但賣房與“拉人進(jìn)城”捆綁在一起，不無刺激樓市的考慮。
地方政府為賣房，為何這么拼？
01
公務(wù)員進(jìn)村賣房，為房地產(chǎn)還是為城鎮(zhèn)化？
今年初，廣西玉林出臺(tái)“十萬大軍進(jìn)城”計(jì)劃，上至每個(gè)區(qū)縣，下到每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都被分配了“拉人進(jìn)城”的任務(wù)，以確保2025年市區(qū)新增常住人口達(dá)到50萬人以上。
為此，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)《關(guān)于加快人口進(jìn)城若干政策措施》，祭出了財(cái)政補(bǔ)貼購房、買房送工作、享受同等醫(yī)療養(yǎng)老保險(xiǎn)政策待遇等一系列待遇。
當(dāng)然，無論是房地產(chǎn)去庫存，還是人口進(jìn)城，玉林兩手都要抓、兩手都要硬。
玉林是廣西經(jīng)濟(jì)第4城，GDP僅次于南寧、柳州、桂林，但在全國排在100名之外，如何留住人同時(shí)刺激起房價(jià)，無疑是一道難題。
資料圖
且不說人口進(jìn)城，并不以是否買房為前提，而即使在當(dāng)?shù)刭I房的，也未必愿意就地落戶。
原因在于，當(dāng)人口大盤見頂、人口負(fù)增長成為常態(tài)，連各大省會(huì)都放開了零門檻落戶，三四線的戶籍門檻早已形同虛設(shè)，落戶沒有多大吸引力。
同樣，買房賣房終究取決于市場供求與預(yù)期。
面對樓市高庫存、人口流失，以及三四線房價(jià)趨于見頂?shù)拈L遠(yuǎn)預(yù)期，買房不是靠送幾個(gè)工作機(jī)會(huì)，或公務(wù)員集體進(jìn)村賣房這種舉措就能逆轉(zhuǎn)的。
更核心的問題是，人口是否愿意進(jìn)城、能否留住當(dāng)?shù)啬贻p人，更多取決于經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，這也不是賣幾套房子、給幾萬元優(yōu)惠就能形成支撐的。
02
公務(wù)員進(jìn)村賣房的出現(xiàn)，足以說明中小城市普遍存在的兩個(gè)現(xiàn)實(shí)焦慮。
一個(gè)是土地財(cái)政焦慮，另一個(gè)是人口流失焦慮。
三四線城市的上一輪集體上漲，還要追溯到2017年前后的棚改貨幣化政策。當(dāng)時(shí)，借助央行定向放水，三四線城市大拆大建大補(bǔ)貼，從而帶動(dòng)樓市逆轉(zhuǎn)。
如今，棚改已經(jīng)收官，貨幣化補(bǔ)貼早成了明日黃花，雖然鄭州等地出臺(tái)了新一輪“房票”政策，但失去了央行定向放水的支撐，解決不了錢從哪來的問題，效果終究有限。
未來，三四線樓市普遍面臨基本面的困擾。
這里的基本面，一是經(jīng)濟(jì)，二是產(chǎn)業(yè)，三是人口，這些因素決定了三四線樓市的天花板。
數(shù)據(jù)顯示，玉林商品房去化周期在2-3年之間。如果考慮到潛在供貨，按照目前流速，去化周期可能在5-10年之間。
樓市高庫存，會(huì)否引發(fā)連鎖反應(yīng)不得而知，但房子賣不動(dòng)了，必然影響到財(cái)政收入。
玉林財(cái)政自給率不及全國平均水平，長期且嚴(yán)重依賴轉(zhuǎn)移支付及賣地收入。
數(shù)據(jù)顯示，2021年玉林公共預(yù)算收入79.62億元，而一般公共預(yù)算支出375.76億元，收入不到支出的1/4。
這其中200億左右的缺口，一部分來自發(fā)達(dá)地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，一部分則要借助于賣地。
這種背景下，地方政府千方百計(jì)賣房就不是新鮮事了。
03
人口流失之困，是更大的問題。
正如《未來10年，中國必然發(fā)生的8件大事》一文所論，出生率下滑疊加人口流失，中小城市普遍面臨鶴崗化的困境。
玉林經(jīng)濟(jì)在廣西并不弱，但置于華南地區(qū)則失去了存在感，加上毗鄰廣東，離廣州的距離只有300多公里，因此人口外流更甚于一般地市。
這一數(shù)字，已經(jīng)超過廣西另一個(gè)地級(jí)市防城港的總體人口規(guī)模。
