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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

資料圖

“2022年6月份之前的鄭州樓市，一直很冷，最冷的時(shí)候，有樓盤從過(guò)年至今，總共成交了3套房。”慘淡的樓市對(duì)于中介王樂(lè)樂(lè)來(lái)說(shuō)，就像一場(chǎng)噩夢(mèng)，行情最差的時(shí)候，他一個(gè)月只接待過(guò)零星幾組客戶。

直到2022年5月，鄭州樓市的情況依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，鄭州商品房成交6058套，環(huán)比下降30.9%，同比下降70.6%。

為此，鄭州從今年3月開(kāi)始至今，發(fā)布多條樓市調(diào)整政策，包括降低首付比例、下調(diào)商貸利率，以及推出去庫(kù)存大殺器——貨幣化安置等。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示，鄭州樓市政策的調(diào)整方向較為多樣化，政策頻次多，足以見(jiàn)得鄭州樓市對(duì)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)較為迫切，在市場(chǎng)表現(xiàn)乏力下，積極調(diào)整樓市政策以提振市場(chǎng)信心是值得肯定的，是鄭州積極主動(dòng)促進(jìn)自身樓市發(fā)展之舉。

針對(duì)于當(dāng)前鄭州樓市現(xiàn)狀，時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在促銷活動(dòng)方面，部分樓盤通過(guò)降低首付比例吸引購(gòu)房者，甚至有樓盤推出了首付1萬(wàn)元就能網(wǎng)簽的活動(dòng)。而成交方面，鄭州的成交量已初步呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

從每月50套到日均100套

“鄭州的樓市確實(shí)冷，鄭州往年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量大約在2.5萬(wàn)人左右，但從去年開(kāi)始，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量銳減，現(xiàn)在可能不到1萬(wàn)人，基本上從去年7月以后，有很多經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有掙到錢。”回憶起之前的市場(chǎng)行情，王樂(lè)樂(lè)仍覺(jué)得心酸。

在2021年疫情、暴雨再到今年疫情封控的影響下，鄭州的樓市一直處于低谷。但在一攬子政策的刺激下，鄭州的樓市終于迎來(lái)了初步復(fù)蘇。

時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房人的身份進(jìn)行與王樂(lè)樂(lè)聊天時(shí)，他正帶著一組客戶去看房，6月份下旬，他明顯感覺(jué)到，通過(guò)某中介app聯(lián)系他看房的購(gòu)房者多了起來(lái)。

“雖然總體成交量還未回暖至去年同期水平，但相較于2021年下半年，已經(jīng)有了明顯的好轉(zhuǎn)?！蓖鯓?lè)樂(lè)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

資料圖

中介劉強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者出示了一張成交截圖，招商美景美境樓盤僅6月26日一天，就認(rèn)購(gòu)4套，“這只是我們區(qū)域在一個(gè)樓盤的成交數(shù)據(jù)，其他樓盤也都在陸續(xù)成交，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被盤活了。 ”

王樂(lè)樂(lè)對(duì)于鄭州樓市未來(lái)的走向十分樂(lè)觀，他向時(shí)代周報(bào)記者透露，在6月份以前，他所在的東南片區(qū)1個(gè)月平均成交50套左右，但新政出臺(tái)后，基本上每天都能突破100套。

此外，各個(gè)項(xiàng)目還呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，王樂(lè)樂(lè)透露，項(xiàng)目之間亦有區(qū)別，位于管城回族區(qū)的盛澳金尊府本月只成交了2套房源，但華潤(rùn)瑞府，開(kāi)盤2天就已成交了200套。

同時(shí)，王樂(lè)樂(lè)告訴時(shí)代周報(bào)記者，帶看的轉(zhuǎn)化率也有了極大的提升，如之前100組客戶只有5、6組會(huì)成交，但現(xiàn)在，已經(jīng)有十幾組客戶能夠成交。

有項(xiàng)目1萬(wàn)首付就能網(wǎng)簽

在調(diào)查的過(guò)程中，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，鄭州涌現(xiàn)出了部分低首付項(xiàng)目，有的項(xiàng)目甚至零首付。

“目前鄭州的首付主要分2種，有的是首付分期，也就是在一段時(shí)間內(nèi)分期把首付款付完，這是常規(guī)操作。還有的樓盤干脆就是低首付，首付比例低至15%或者10%，因項(xiàng)目而異。”王樂(lè)樂(lè)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

據(jù)王樂(lè)樂(lè)介紹，某樓盤首付1萬(wàn)就行，直接網(wǎng)簽。據(jù)悉，該樓盤位于管城回族區(qū)未來(lái)路，房屋單價(jià)在13500元/平方米左右，開(kāi)發(fā)商為河南本土某房企。

時(shí)代周報(bào)記者詢問(wèn)具體如何操作時(shí)，王樂(lè)樂(lè)告訴時(shí)代周報(bào)記者，即把評(píng)估價(jià)格做高，“其實(shí)就是貸的越多，首付就越低。”

王樂(lè)樂(lè)解釋稱：“以我之前給客戶帶看的一套房子為例。按照比較容易計(jì)算的100萬(wàn)總價(jià)來(lái)算的話，首付比例30%，即首付需要30萬(wàn)元。但是這個(gè)項(xiàng)目周邊的房子均價(jià)比這一項(xiàng)目貴30%左右?！倍y行在給出評(píng)估價(jià)時(shí)，要通過(guò)同時(shí)期同地段其他樓盤均價(jià)、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、是否精裝、相關(guān)配套等多方面評(píng)估，“此時(shí)，銀行認(rèn)為這套房子的評(píng)估價(jià)能達(dá)到142萬(wàn)，那么貸款額度就達(dá)到了99萬(wàn)，這樣原本100萬(wàn)的房子，購(gòu)房者只用出1萬(wàn)的首付?！?/p>

王樂(lè)樂(lè)表示，因戶型等原因，上述樓盤的房?jī)r(jià)相較于周邊樓盤的房?jī)r(jià)，每平方米便宜約3500元，因此造成該房屋的評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)高于實(shí)際出售價(jià)格。

而當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者質(zhì)疑該行為的合規(guī)性時(shí)，王樂(lè)樂(lè)表示，雖然是不合規(guī)的，但開(kāi)發(fā)商有辦法操作，“每個(gè)開(kāi)發(fā)商合作的銀行都不一樣，網(wǎng)點(diǎn)也不一樣，有的銀行能做，有的銀行不能做，關(guān)鍵點(diǎn)還是在于開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有權(quán)限?！?/p>

隨后，時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了對(duì)樓盤是否會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，王樂(lè)樂(lè)讓記者安心，他表示，中間有各種細(xì)節(jié)操作，不用擔(dān)心，就是正常買房，絕對(duì)是安全有保障的。

而除上述樓盤外，鄭州還有部分樓盤出現(xiàn)了零首付活動(dòng)，而所謂的零首付，實(shí)質(zhì)上是首付分期。以富田城·九鼎公館為例，該樓盤位于南三環(huán)，預(yù)計(jì)2024年交房，而購(gòu)房者只要在交房前交齊首付款就可以。

網(wǎng)絡(luò)圖

加速樓市修復(fù)

2022年的鄭州，穩(wěn)市場(chǎng)意愿十分強(qiáng)烈。

3月1日，鄭州市打響了新年以來(lái)穩(wěn)市場(chǎng)的第一槍，發(fā)布了19條政策，包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

其中重點(diǎn)提及了要推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。具體來(lái)說(shuō)，則要實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。但彼時(shí)，貨幣化安置細(xì)則還未出現(xiàn)，而其他舉措傳導(dǎo)到市場(chǎng)仍需時(shí)間。

6月15日，鄭州市人民政府發(fā)布鄭政〔2022〕15號(hào)文，明確了要推動(dòng)駐鄭各商業(yè)銀行全面落實(shí)首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二套房首付比例降至40%，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策。

2天后，鄭州航空港區(qū)發(fā)布《關(guān)于加快人才集聚促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱：《通知》），《通知》提出，引導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整貸款首付比例，對(duì)貸款購(gòu)買首套住房的家庭，首付款比例最低為20%。

同時(shí)，航空港區(qū)還對(duì)3月份19條政策中提到的“貨幣化安置”做出了響應(yīng)?！锻ㄖ诽岢?，鼓勵(lì)選擇棚改貨幣化安置。對(duì)已拆遷未安置和尚未納入安置計(jì)劃的群眾，允許自主選擇實(shí)物安置或貨幣化安置模式。

關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示，航空港區(qū)此舉是繼鄭州大力推進(jìn)貨幣化安置后，下屬區(qū)域作出的明確且高效的回應(yīng)，既有助于增強(qiáng)自身區(qū)域的樓市成交活力，也有助于提速全市樓市修復(fù)進(jìn)程。

6月20日，貨幣化安置的細(xì)則終于出現(xiàn)。鄭州市人民政府官網(wǎng)正式發(fā)文公布，《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》（以下簡(jiǎn)稱：《辦法》）于6月8日已獲市政府同意。

《辦法》中提到的“房票”，指被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。房票式樣統(tǒng)一制定。

而房票安置是征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房（含住宅與非住宅，下同）的一種房屋安置方式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是房票可以抵購(gòu)房款。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，鄭州房票政策和以往貨幣化安置的最大差別之一，就是限定了房票本身的使用范圍，即需要從參與房企中的商品房進(jìn)行選擇，而非拿錢之后任意選擇一二手房。同時(shí)也并非所有房企都適用，而是被納入到房票可參與的名單中的房企。

（應(yīng)受訪者要求，王樂(lè)樂(lè)、劉強(qiáng)均為化名）