資料圖
100多萬戶籍人口流失到省外還不是最大問題，雪上加霜的是，這些外流人口基本上都是年輕勞動(dòng)力人口。
年輕人不僅是勞動(dòng)力還是消費(fèi)力所在，更是房地產(chǎn)市場最大的需求來源。
大量年輕人外流，不僅影響消費(fèi)與內(nèi)需，還讓房價(jià)失去了最大的支撐。
問題顯而易見，但促進(jìn)人口進(jìn)城，不是一句話兩句話那么簡單，松綁樓市更是南轅北轍——
人口外流本就是房價(jià)橫盤乃至下跌的最大因素，靠刺激房價(jià)來留人豈不是因果倒置？
沒有產(chǎn)業(yè)支撐，運(yùn)動(dòng)式拉人進(jìn)城效果也極其有限。
即使一年內(nèi)就要10萬乃至幾十萬人進(jìn)城落戶，但這些人最終還是去了廣東，沒法轉(zhuǎn)化為本地的常住人口，效果又有多大？
04
玉林所在的廣西，是人口凈流出最多的省份之一，每8個(gè)人就有1個(gè)去了廣東。
根據(jù)第七次人口普查統(tǒng)計(jì)年鑒，廣西本地戶籍人口共流出810.9萬，僅吸引省外人口136萬人，人口凈流出675萬，總量僅次于河南、安徽、四川、貴州。
廣西人，都去了哪里？
數(shù)據(jù)顯示，在810.9萬外流了人口中，693萬去了廣東，占比高達(dá)85%以上。這一數(shù)字，超過了廣西常住人口總規(guī)模的1/8。
資料圖
正如安徽是江浙滬“包郵區(qū)”最大的人口腹地，廣西則是中國經(jīng)濟(jì)第一大省廣東最大的人口腹地之一。
之所以說是“之一”，是因?yàn)閺V東人口吸引力遍布全國，除了廣西，湖南、河南、湖北、四川、貴州等省份流入廣東的人口也在200萬以上。（參閱《粵蘇浙魯，都在虹吸誰？》）
資料圖
05
廣西，為何成了廣東的第一大外地人口來源地？
廣西與廣東接壤，同處兩廣地區(qū)，地緣相親、文化相近、語言相似，除了桂北及桂西北，廣西有超過1/3的人口都說粵語，基于這一點(diǎn)，廣西人相較中部地區(qū)更容易融入珠三角。
事實(shí)上，在歷史上，廣西多個(gè)地市長期都屬于廣東。自明朝以來，廣西沿海的北海、欽州、防城港等地，均在廣東管轄之下，直到1952年，三地才納入廣西代管，1965年才正式劃給廣西。
北海三地是廣西唯三的沿海城市?？梢哉f，在長達(dá)600多年的時(shí)間里，廣西沒有出?？冢?jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)的沿海三城，長期又以“廣東人”自居。
資料圖
相較于歷史及方言因素，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差距才是核心癥結(jié)所在。
一個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、外貿(mào)、財(cái)政第一大省，另一個(gè)是西部欠發(fā)達(dá)省份；
一個(gè)擁有全國門類最全的工業(yè)體系，7大支柱產(chǎn)業(yè)全部破萬億，另一個(gè)以有色金屬、能源電力、制糖業(yè)為支柱，高新制造業(yè)付之闕如。
一個(gè)坐擁廣深佛莞四大萬億城市，另一個(gè)省會(huì)/首府經(jīng)濟(jì)實(shí)力水平不及廣東的普通地市，勞動(dòng)力人口用腳投票就不令人意外。
從經(jīng)濟(jì)來看，廣西GDP不到廣東的零頭，不及廣州一個(gè)城市。2021年，廣東GDP達(dá)到12.43萬億，而廣西僅為2.47萬億，不到廣東的1/5。
資料圖
從領(lǐng)頭羊城市來看，廣西首府南寧2021年GDP為5120億元，止步于50強(qiáng)之外，僅相當(dāng)于廣東惠州市的水平，不到廣州的1/5。
近年來，廣西雖然借助西部陸海新通道、西部大開發(fā)、中國與東盟貿(mào)易往來，發(fā)展得到提速，但與廣州仍有巨大差距，遑論珠三角或廣東省。
所以，廣西人大量外流到廣東，這一局面未來還會(huì)延續(xù)。
只有抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇，借助毗鄰東盟的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展高新制造業(yè)，這一趨勢才有可能得到逆轉(zhuǎn)。